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依照經濟波浪理論,將經濟發展的周期性規律用於房地產,並以此為參照,可以發現接下來2年左右的時間,房地產將面臨新一輪的調整期。
事實已經發生在深圳房地產市場的商鋪和寫字樓的營銷變化上。寫字樓市場一直都是唯地段論,其中戶型的變化和概念的引導也起到了一定的助推作用,但從縱向比較來看,市場沈靜如水,這裡面對應關系是經濟在快速增長,而房地產市場卻波瀾不驚。那麼是市場結構不合理,還是市場需求在轉移?套用國外成熟的地產發展模式,當人均GDP達到4000美元左右,房地產應處在高速成長期,這種成長性在中國市場如何體現?
從商鋪的市場發展變化,也會發現一些問題。近年來,商鋪市場確實熱點不斷,說明經濟走強帶來人們投資的欲望。但只要仔細一分析就會發現,這些熱銷盤,除了位置、定位、返租回報以及良好的規劃外,並沒有更多的營銷賣點,尤其是投資概念和投資空間相對狹窄,在返租回報被國家明令禁止之後,更顯單薄,於是有人馬上就想到將經營權從所有權中剝離出來。但是,受後期經營壓力的影響,實際上並沒有多大的發揮空間。
近年來,房地產投資證券化在世界大多數國家得到蓬勃發展。所謂房地產投資證券化,是指將房地產投資直接轉化為證券形態,從而使投資者與房地產的關系由擁有房地產產權轉變為擁有有價證券的債權。即從直接的物權關系轉變為持有證券性質的有價證券,使房地產的價值由固定的資本形態轉變為具有流動功能的資本性證券。
房地產投資證券化的優勢在於:一是小額投資者可以通過購買股票、債券及受益憑證投資於房地產,擴大了參與面。房地產直接面向資本市場,使巨額投資的籌集和融通成為可能。二是房地產投資證券化,把高價值量的房地產權轉化為小價值量的可流通的股權和債券,把房地產投資的風險分散、轉移到眾多的投資者中,降低了投資的總體風險。三是房地產證券操作規范、投資方便,籌資、融資標准化,可以上市流通,具有很強的流動性和變現性,且適用范圍廣。四是房地產投資證券化使房地產業的經營效率提高,使投資者與經營者分開,體現了兩權分離的現代企業制度。『9·11』之後,美國經濟嚴重受挫,香港經濟受到直接影響,投資信心受到打擊,靠內需拉動經濟增長的中國大陸是否真能成為資金避難所,尚需時間來驗證;而以外向型經濟為主的深圳等城市難免不受影響,在這樣的市場背景下,深圳等地的房地產如想繼續保持目前暢旺的勢頭,就必須大力拓展新的市場空間。(王永勝 趙陽)
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