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物業管理經營體制主要有經營制和代理兩種模式。目前國內絕大多數物業管理企業實行經營制管理,而香港、國外的物業管理企業則為代理制。筆者認為盡快推進經營制向代理轉變,全面推行代理制,是我國內地物業管理走向市場化、專業化必然進程,是促進物業管理行業的健康發展的必由之路。
一、經營制產生的原因及缺陷
物業管理的經營制指的是物業管理公司把管理費作為『收入』,扣除運作支出後的剩餘管理即為利潤,若管理費收不抵支,則由開發商或管理公司負責補足。
經營制形成並長期存在的主要原因有:
1、福利性房屋管理體制的影響。物業管理公司經營機制受到福利性房屋管理體制的影響。往往采取與福利性房屋管理體制十分類似的經營制管理模式。加上一些管理公司是由房管所轉制的,與福利性房屋管理體制還有千絲萬縷的聯系。
2、開發模式的影響。目前,廣州市已注冊的物業管理公司有600多家,其中超過90%物業管理公司都是發展商的子公司,『誰開發、誰管理』的開發模式導致物業管理公司受制於發展商而不能獨立發展。
此外,發展商為了促銷,紛紛采取減免管理費,送多少年管理費或將管理費標准定得非常低等手段吸引消費者買房。結果必然導致發展商的物業管理公司入不敷出,不得不依靠發展商的補貼維持經營。
3、法律法規的缺陷。有關的法律法規一般將物業管理收費看作是物業管理公司的營業收入,年終扣除成本即為物業管理公司的利潤。
4、管理費標准偏低。各地物價部門制訂的物業管理服務收費標准常常是偏低的,以致物業管理公司入不敷出,靠國家一些優惠政策或補貼『過日子』。
5、有關方面觀念未轉變。稅務等部門將物業管理行業看作一般的服務行業,管理費收入按全額征營業稅,對年終結餘征收所得稅。實際上,物業管理費絕大部分都是代收代支項目,如代收代支業主的電費、水費等,所以應按『代理業』征收營業稅。另外,物業管理公司的年終結餘並非公司利潤,而是管理費的結餘,屬於業主所有,不能對這部分結餘征所得稅。業主方面,將物業管理責任無限擴大,認為交了管理費,物業管理公司應該包辦所有事情。繳納管理費之後,往往不願意再交維修基金。業主另一個誤解是認為管理費即物業管理公司的『收入』,因而對物業管理公司如何使用管理費並不關心。
當前物業管理經營制的缺陷主要有:
1、物業管理公司難以獨立經營。目前廣州市大多數物業管理公司只是管理其母公司開發的樓盤。管理面積小,管理成本高。這些管理公司不是真正自主經營、自負盈虧的經濟實體,主要靠發展商補貼生存。這不僅阻礙了管理公司的自身發展,而且嚴重損害了小業主的利益。
2、業主的主體地位難以體現。物業管理公司是業主聘請的『管家』。管理公司收繳的管理費屬於全體業主,並非管理公司的『收入』,可是在經營制下,管理公司將物業管理費據為己有,作為自己的營業收入。這種作法完全忽視了業主的主人翁地位,侵害了業主權利。
3、維修基金難以籌集或使用不當。按規定維修基金應由發展商或業主支付,但實際上發展商或業主往往不肯掏這筆費用。另外,維修基金用於房屋的大修、中修,而目前對房屋的大修、中修、小修並無十分明確的界限,加上對維修基金的使用缺乏約束機制,經營制就為物業管理公司將維修基金據為己有,或為牟取利潤,用維修基金修繕本應屬管理費支出的小修項目,開了方便之門。
4、服務質量難以提高。在經營制下,物業管理公司將收取的物業管理費據為己有,有的公司往往會采取短期行為,想辦法提高管理費收費標准,盡可能多收費,少服務,少花錢,以賺取最大利潤。受利益驅動的物業管理公司往往損害業主的利益,降低了服務質量。
