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隨著中美關於中國加入世貿組織雙邊協議的簽訂,中國"入世"終撥雲見日。在面臨"入世"之際,各行各業都在探討"入世"將會給我國經濟及本行業帶來的效應與衝擊。就房地產業而言,"入世"帶來的是利好消息。房地產是不動產,是非常本土化的行業,政府在房地產上,對外資的限制一直不多,且土地掌握在政府手中,故"入世"之後,融資渠道會有比較大的變化,境外資金會源源不斷地進入市場。開放商目前的資源配比在大量的外資進來之後,整個開發模式會發生一些變化。特別是整個房地產業的集中化、專業化、規模化、規范化速度會加快,而且"入世"後,關稅降低為建築材料成本的下降提供了條件,進口建材、設備價格的下降,又會大大促進房地產業的發展。當然,任何事物都是一分為二的。"入世"對房地產業的影響總體上雖然是積極的,但"入世"是一把"雙刃劍",對房地產業"同樣是機遇與挑戰並存,具有雄厚資金實力和先進管理水平的外國企業,也會給國內企業帶來巨大的競爭壓力"。作為房地產企業,如何抓住機遇,謀求發展,編織好自己的企業之錦,引來外資的燦爛之花,要學習的東西很多,要做的事也很多。願本文作者的客觀分析及理性思考對房地產業人士有所裨益。
思想觀念的挑戰
馬克思主義告訴我們:社會存在決定意識,意識又反作用於社會存在。所以,經濟專家羊慧明先生強調說"入世對我們衝擊最大的,恐怕是慣性的思維方式、觀念跟不上趟"。筆者認為,這個"我們",應當包括房地產業人士,在內地尤其如此。
中國的房地產業,起步晚、基礎差,可以說還是一個幼稚的產業。全國的房地產業中,90%是1992年的房地產熱中的一哄而起的,個數多、規模小、水平低,基本上都是無本起家,資產負債多數在70%以上,有的高達90%。而1992年以前成立的老企業,又多是由國家行政事業單位轉化而來的"官商",這些大多習慣於行業壟斷,吃慣了"政策保護飯",其經營理念和企業行為至今仍未實現真正的市場化。很多企業都是外無壓力、內無動力、欠缺活力,效益(尤其是單位面積的效益)普遍低於沿海企業和本地的非國有企業,更談不上與國外企業"接軌"。
這樣的"社會存在",便決定了這些企業在觀念上的落後。例如,在經營上,多數企業未能實現生產、流通、消費、服務各環節的專業化,而是習慣於"前店後廠,自產、自銷、自管",使銷售公司和物業管理公司成為開發公司的附屬;在營銷策劃上,不注重樓宇的內在品質,而是熱衷於"追風"(如"海派風"、歐陸風")與"炒作"(如炒概念、炒純淨不、炒環境);在知識產權的認識上,將知識劃歸於精神財富的范疇,極少搞專利申請和商標注冊,或對他人成果隨意仿制;在經濟交往中,法律意識淡薄,大量的經濟合同不能嚴格履約,甚至靠合同陷阱來牟利;在企業發展上,不是依靠實力與內功,而是依賴"關系",通過"勾兌",投機鑽營……而這一切,都是與世界共同的市場規則格格不入的。
因此,我們必須首先做好觀念接軌的准備,抓緊"洗腦",盡快弄清國際市場的游戲規則",認真學習現代市場分析方法,掌握與國際市場接軌的基本知識,確立現代市場的經營觀念,牢固樹立"融入世界經濟潮流"的全球觀念和市場競爭意識,以適應"入世"後的經濟發展新局面。
外資進入的挑戰
房地產業是國民經濟發展的晴雨表。目前,許多專家都預測,"入世"之後,我國經濟的發展速度將會加快近3個百分點,這就預示著房地產業高速發展期的到來。這一點,我們看到了,正在急於尋找市場的外國企業也看到了。過去,湧入中國(尤其是內地)的國外開發商不太多,一是由於中國房地產行業的不規范問題比較嚴重,"政策調整"頻繁;二是由於我國住宅的巨大需求尚未變成"有效需求。"入世"的重大轉折將必然使這兩個問題得到改變,國外開發商的進入也將隨之大有增長。
國外到中國搞房地產的方式主要有兩種,一是企業直接進入中國市場,二是通過金融服務進行投資。目前進入中國的境外發展商還主要是東南亞地區的(其中香港佔83.4%),"入世"後,其他地區的開發商也必將接踵而擔保、保險等機構和設計單位、物業管理公司等也將加快進入中國的步伐。例如,擁有6300多個連鎖公司和11萬經紀人的全球最大的房地產中介系統--"21世紀不動產",最近已正式宣布進入中國市場。作為內陸省份的四川,盡管前些年境外房地產的進入低於全國水平,但近兩年來發展較快。如:香港"梁振英測量行"和"怡高物業"進入成都物業管理,來自新加坡、澳大利亞、南非和美國的建築設計商爭相參與"成都花園"小區的設計招標等,都已顯示了外資入川的勢頭。隨著我國大西部開發戰略的實施,這種勢頭必將越來越強。這就要求我們的企業必須與之"論伯仲、比高低、共經緯"。
外資進入的第二種方式是投資,即采用融資形式通過內地的機構開展業務。據外貿部有關資料,1996年我國利用外資的項目達9520億美元。近幾年及今後的外資利用額必然會更多。但是,外國人是不會盲目投資的,其投資對象的選擇是嚴格的,要求是很高的。美國南加州大學激光研究所的鄭世明主任最近在成都談到:"我的很多朋友帶著大量資金來華,准備搞投資,但經常敗興而歸。其中一個很大的問題就是'接不上軌',不僅僅是規則的問題,也包括技術、人纔、項目方向等等",而我們的企業中能有多少在這些方面接軌呢?
