北部：買家精明有加 樓盤走勢溫吞

南部：市場尚未成熟 利好敏感偏高

　　在經歷了2000年火熱銷售的局面之後，2001年的北京樓市顯得有些不瘟不火。三季度利好題材頻頻閃現，奧運申辦成功、WTO曙光閃現，生生將有點累的北京房地產市場往前推了一把。

　　據三季度偉業指數顯示，在上季度曾一度鬧得沸沸揚揚的漲跌之爭本季度終於有了結果，其中城八區內銷住宅綜合價格(即原內銷住宅綜合價格)為5838元/平方米，漲了2.8%；遠郊區縣內銷住宅綜合價格為2725元/平方米；外銷公寓綜合價格為11794元/平方米，跌了0.7%；城近郊區別墅綜合價格為12666元/平方米，跌了7.3%；遠郊區別墅綜合價格為7725元/平方米，跌了1.3%。

　　內銷住宅

　　南城市場順風爬坡

　　北部市場溫溫吞吞

　　雖然兼有申奧成功、CBD規劃以及即將入世三大利好的朝陽區也只有2.88%的漲幅，漲幅最大的卻是崇文、豐臺等向來被人看低的南城地區，這個現象其實與各區住宅市場的成熟程度有關。

　　本季度城八區內銷住宅綜合價格為5838元/平方米，與上季度相比上漲了2.8%，且除了宣武區價格微跌以外，其他各區皆有不同程度的漲勢。考慮到上季度諸多利好消息的驅動，房價上漲不足為奇，但是仔細分析，就會發現情況也許沒有想象得那麼簡單。

　　眾所周知，南城的住宅市場相對北城不太成熟，近期的開發熱潮是伴隨著政府對南城基礎設施的改造而興起的。相對而言，不成熟的市場對政策、經濟等宏觀方面的變化更為敏感，兼之基數較低，所以對利好消息的反應較大也是正常的；反之，北城的市場比較成熟，消費者已經學會了挑剔而不太受概念的左右。內銷住宅一般只用於自住，奧運村和CBD地區雖然昇值潛力大，但今後幾年可能會變成一個大工地，外來的乾擾也多，這樣他們就會斟酌居住在這個地區是否合適，於是北城內銷住宅價格的溫和上漲也就是可以理解的了。

　　近期來看漲價的趨勢比較明顯，不過應該不會持續很長時間，中長期內應以穩定為主，因為最近幾個房展會的冷清局面已經隱約讓我們感到了這種苗頭。

　　外銷公寓略跌令人意外

　　本季度外銷公寓加權平均價格為11794元/平方米，相比上季度小跌了0.71%，走勢比較平穩。但在上季度諸多利好消息的吹捧之下竟然走出了跌勢，還是有點出乎人們的意料。

　　總體市場雖然平穩，但具體到各個區縣，價格指數有較大程度的動蕩，這也說明目前各城區的外銷公寓市場存在比較大的差異。海淀、東城與宣武三區的價格指數有較大幅度的下降，主要是由於原有的高價項目逐漸退出市場，同時又缺乏新項目的進入，從而造成了指數的下跌。

　　朝陽、西城兩區項目抬昇價格毫無疑問是受了申奧成功、即將入世等利好信息的影響，相比較內銷住宅而言，外銷公寓的投資性質更濃，因此受這種政策性的影響也更大。

　　別墅：陳盤盡售

　　新項目偏向中低

　　本季度別墅市場指數也有比較劇烈的動蕩，城近郊區別墅和遠郊區別墅指數雙雙下跌，其中城近郊區別墅平均價格為12666元/平方米，跌4.87%，而遠郊區別墅平均價格為7725元/平方米，跌1.76%。

　　城近郊區別墅市場與外銷公寓市場相似的是：諸多項目中降價的只是少數，而大部分引發指數下降的原因是高價項目的售完退出。與其說這種情況反映了別墅市場的景氣變壞，倒不如說這是市場轉好的一種跡象，因為正是市場的活躍纔會把這些高價項目消化掉。

　　遠郊區別墅市場則分好幾種情況，通州區是因為天潤別墅等項目的低價入市拉低了平均價格，而順義、大興兩區縣則因一些低價項目的退出市場，以及翡翠城等中檔價位新盤的入市拉昇了區域內的整體價格。這說明市場上對遠郊區別墅的需求仍以低價位為主，短期內這種情況難於改變。(張東)