二、代理制的特點及優點
代理制是物業管理公司收取業主的物業管理費,向業主提供各種服務,並按一定的比例在物業管理費中提取適當酬金作為物業報酬,物業管理費結餘歸業主所有,不足則由業主繳納管理費補足的一種經營形式。這種物業管理經營機制的特點在於:①物業管理公司從物業管理費中提取一定比例的酬金,能夠維持公司的運轉而獨立經營。②年終結餘屬業主所有,而非物業管理公司的利潤。若年終入不敷出,由由業主在下一年通過繳納管理費來補足。③公司運作規范,由於管理費屬於業主所有,業主委員會對物業管理公司給予監督,從而激勵約束物業管理公司規范運作。目前代理制在我國的運作實例較小,只有沿海地區如廣州、深圳等地有所實踐並制訂相應的法律法規。
實施代理制有以下優點:
1、有利於體現業主的主體地位。管理費是業主的錢,管理公司只是業主聘請的『管家』,管理公司花的是業主的錢,業主對管理公司的監督並非是乾涉管理公司的內政,而是正確行使自己的權利。
2、物業管理公司運作透明、規范。采取代理制的管理公司運作更規范,其所得的就是管理酬金,其它的都是業主的錢。在管理某個小區(大廈)時,由於員工工資、福利等已打進管理成本,因而管理公司(或管理處)財務上開源節流都應體現在管理賬戶上。管理公司必須通過提高管理服務水平來贏得業主的信賴和滿意,從而實現管理目標,獲得相應的酬金。
3、有利於解決維修基金籌集和使用的問題。在代理制下,維修基金可通過四種方式籌集:一是在業主入伙時交1-3個月管理費作維修基金。二是管理公司每月或每年在管理費中提取一定比例作為儲備金,即維修基金。三是管理公司將管理費的結餘全部轉為維修基金。四是在發生較大費用的維修更新項目時,臨時向業主籌集資金。維修基金的使用同管理費的使用一樣都應受業主的監督,管理公司不能將其據為己有。只要管理公司履行了管理義務,達到了管理合同中的管理目標和服務水平,按合同要求開支管理費用,就可收取固定的管理酬金。
4、減少管理費的糾紛。在代理制下,管理費為業主所有,物業管理公司使用管理費受到業主的監督,年終結餘屬於業主所有,物業管理公司只提取一定比例的酬金。管理費標准的高低,管理費多少對管理公司來說並無實質性意義(只拿固定酬金)。因而在代理制下,業主與物業管理公司之間因管理費而發生糾紛的可能性較小。
5、有利於提高管理水平和服務質量。因為結餘的錢仍歸業主所有,不能作為管理公司的酬金,因此,管理公司可為業主提供貨真價實的服務。
另外,實行代理有利於物業管理的長期行為,管理公司只有精打細算,當好業主的管家,合理安排管理費的支出,精心計劃、安排房屋及配套設備設施的維修、養護、更新,纔能得到業主的理解和支持,從而取得較長時期的管理權。
三、促進物業管理經營機制從經營制向代理制轉變
在代理制下,有兩種酬金計算方式,一是按管理費總支出一定比例(一般10%左右)提取。二是每月固定酬金數額,前者由於管理酬金與管理費支出總額掛鉤,管理公司有可能拉命擴大管理費支出,亂花錢,以從中賺取較多的管理酬金。為解決這一問題,消除業主對代理制的顧慮,最好采取第二種酬金計算方式,即管理公司每月拿固定酬金。這樣可保證業主的權益,完善代理制下的管理方式。
要促進物業管理經營體制從經營制向代理制的轉變,關鍵要做好如下幾方面工作:
1、政府加強對物業管理行業的指導。政府應引導全社會正確認識物業管理行業,引導物業管理企業逐步實施物業管理代理制,如制訂物業管理委托管理合同樣本,在合同樣本中明確物業管理代理制,管理公司每月的酬金數等等。
