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受申奧成功和入世雙重概念推動,各地出現了房地產投資熱,房價競相上揚。然而,這種好景維持不到兩個月,人們便不得不尷尬面對房產市場傳出的不妙信號:作為房產市場晴雨表的北京、上海樓市,終於出現滑坡趨勢。
據多家媒體的消息稱,進入第三季度,前幾個月還被『一致看好』的北京甲級寫字樓空置率比上季猛漲7個百分點,租金每平方米相應降價1美元,而商品房竣工面積也大大高於銷售面積。在上海,高檔寫字樓需求量銳減42.5%,降至2000年初以來的最低點,住房市場房價增幅放緩,作為標志的中房上海綜合指標也從6月份的11點連續跌至2點。伴隨著一連串的『利空』數據,國家統計局日前更作出結論:『國房景氣指數進入高位盤整階段。』
如果說枯燥的數據已經顯現中國房地產市場泡沫效應的話,那麼目前房產樓市仍在轟轟烈烈進行的跑馬圈地、立項施工的『繁榮』景象則更讓人捏一把汗。以上海為例,今年完成的土地開發面積同比已增長一倍多,商品房竣工面積同比增長近40%。有數據說,浦江兩岸正在圈地上項目的房地產發展商竟有4000家之多。面對如此熱潮,連國外的一些業內資深人士也懮心忡忡:『這裡面肯定有泡沫。』
誠然,近幾年來的中國房產市場利好不斷,如政府出臺諸多刺激樓市的政策,加入WTO引來眾多國外企業,居民收入連年增長以及大批農村居民進城帶動二手房市場等等。然而,從經濟學的角度講,任何行業的平均增幅與GDP的增長應保持相對一致的趨勢,近兩年國內房產投資增長卻數倍於GDP增長水平。以理性的態度分析,這很難說是健康的發展。
近兩年的房產市場,幾乎是一片樂觀,似乎中國的房產樓市大得無邊,潛伏著巨大的利潤空間。其實,此類預測並未理性地考慮中國人的購買力,只是基於國人數量上的『市場優勢』罷了。殊不知近13億中國人中,有能力花數十萬元買一套商品房的人又有多少?
資料顯示,6萬億元居民存款的一半以上,集中在不到總人口7%的人手中。所以我想,預測房產樓市的真正潛力,恐怕還要細分消費群體後纔有價值。
經濟運行的規律是,當一個行業熱到人人都想進入的時候,也就意味著這個行業將會走向衰退。『大躍進』式的衝動之後,必然是長期的蕭條和調整。1992年的房地產市場也曾出現全國性投資熱潮,許多人沒有仔細研究市場需求就盲目圈地蓋樓,加上大量炒作,更加速了價格的飆昇。但僅過了一年時間,需求不旺的現實便最終令泡沫破滅。經濟建設中類似例子不勝枚舉,只可惜市場中人乃至諸多媒體對此總是健忘得很。
一波由樓市下滑而引起的行情衰退看來已不可避免,樓市再次給幼稚的人們上了一課。但願屢繳學費的人們從此醒悟。(承偉毅)
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