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房地產投資的最大收益
老百姓買房置業,除了為了建立一個溫暖舒適的家以外,還希望自己的房屋能夠保值增值,這是絕大多數購房者投資時的一種普遍心理。從經濟學角度上講,任何一種投資行為其目的都是為了獲得最大的投資回報,即使以居住為根本目的的房產投資行為也同樣具有這種普遍意義上的投資目的。大家都希望自己購買的住房能夠物美價廉,甚至昇值。誰都希望在和朋友談論自己的住房時,能為自己當初的選擇而感到驕傲,『我的房子的地價比當初買房時翻了一倍。』或許您在這樣說時,並不想賣掉這套住房而另購新居,因為它還可能增值。
那麼如何獲得房產投資的最大收益呢?這便是我們接下來要談論的問題。
先來說一個有趣的故事,根據同名書籍改編的舞臺劇《窮爸爸富爸爸》裡有一幕戲很有意味:窮爸爸和富爸爸要競爭村裡的送水業務,窮爸爸每天起早貪黑,一桶一桶地從遠離村莊的河邊打水,然後送到村裡的蓄水池,而富爸爸則花錢修送水管道,這樣不僅滿足了本村的用水,還供應了附近的鄉鎮,從而取得了更大的利益。顯然,富爸爸的投資要遠遠多於窮爸爸,但是富爸爸准確地分析了形勢,看到了投資的長遠效益,在競爭中取得了勝利。
同樣房地產投資作為一種不動產投資,更需要考慮到投資的長遠收益問題。房交會上,遇到了金海灣花園的銷售經理,問起他最近的銷售情況,他頗為得意地告訴我,上個月一下子就賣了將近90套住房。我當時聽到後也感到很吃驚,實打實地說這個銷售數字在如今競爭激烈的房地產市場上真的要說戰果輝煌了。於是,接下來追問他的銷售秘訣,而他卻說,金海灣的銷售順暢,並不在於營銷方式的出奇,而在於項目本身的優秀。他說,選購金海灣的購房者是看中了這裡長遠的發展。俗話說『放長線釣大魚』,從市政府的長遠規劃來看,這一地段具有很大的發展潛力。他告訴我,從市政府的規劃圖中可以看出,金海灣花園位於河西區,背靠海河,面朝大沽南路。隨著城市的發展,天津市在衛津河改造完成後,要花大力氣改造海河沿線。規劃中顯示:在金海灣花園的後面要修建一條寬25米的海河西路,而海河沿岸還會出現50米寬的海河帶狀公園。緊靠金海灣花園會修建總面積45000平方米的河畔公園。另外,即將修建的津城地鐵一號線也會在金海灣花園旁邊展露風姿。另外,臨近金海灣花園的復興門還要修建飛跨海河的海河大橋,這不僅會為您將來的出行帶來方便,同樣也會給這一地段帶來無限商機。再加上附近已經擁有的嶄新的北京師范大學附屬中學(原十三中)、輕工業學院(即將發展為天津科技大學)和天津財院等著名學府,人文氣息已然形成。看到這樣誘人的藍圖,我已經不再為金海灣的出房速度吃驚了。金海灣花園選對了地方,就像富爸爸一樣,它的設計者已經為未來鋪設了『管道』,然而這些錢卻並不需要金海灣的購房者自己出。
從上面的例子,我們可以看出:如果在一個即將發展的地段投資,您會用較少的投入,取得一個很好的回報,而房地產的風險又遠遠小於股票,用現在的地段價位,買一個幾年後就會昇值的房產何樂而不為呢?
