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一家房產營銷公司的經理,日前跟普通購房者似地砍價買了套房,喜滋滋津津樂道。不過,聽聽他的故事,對買房人來說,還真有點意思。
標准太多反而暈
□曾聽搞樓盤銷售的人講,現在的購房者樣樣都懂,什麼法規、質量、房型……偏偏不懂決策,總是千挑萬選剛剛成交,又頓生悔意。你是怎麼做到懂得多而不犯暈的?
-大多數人購房前都會有『理想家園』的標准,但如果標准太多太零亂,沒有明確的主線或主次,就很容易被樓市中各種眼花繚亂的假象和千變萬化的差別所左右,變得無所適從。
作為住宅,無論用來投資還是自住,住,始終是第一位的。要住得舒適,這一點不能淡化,也不能本末倒置。價格、房型、面積、朝向、外觀、質量和物業服務等,一切均需圍繞『住在其中』展開。
價格是第一要素,它的引申意義就是『值與不值』的問題。不要強求『用4000元住5000元的樓盤』,『4000元就值4000元』,這是應該的,能夠『在4000元的地段上實現5000元的居住價值』則更好。
物業服務注重一個『實』字,那些有幾十甚至上百服務項目的樓盤反而讓人懷疑,能不能實現?什麼時候實現?實現了又和你的生活有什麼緊要關系?這是需要掂量一下,並加以求證的。
地段、生活配套等都應納入『外部條件』。樓市中的『地段』其實最具泡沫和虛假性,除非是『為身份而買房』,否則應該看到,日新月異的交通狀況的改善,已使大多數『地段內涵』失去了生命力。就『住』而言,現時和未來纔是更重要的,至於過去,大可不必太在意。
堅持的通融的
□能不能更具體地說說,你的選房標准中哪些是不可妥協的,哪些是可以通融的?
-不可妥協的方面,比如:價格,我把它限定在38萬-45萬元之間,這類物業價位不算高,但品質不算低;社會需求量大,日後的增值性看好。如此限定的另一個原因是,它讓我付款不累。
再比如質量,開發商的良好品牌,可視為購房者的『放心指數』,它可使承諾的含金量、樓盤的真實性和確定因素都要大大高於普通樓盤。
我最後買房的那家發展商名氣不響,但它在合同上約定的交房日期是『以簽訂房屋交接書為准』,這就很贏得我的好感,因為這意味著交房時我已能取得產權證,各種產權關系已不會有糾葛,房屋已通過了政府有關部門的最終驗證,———建築質量的好壞我看不懂,那就相信政府吧。如果是以『獲得入住許可證』等條件交房的,則有可能某些約定的配套還未完成,或者在樓前『冒』出一個變電站等。
其它如安保、維修也是我在意的,一定要在合同附件中固定下來。
而有些方面就不必太計較,比如,水景房,我也喜歡,但並不一定沒有水景就不是好房子。
買房不找熟人
□聽說你買房沒有通過任何關系?其實你在自己代理的樓盤中選房,絕對能最優先地選到最好的單元和得到最優惠的價格,不是嗎?
-首先,『住』是第一位的,要讓房子符合我對『住』的追求,而不是讓我去遷就房子的『便宜』。
第二,『是商唯利重』,那些敏感問題,熟人都會如實地告訴我嗎?出於信任而被熟人蒙蔽,有多憋氣?還是相信自己的眼睛。
第三,最好的房子總是最賣得出價的,哪個發展商願意痛痛快快地折了價賣給熟人呢?與其欠個『夾生』人情債,倒不如找陌生的發展商,放開手腳談判,狠狠殺個好價錢。
價教你幾招
□正好向你討教:怎麼纔能殺得好價錢呢?你既是買房者,又是賣房者,整日游刃於殺價與反殺價之間,一定要教我們幾招。
-只能說說我是怎麼殺價的:
多聽多看來到售樓處,先不忙與銷售人員交談,而是裝模作樣地四下裡多看看,實質上是『竊聽』銷售人員與其他客戶的對話。因為別人可能是老客戶,對樓盤已經有較深了解,他們提出的問題反映了樓盤的不足,也可以對自己有所提醒或啟發。從中也可以比較銷售人員對自己說的與對別人說的是否一樣,考察樓盤的可信度。再就是聽聽別人能砍到什麼價位,好讓自己心中有個底。
多看,主要是看工地,看工地的管理水平,看工程進度,從中可了解發展商對工程質量是否精於把關,後續資金是否有保障。起先可能門衛不讓進,以後混熟了,也可從攀談中了解一些發展商的情況。另外對周邊的其它樓盤也得多看看,『知己知彼』。
不露聲色當與銷售人員開始接洽的時候,其實心裡對這個樓盤已經很喜歡了,但不能流露。他一個勁地吹噓樓盤的優點,我就要不溫不火地告訴他這沒什麼稀奇,在周邊的什麼什麼樓盤也有。火喉的把握在於,既要堵上他的嘴,又要給予他希望:對這個樓盤我還是欣賞的。
拉近距離當優點都『不成為優點』的時候,缺點也就明明白白地顯露出來了。這時候我要他感覺到,想掩蓋是沒意義的,但這些缺點我還是可以『包容』的。見我確有誠意,他也就消除了最後的防線,與我坦誠地探討購房事宜。
晾晾何妨這時差不多可以討論合同了。凡是銷售人員口頭答應過的事,我都盡量讓他『落筆為安』。當然他會為難,因為一般公司都不允許這樣做的。但我要他明白,我不是為了日後找茬兒打官司,只是需要一種誠信的表示;如要較真兒,我現在就能告他:哪條法規規定違約賠償只是發展商單方面約定的5%而不能是3%?
如果談不攏,我就走人。我還曾拍拍皮包擺噱頭說:『你看我錢都帶來了,以為會有實質性進展,現在看來,只能算了。』要知道,盡管時下樓賣瘋了,但搞銷售的個個心虛,誰都盼著早點銷完發獎金———他們纔急呢。
如此一步一步,最後纔談到價格。要請示經理?好,慢慢請示吧,我不著急。經理請我去談談?啊呀我沒空,過兩天吧。我最後的成交價是3480元/m2,比開價便宜了370元/m2。
專家解盤
40萬元的房子哪裡找?
●虹口區涼城地區
●徐匯區長橋地區
●普陀區內外環線之間
●浦東新區金陽-金橋地區
●上南地區
●楊浦區五角場地區
以上地區都處於市中心的邊緣地帶,以動遷房起步,經過10年的發展,已聚合起旺盛的人氣,公交與商業配套也非常便利,同時,居住品質不盡人意的矛盾,也越來越顯現出來。
這就為房地產開發商提供了紮實的市場基礎。由於市中心土地的日益稀缺,居住人口向邊緣地段遷徙是發展的必然。這些地區土地供應充足,正適宜規模開發中高檔居住小區,而成熟的生活形態與穩固的購房客源,將成為樓價的最佳支橕。因此,在新一輪住宅開發的初始階段入市,將獲得不菲回報。
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