2、加強對物業管理行業的監管。物業管理主管部門應在物業管理創優考評、物業管理企業資質年檢等工作中檢查物業管理代理制的實施情況,並將物業管理代理制作為考評創優的首要條件,從而促使物業管理企業實現從經營承包制向代理酬金制的轉變。
3、健全物業管理法律法規。目前我國物業管理公司普遍采用的經營機制是經營制,而代理制僅在沿海部分地區開始實行。內地物業管理落後沿海地區,代理制也很少實施,應盡快修訂完善有關物業管理的法律法人,促使物業管理經營制向代理人制轉變。
4、大力推行物業管理招投標。『誰開發,誰管理』模式是形成經營制的重要原因之一。這種模式導致物業管理市場『條塊分割』,缺乏競爭。各個物業管理公司囿於一小塊『地盤』,難以通過規模化、專業化來降低物業管理公司的經營成本,導致資源嚴重浪費。推行招投標,有利於物業管理公司實現規模化經營,有利於資源的合理配置,從而推動經營制向代理制轉變。
5、開發商應摒棄『肥水不流外人田』的陳舊觀念。應全面走向市場化、專業化之路,通過招投標的方法選聘專業的管理公司管理。對屬下的物業管理公司則應建立自主經營、自負盈虧的經營管理體制,避免開發與管理權責不清、財務不分的混亂局面。另外,開發商應主動承擔前期物業管理的義務和費用,不要做各種減免管理費的承諾,應按政府指導價或業主管理公司之間的協商定價交納其未售出物業管理費;要完善配套設備設施,確保房屋質量,從而讓物業管理公司輕裝上陳,按物業管理自身規律運作。
6、健全業主委員會。據統計,廣州市100個住宅小區(大廈)裡,成立業主委員會的只有100多個,絕大多數小區(大廈)未按規定成立業主委員會。因此 ,一方面業主應積極參與物業管理工作,積極成立業主委員會。另一方面,已成立的業主委員會應積極制訂業主委員會章程,促使委員會在員按章操作,充分發揮業主委員會應有的作用,監督管理公司按法律法規和管理合同開展管理活動。
7、在合同中明確代理制的管理機制。業主委員會應在與物業管理企業簽訂的物業管理合同規定各自的權責,明確物業管理代理制,量化物業管理的管理酬金,確立監管物業管理企業的原則及內容等。
8、加強對物業管理企業的監督。精度、業主委員會應按委托管理合同條款監督物業管理企業,包括對管理費收支的監督,對管理公司的管理行為和員工的服務工作的監督,對房屋及配套設備設施的重大維修、更新項目的監督,從而約束管理公司的代理行為,確保管理公司履行其委托代理義務,按合同規定收付管理費等。
9、理解、配合、支持管理公司的管理舉措。業主與管理公司是委托管理合同的雙方當事人,具有平等的關系,不可采取『橫挑鼻子,堅挑眼睛』方式對管理公司橫加指責,也不可動以服務不好而拒交或少交管理費。
10、管理公司勤儉持家,當好業主的管家。物業管理公司既要合理安排人力資源,提高員工素質,提高工作效率,降低員工管理成本,又要合理開支管理費,決不可大手大腳亂花管理費。同時,實行代理制管理方式後,管理公司應擺正自己服務的位置,主動接受業主、業主委員會的監督,包括定期公開管理帳目、管理小區(大廈)的員工人數及薪金的年度預算報業主委員會審批,重大的房屋修繕、公用設備設施的維養及更新等報業主委員會審批,大額費用支出(以合同為准)也報業主委員會審批。
實行代理制管理,物業管理公司不可將管理公司的各種費用、人員工資列入某一小區(大廈)管理費中支出,管理公司只能根據合同的約定拿管理酬金。
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