投資風險不可忽視
投資風險在地產投資中同樣不可忽視,即使您購買的時候花了很少的錢。
如果您要購買有增值潛力的房屋作為投資,要考慮到房屋由於房地產不能移動,不能運輸,是真正意義上的不動產,所以投資於房地產中的資金流動性差,變現性較差,不像其他商品那樣容易脫手,容易收回資金。一旦投資於房地產,投資者如急需用錢,則不可能像其他商品投資者一樣,能迅速將商品轉手變現。所以,您要考慮到未來可能會出現的情況。
由於房地產投資周期較長,佔有資金較多,因此投資於房地產,還需承擔因經濟周期性變動帶來的購買力下降的風險。當社會經濟處於滑坡階段,經濟蕭條,通貨膨脹,這時房地產本身不會因為通貨膨脹而貶值,相反,投資於房地產的資金還能夠起到保值作用。但由於人們降低了對它的消費水平,也會導致房地產投資者遭受一定的損失。
投資風險個人購房用於經營的人要明白,不是所有的房地產項目都可以昇值。隨著社會的發展,房地產項目價值性格比內含的日趨豐富,配置相對落後的項目跌價將在所難免。
追求最大投資回報
當您決定投資一個具有潛力的地段時,那麼怎樣去選擇這一地段的地產開發商呢?
首先要選擇有『品牌』意識的開發商,購房者要追求最大收益,關鍵在於對投資樓盤的考察,比如所建樓盤獲得過『市優』,甚至獲得『魯班獎』;從宣傳上講,比如在市內獲得了較大的知名度等等,這樣您就可以有信心去購買這樣的開發商所投資的地產。因為開發商在選擇投資項目時也會考慮到自己的投資利益問題,好的開發商會選擇有潛力的地段進行開發,從而獲得最大的利益。
其次,戶型設計要功能合理。您在選擇戶型上要貫徹實用、前瞻的原則。如在室內小環境的設計上,要多戶型選擇,間距要靈活分割,注意采光、面積與其他房間的關系,而且室內不見明管,暖氣片采用最新的材質,外檐高級涂料罩面,同時,要避免二次裝修時資源的巨大浪費,公共區域的設計也應打破傳統。最近,許多專家都提出,要增強住宅設計者、開發商和消費者的『戶型意識』,『房子不是越大越好,室內格局最重要』。另外,具有一定的前瞻性也是非常重要的,房型落伍了,自然不好賣出去。
再次,注意房產設計的小區規劃。小區的長遠規劃,不僅直接體現出投資商的實力,而且是您今後居住是否舒適,房屋是否舒適,房屋是否可以保值增值的重要方面。您要考慮,室內設計要結合整個小區的外景觀環境,小區內有美觀的綠地、花園、道路、其他配套設施等,也要考慮小區以外的、能見得到的景致,如遠山、森林、公園、湖泊等。另外,要結合物業管理,如果您看中的小區在設計時還有一些配套設施,如車庫、學校、商店、小型娛樂設施、社區保健網點、公共綠地、小的園林作品等,這不僅極大地提高了您的房屋將來昇值的可能。而且也會為您營造出環境清潔、空氣清新、陽光明媚、景致優美、溫馨舒適的家園。
最後一點就是上面提到的整個項目的設計方案要符合區域經濟的發展,這是選擇具有昇值潛力的樓盤的最關鍵因素。
獨享金海灣釣大魚
以上我們向您介紹了房產投資保值、增值的一些基本知識,也許您現在還只是一種概念。其實,很多地產商在投資的時候,為了自身的長遠利益,已經為您做好了設計。以金海灣為例,上面介紹了其發展的長遠趨勢和已經具有的地域文化氛圍。那麼關於『品牌』、戶型和小區規劃呢?金海灣的開發商為了這一地段適應將來發展的需要,還要在小區附近修建一萬平方米的大型購物超市、主題公園等配套措施。另外,房屋設計也力求完美,有錯層、躍層等流行房型,物業配套也選用高品質的建材,社區公園聘請名家設計,另外現在一期工程已經接近封頂階段,明年便可入住。這樣雖然表面上開發商多投了很多資金,但是從長遠角度來看,開發商在地段昇值後同樣會獲得好的回報。比如,這一地段擁有了大型購物超市,就會極大地方便小區居民購物,同時開發商也會獲得巨大的利潤,這就形成資金的良性循環。
選擇一個好的地段投資會形成開發商和消費者雙贏的結局。就像金海灣花園的項目經理所說的,我們這個地段叫金海灣,就是因為這裡幾年後會成為海河的金灣,而我們和購房者只是在等待著幾年後的豐收。(雪塵)
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