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如果說去年北京的房地產市場形勢一片大好,那麼恰逢入住高峰的2001年卻顯得熱鬧非凡,糾紛、官司連續不斷,吵聲、鬧聲不絕於耳。所有人都在感嘆:買房難,住上房更難!因入住交房不滿意而『鬧樓』者為何突如雨後春筍般地冒出?到底為什麼『鬧樓』?他們都是些什麼樣的人?采取了哪些方式,效果怎樣?這就是我們今天要討論的。
"鬧樓』到底為了啥?
今年,眾多的期房變成了現房,每位交房等待業主驗收的開發商都多多少少地有一種『過關』的感覺。其實,只要不是什麼原則性的事,買賣雙方完全可以平心靜氣地將各種糾紛解決掉,至少能夠『大事化小』。畢竟,世上沒有十全十美的事,也沒有天上掉餡餅的事。入住時容易發生糾紛的方面及原因表現在:
一、貨不對板。開發商對業主的承諾沒有兌現,例如面積縮水。按建設部及房屋銷售有關規定,在房屋銷售中面積以圖紙為准計算合同價格,入住時以實測面積進行核算,允許誤差率在3%以下;交房標准有變。規劃來回更改,如某小區綠化率面積與承諾不符,當初向買房人承諾的會所入住幾年了也沒見蹤影;公攤不合理等。
二、收費不合理。收費不透明,亂收費。如物業管理費、物業費抵押金、停車費、裝修管理費等都存在收多收少或該不該收的問題。
三、開發商的態度生硬。可能是經驗不足,缺乏溝通技巧;也可能是『我是開發商我怕誰』的『老大』思想作怪。京東某小區業主與物業公司發生爭執,因雙方情緒過於激動,業主竟因心髒病復發搶救無效而死亡。如果開發商及物業公司的態度好一點,事情怎麼會發展到這一步?就算是你開發商有理,出了人命,這下怎麼說都說不清楚了。
四、開發商先天缺陷。一方面開發商是從其他行業轉行過來的,以前沒有做過地產,管理水平不高,經驗不足;另一方面是開發商的實力不強,資金跟不上,一味地靠施工企業墊資,拿人家的手短,說話自然不硬氣,蓋房子的進度、質量只好少管少插嘴。
五、開發商急功近利。為了謀取暴利而故意降低樓盤的品質,賣房子的惟一原則就是以欺詐手段獲取『黑心』錢。業內人士呼吁:凡屬此類『黑商』有關部門應制定相關政策,采取有效措施重點打擊,絕不能手軟!
六、業主跟著領頭的『鬧』。面對這種種打擊,那些一二年前掏出自己千辛萬苦攢來的錢買下一個『夢想』的人們,盼了那麼久,等到入住收房那一天,卻盼來了失望,夢想被重重地摔到地上,他們於是失落、委屈進而怒火中燒。關鍵時刻,人群中站出一撥兒有頭腦、有知識、有膽識的人,他們讓無望的弱勢人群眼前閃現出幾縷希望的火花。既然有領頭的,那麼為了盡可能多地爭取應該得到的利益,那就沒啥好說的,鬧吧!
七、互聯網起了『推波助瀾』的作用。現在飛速發展的互聯網將互不相識的業主與准業主們緊密聚集到一起,學習相關法律法規,共同研究,商討對策,交流經驗,相互鼓勵……當然添油加醋的作用也起了不少。
八、當初買房時的不冷靜也是『鬧樓』起因之一。許多人過分相信炒作,崇尚『中看卻不中聽』的概念,辨別能力不強,再加上社會上有關法制的不健全,產生了糾紛,有關部門管不了,社會解決不了,就算媒體上點了名,也沒聽說哪家項目開發商因曝光而倒掉的。於是,只有自己聯合起來,『文的、武的』一通招呼。這使得2001年的京城樓市不得安寧。
誰是『鬧樓』帶頭人?
