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9·11』事件發生以後,美國和世界經濟的走弱趨勢已經明朗化。未來兩年,中國和上海也將受此消極影響,發展速度可能有所降低。在此大背景下的房地產走勢,自然分外受人關注。
筆者認為,上海經濟的長期增長趨勢不會改變。這是因為上海具有溝通國內國際市場的獨特優勢,新興產業的發展勢頭良好,加上日益完善的基礎設施、較高的行政管理水准、良好的社會治安等,都決定了上海有很強的競爭力和吸引力,上海經濟的長期增長和繁榮是完全可以期待的。
因此,盡管世界經濟趨緩,但上海房地產業未來仍有良好的發展空間。
首先,從住宅方面看,上海新住宅的竣工量和銷售量,多年來居中國各城市之首。發展速度之快、絕對量之高,即便從世界城市發展史上看,也是比較罕見的。舊住宅的交易量,同樣獨佔鰲頭。可以說,上海的住宅發展已經到達了高位運行。在一個不太短的時期內(少則3-4年),對新舊住宅的市場需求,可能在高位上繼續增長,至少保持高位穩定。
其中,對新住宅的需求,有許多有利的因素:
———市區居民有一部分家庭住宅,在20世紀90年代還未來得及改善,他們改善的願望相當強烈,只要經濟條件稍具,會立即付諸購買行為。
———有不少家庭的住宅,雖在90年代已經得到了改善,但隨著質量更高的住宅樓盤不斷出現,又激發了他們再次改善居住水平的欲望,而上海抵押貸款制度的寬松和二手房交易制度的靈活性為這種改善提供了市場方便。
———上海機關事業乃至企業單位的住房貨幣化政策,應在不太長的時間中全面推出,構成一股改善住房消費的新潮。
———在小城鎮戰略的推動下,農民的城市化意識大為增強,成為新住宅的有力消費者。
———在一個不短的時期中,上海舊房改造空間仍很大,必須以更好更大的新住房來補償。
———從前幾年開始的海內外資金、人纔和企業向上海的流動和集聚趨勢,構成上海住宅發展長期的有利因素。
———近年來,海外、境外華人返土歸鄉、購買住宅,出現了一股新的熱潮,相信在當今的世界政治經濟形勢下,這一熱潮還要昇溫。
至於舊住宅的交易,肯定繼續增長,會在幾年之內同新住宅的交易量並駕齊驅,並在不太長的時間內超過之。同時,由於上海經濟的發展和開放度的進一步提高,對辦公樓、商鋪、廠房的需求,也將保持較長的增長期。
需求的穩定增長將使房地產的價格總體上保持穩中微漲的趨勢,但是,漲幅將相當有限。其原因是,需求雖然穩定增長但不會出現排浪式現象;供給絕對充分,房地產品的競爭在加劇;政府和社會各界的監控力度也相當充分。
根據以上對走勢的簡要分析,未來上海房地產業的對策應該是:一求發展、二求穩定。穩定的含義是,避免大起大落。在『9·11』事件之前,是防止大起,而『9·11』之後,主要是防止大落。雖然綜合各方面因素來看,大落的可能性很小,但仍然要有所警惕和防范。 (張泓銘)
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