這就告訴我們:只有體制比較市場化、業務比較專業化、經營比較規范化、產品和服務比較接近國際水平的企業纔比較容易得到境外資金的支持。一句話,外商是熱衷於"錦上添花"而不喜好"雪中送炭"的,我們的企業必須面對這一嚴峻的挑戰,只有編織好自己的企業之錦,纔能引來外資的燦爛之花。
先進技術的挑戰
"科技是一第生產力",科學技術水平十分落後的中國房地產業在"入世"後所面臨的壓力是巨大的。以住宅業為例,我國目前的住宅產品的品種僅僅是美國的5%,從業人員年均竣工面積僅為發達國家的20%,勞動生產率僅及發達國家的30%-50%,而單位耗能卻是同等條件下發達國家的3倍;科技進步對住宅業的貢獻率,據1994年的統計為25.4%,而發達國家為50%-70%。從住宅產業化必須經過的"模數化--標准化--工業化--產業化"的歷程來看,我國住宅產品的模數化問題尚未真正的解決。也就是說,我國的房地產業基本上還是一種粗放經營的模式,多數住宅還停留在"磚瓦加鋼筋水泥"階段。"入世"之後,外國制造商可以不經過政府中間人進出口,直接批發和銷售住宅產品,還可從事售後維修服務;我國還將允許外商佔有電信服務業的49%-50%的股份,允許其投資因特網公司;進入中國的開發商和建築商還會帶來先進的大型施工機械和施工技術與管理經驗。這一切,必然會促進我國住宅智能化水平的提高和整個行業的技術進步。倡,我們的多數企業都還缺乏運用這些先進技術、操作這些先進設備、實施這些管理辦法的經驗和人纔准備。不少正在興建的小區中,連"入世"後汽車猛產而必然增加的車位問題都未考慮,更談不上符合國際慣例的、今後也必然實施的停車自動化管理。
因此,目前來研究我們房地產企業如何學科、學技術、學管理、學"規則的問題已經不是為時過早,而是如何立即行動,抓緊"充電",學會生存本領的當務之急。
知識產權的挑戰
知識產權的所有權和使用權的轉移,是國際貿易的重要組成部分,不尊重知識、忽視知識的價值、不懂得知識產權的保護,是計劃經濟中誕生和成長起來的中國企業的一個通病,房地產企業尤為嚴重,故必須在這方面有迎接挑戰的准備。
以規劃設計為例,一是設計費低廉。國外的設計費一般佔工程造價的8%-15%,而我國僅%-2%(調整後也纔1.5%-3%),最重要的勞動最不值錢,這就導致了設計難以出精品;二是住宅外部環境的設計在我國目前還不是一個獨立的設計階段,尚從屬於建築設計,國家對環境的投資比例至今尚無一定的標准,從而難以得到真正的重視;三是房地產的設計似乎還未納入"知識產權保護"的范疇,任何一種好的設計方案,都可以隨心所欲地照抄,或稍改幾筆又變成了自己的"作品"。
世界貿易組織《知識產權協定》第25條規定,各成員國必須保護工業品外觀設計,"該外觀設計所有人應有權陰止他人未經其許可,為生產經營目的制造、銷售或進口含有該外觀設計的產品,或者實質上復制了該外觀設計的產品"。
這就是說,入世以後,中國將按慣例尊重知識產權。建築設計及住宅產品的仿制將受到更嚴格的限制。我們的企業必須注意尊重知識,並可學習日本開發企業辦研究所的經驗,自己開發新技術、新工藝,創自己的品牌,申請自己的專利,在保護知識產權的良好環境中加快中外技術交流,促進自己的技術進步。
人纔流動的挑戰
世界銀行駐中國代表處首席經濟學家迪帕克最近指出:"中國在資源流動存在問題是:勞動力自由流動程度不高,資本流通不暢","入世"之後,"中國應該首先增強勞動力和資本等資源的流動性"。這一番話,說明了人纔流動性的增強,是中國"入世"之後的必然趨勢。