領頭『鬧樓』者多為樓盤業主們推舉出來的業主委員會成員,既然是大家出於信任、寄與厚望地選出來作為業主的代言人,作為與開發商、物業管理公司溝通的牽線人,絕大多數是站在業主的利益上,目的是為了真正解決問題。領頭『鬧樓者』一般要具備幾個條件:有一定的經濟實力和較多的自由時間,精力充沛;有豐富的買房經驗,熟練掌握相當全面的法律法規政策;組織能力非同尋常,基本能算是『社會活動家』;為人熱情,好打抱不平;有不達目的決不罷休的執著個性……不過也有個別人行為過激,以致將原本並不復雜的『小事』越弄越復雜,開發商、業主、物業公司哪邊都不滿意,錯失解決問題的最好時機。甚至有個別樓盤業主委員會的一把手要求拿『工資』,可他的這份工資應由誰來支付?開發商、物業公司還是廣大的業主們?
"鬧』招花樣紛繁
不久前,大家還在討論在公共場所隨意掛橫幅、標語是否合理合法的話題,如今,人們對小區掛標語、橫幅的做法已經習以為常。據某報記者說,在采訪城南項目時,就有三個項目的住宅樓被業主掛上醒目的大紅橫幅,內容是『對房子不滿』。
『鬧樓』分為『文鬧』與『武鬧』,更多的鬧法是『文武並用』。『文鬧』主要指上網『鬧』,有點名氣的房地產網站中最熱鬧的當屬業主、准業主的BBS了。互不相識的准業主們在一個虛擬的世界裡互相支招兒、打氣兒,發泄著自己的怨氣,聯合起來與開發商斗智斗勇;另一種是與開發商心平氣和、開誠布公地當面擺問題,實在解決不了,就走正常的法律程序,由法院裁決。『武鬧』則表現為鬧房展會、鬧售樓處、鬧同屬一家開發商的其他樓盤(主要是該開發商開發的另一個新項目的開盤儀式)等,『既然你不仁當然我就不義』。於是,往往造成現場氣氛緊張,鬧不好便互相打嘴仗,誰也不讓誰,進而『大打出手』。之後是大家開始忙著開『溝通會』、『談判會』、『聲討會』甚至『追悼會』。而事實上,在如此對立的情緒下,怎麼可能認真地商量事情、解決問題!『大鬧特鬧』並沒有真正地產生良好的效果,使大家都受到傷害,可以說兩敗俱傷。拖了時間,耗了精力,你說值不值?最最倒霉的要算是那些著急等著房子住的業主了,只能在一邊乾著急!
『鬧』應該得法
業內人士認為:『鬧』好啊!說不定能『鬧』出個成熟的市場,合法、得法的『鬧』會幫助許許多多不成熟、不明智、有僥幸心理的開發商們成長起來,讓他們充分領會『賣的精,買的也不傻』,『賺錢要摸著自己的良心,千萬別賺出麻煩』……
從賣方的角度看,應該總結的經驗教訓是,作承諾時一定要留有餘地和退路,承諾要少一些,多為買房人辦實事。要理性對待『鬧樓』事件,與買房者真誠溝通,互相理解。不要怕來律師、打官司,這是一種社會進步的表現,也表明我們的市場正在一步步地走向成熟。
從買方的角度說,『鬧』應該得法,要有個度,不要過激過火,切忌情緒化,欠冷靜,否則有可能適得其反,事情不但解決不了,倒會越來越糟。要學會運用法律知識解決問題。其實,大多數『鬧樓』者並不想退房,反而想真心實意地住進這套房子,當然得是公平合理的。可能是期望值太高了,親眼見到了自己買下的房子,總覺得與想象的不太一樣,這是很正常的。但終究一個特想買,一個特想賣,就應該和和氣氣地互相看成是合作伙伴,乾嘛弄得跟冤家似的!
人說買房難,交房入住難。其實,所有這一切糾紛問題都應該在簽訂購房合同及補充協議時『望、聞、問、切』好,否則無論是入住、驗房還是以後的物業管理一系列問題都將是一大堆的隱患。需要提醒買房人注意的是:簽合同前先問問自己:『我想好了嗎?』簽合同時千萬加倍小心,尤其是要簽好合同的補充協議,如果覺得拿不准,下筆前先請律師等專業人士幫您把把關。
(葉晴)
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