|
||||
北京科技園建設股份有限公司總經濟師諸一軍——
■諸一軍 高級經濟師、中國人民大學經濟學博士。曾負責全國高校財經學科的科研管理工作,並從事經濟學理論研究;參與上地信息產業基地開創時期的建設和管理、擔任IT企業及生物醫藥企業的高級領導人,有著豐富的企業管理、國際融資、房地產項目運作的經驗。
近日,中關村西區4宗約3公頃的土地公開招標工作結標。經過中關村西區國有土地使用權評標委員會研究,報有關部門批准,4宗地塊開發權將各有歸屬。對於全國乃至世界關注的中關村建設,本市采取一級土地開發的模式,即包括中關村西區、中關村軟件區、生命科學園、西二旗居住區(創業者家園)在內的中關村科技園區,由一級土地開發商將園區做成『七通一平』的『熟地』後,通過公開招標形式出讓給投資商、發展商進行土地二級開發。作為北京首次實施的大規模一級土地開發,能否平抑中關村房價成為人們關注的熱點。記者就此問題采訪了負責中關村一級土地開發的北京科技園建設股份有限公司諸一軍總經濟師。
■一級土地開發是地產市場秩序化的一個步驟
開發房地產項目首先要拿到一塊地皮,拿到這塊地皮的價格即土地成本是整個項目開發成本的重要組成部分。目前房地產開發商拿地主要有三種渠道:第一種是一些公司擁有一些土地資源,可直接拿這些土地進行開發;第二種是不能直接通過劃撥得到土地的公司,與擁有土地使用權的單位合作進行開發;最後一種是不能通過以上兩種方式拿到土地的,只能買二手地。
從土地成本講,顯然第一種拿地方式成本最低,而第二種與第三種方式成本會高出許多。這三種取得土地進行開發的方式不僅使開發商處於商業上的不平等競爭地位,而且其不公開操作的『暗箱』特點也為一些不合法的操作行為提供了方便。
房地產開發市場需要一種公正、公開、公平的環境,因此市政府首先在中關村建設中推行土地一級開發模式。據諸總介紹,一級土地開發就是由政府確立項目,委托一級土地開發商進行規劃設計、市政基礎設施建設、環境和配套設施建設等,將待開發土地做成『七通一平』的『熟地』後,由一級土地開發商進行公開招標或拍賣。無論公開招標或拍賣,程序、結果均經過公證,在一定規則下進行,都有相關法律法規對其規則進行規范,可以說是目前最公開、最透明的形式,保證了二級土地開發商的平等競爭地位。土地一級開發成為房地產市場秩序化的一個步驟。
■一級土地開發通過土地供給量調控房價
關於目前中關村房價上昇、房租偏高的說法,諸總認為,目前中關村房價上漲是暫時的。
首先,在房屋供應量足夠大的情況下,由於市場需求量的存在,導致房價上昇,應承認這是合理的,是市場本身供求關系決定的。這從一個側面反映了目前中關村的吸引力較大,如果中關村的物業租金高、市場需求量小,房租肯定會降低。
其次,市場上希望中關村房價穩定上昇的心態是合理的,而房價暴漲和下降纔是不合理的。在房屋供應量平穩時如房價持續下降,說明該地域投資賺錢機會少,無法吸引人。
再次,中關村地區需要一個高中低檔各類物業較為合理的比例結構。此前朗訊、摩托羅拉等大公司尋求進駐中關村辦公,但由於中關村的物業難以滿足其雙回路供電、層高空間大、建築承重等要求,這些公司只好把辦公地設在東部地區。這些教訓說明,高檔寫字樓的短缺曾使中關村失去過一些招商機會,而且從當前市場上看,高檔寫字樓供應量缺口仍很大。高檔物業的建設對中小企業是有利的,高檔物業吸引很多大企業進駐中關村,為中小企業在產業鏈上提供很多的商機與發展空間。
最後,中關村地區的中低檔次物業也在不斷完善中,包括清華、北大科技園區、中關村軟件園、生命科技園在內的物業在加緊建設,將提供更多可供選擇的物業。總之,中關村一級土地開發是通過土地開發市場供應量來調控房地產價格。北京科技園建設股份有限公司作為中關村一級土地開發商將按照市政府有關政策加大開發力度,使中關村房地產處於合理的價格水平。
■本市全面推行土地一級開發尚需5年
諸一軍總經濟師認為,推行一級土地開發是房地產市場走向規范化的一個趨勢,其重要原因就是形成一種平等競爭環境,避免非市場性資源使一部分開發商獲得暴利,形成比較一致的平均利潤率。
諸總預計,全面推行這種運作方式還需要5年左右時間:首先,要明確只有國家纔有土地處置權,這就剝奪了那些實際上擁有土地使用權的單位行使土地處置權,會受到既得利益者的反對,必須從法律上把這一點確定下來。其次,要從中關村的土地一級開發工作中總結可供推廣的一級開發模式,在全市推廣。最後,政府運作方式需要改變,涉及房地產的各政府管理部門的職能轉變,加強服務性,使其更符合市場經濟條件的政府構架與職能。(劉新雷)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||