國外房地產企業全方位進入後,憑借其雄厚的實力、優厚的待遇和先進的辦公條件,勢將更大規模地吸納中國房地產企業的人纔。房地產界的外商獨資企業、中外合資企業及國內非公有制企業與國有企業之間的"人纔爭奪佔戰"必將越演越烈,國有房地產企業的"冗員沈綻"問題將更趨嚴重。以及房地產密切相關的金融業為例,近年來,新建立的各類金融和保險機構,其骨乾隊伍基本上都是從我國四大國有商業銀行的優秀人纔中流失而去的。再以發展最快的電信業為例,據1999年12月3日《華西都市報》載,摩托羅拉中國公司的1.2萬餘名員工這中,99%是由內地各高校培養出來的,其中,碩士及碩士以上學歷70%
人纔的自由流動是市場經濟體制下的一種正常狀態,是國際市場接軌的必然趨勢。對此,我們的房地產企業(特別是國有企業)必須有非常清醒的認識。只有認清這一點,纔會真正樹立"尊重人纔"的觀念,也纔有可能創造出更好的人纔生存環境,從體制上給人纔以發展的空間,使我們的房地產企業在人纔競爭中永立不敗之地。
西方文化的挑戰
世界經濟的日趨一體化必將帶來世界文化的日趨一體化,"入世"後房地產企業不僅要承受外來經濟競爭的壓力,同時也將面臨外來文化的挑戰。"建築是凝固的音樂",房地產業是建築藝術和居住文化、環境文化的重要載體。外國房地產企業的進入,既要帶來先進的技術、設備、材料和管理經驗,也必然帶來現代的生活方式和西方的文化、藝術風格。這樣,東西方文化的衝突,在房地產業便成了不避免的現實。
事實上,這種"衝突",早已隨著對外開放而進入。碰撞纔能產生火花,衝突方可交流融事。我國的房地產業正是通過在"衝突"中吸收外來的營養,繼承優秀傳統,從而獲得了大步的前進,但是,仍有相當多的企業不在衝突中徘徊。有的企業,為了強調繼承傳統而不注意吸收外來先進技術和現代觀念,甚至給自己的現代建築穿靴戴帽,仿佛給穿西裝的人強加了一項"瓜皮帽";更多的企業則是將"西洋化"當成了現代化,崇尚"歐陸風情"、迷信西洋古典,使各地都湧現了一批似曾相識的歐式住宅。正如專家們指出的"放眼全國,地無分南北東西,到處可見那種廉價的西方建築仿制品,一些城市的特色在消失,地域特征在弱化,建築的整體文化素質停留在較低層次上","以西方建築文化為理想建築包裝的各類建築,盡管是一種商業促銷戰略,但是都帶著強烈的後殖民主義色彩"。深圳的一位專家最近還向成都詢問:"在歐洲,不同國家的建築風格也存在差異,成都要引進的歐陸風格,究竟要引進哪流派?"一位英國記者更不客氣地批評道:"中國沒有借鑒西方成功的經驗,而是把西方最壞的東西搬來加以模仿,而且他們的模仿也相當蹩腳"。
以上的大段引用,並非否認應對西方優秀文化的學習與吸收,筆者對歐式建築的對稱性和平衡性、建築排列的節奏感與韻律感也是非常欣賞的。
這裡希望強調的是,在西方文化的挑戰面"西洋化"當成現代化;我們既應當虛心學習和吸收西方的現代技術和優秀文化經驗,又必須重視對優秀建築藝術傳統的繼承和歷史文化遺產的保護,將傳統文化建築視為民族自豪感和自信心的源泉,使我們留給後人的建築既是現代的,又是民族的,還應當是具有鮮明地域特色的。
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