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這些日子,無論是從同事,還是朋友那兒,經常聽到這樣的嘀咕,想必這也是您的疑慮——
這麼多小區一入住就亮紅燈,買房要不要『慎慎』?
帶著這些問題,記者主要采訪了深圳中原、上海金馬等幾家著名的外埠代理商、開發商,同時,聽取了幾位有著多城市和多處購房經歷的資深購房人的意見,相信這些『局外人』的分析對准備購房的您應該有些啟迪。
據深圳中原地產營銷總監路營女士和上海金馬集團董事總經理張寅先生介紹,從深圳、上海市場的發展看,業主投訴的情況也曾有發生,但遠未有北京這般『熱烈』、『集中』。應該講,除地域原因外,北京市場入住『非常事件』映射出的是開發商和購房人等幾方面的不成熟。
開發商炒作概念賣房,把業主的期房美夢打造得美輪美奐,等到入住時,且不說該兌現的承諾沒有兌現,僅僅是『感覺』上的落差就會讓業主產生失望;如果再加上開發商缺乏溝通技巧,有了問題不會解決,態度強硬,購房人不急眼纔怪呢!
北京房地產市場游戲規則的不完善,也是多位采訪對象特別提及的。在深圳、上海等城市,政府通過金融、法規等相關政策的完善與嚴格執行,為開發商有序競爭構架平臺。
資深購房人劉宏誠先生認為,政府希望房地產業能帶動整個國民經濟發展,由此帶來副效應是政策傾斜、輿論傾斜、法院判案傾斜,部分開發商大有『我是開發商,我怕誰!』之勢,有恃無恐的將不該交的樓交出去,簽合同時就是不按國家相關規定辦理,交房時用不給鑰匙要挾買房人交本不該收的錢,業主為了趕緊住進新房,只能忍氣吞聲。入住後,由被動變成了主動,如果開發商和物業公司還是擺出交房前的架式,很可能會引發業主『新仇舊恨』一起算。
入住過程中也有明星
這一階段,若乾入住糾紛讓大家產生了錯覺,是不是所有的項目入住都要出事,事實是北京幾年來還是有著一批經得起推敲的入住明星的,太月園、美林花園、萬科星園等明星項目,還有如望京星海明珠等名不見經傳的小項目都能做到『入住時節靜悄悄』,另外,大量小區既不太好,也不太壞,說明我們的市場還有『改造』潛力。故不能以偏蓋全。
糾紛也須客觀分析
根據對目前入住糾紛的分析,問題的產生有幾種可能:
1.確實是開發商惡意欺騙,偷工減料。
2.開發商好心辦了壞事。如因為技術更新或出於運行成本考慮,更換了設施設備,但因沒有事先取得購房人同意,故造成誤會。
3.有些業主是對政策法規不理解,主觀推測。在開發過程中,令出多門,確實會引起規劃的一些改變。
4.有了問題不積極解決,甚至態度強硬,激化了矛盾。其實,任何小區入住時總會出現這樣那樣的問題,關鍵是開發商如何面對、如何與業主進行溝通。
所以,不要聽說哪個小區出事了,沒問清情況,就失去購房信心。如前一段朝陽園業主到展會鬧事,主要是二期施工擾民引起,並非原則問題。
北京的房地產市場纔剛開放,許多開發商以前沒做過房地產,施工工人昨天可能還在種地,面對這種狀況,我們只能求大同、存小異。
紅燈頻閃
促市場全線盤整
雖然大多數采訪對象並不贊同業主采取的一些過激方式,但也對業主的『無可奈何』表示出理解,同時,也非常看好『非常事件』對市場的觸動:
1. 開發商膽小了。記者隨機采訪了幾位北京的開發商,問起此類『非常事件』的影響時,普遍的回答是,為了入住時少些麻煩,從現在開始就得有效歸避。
2. 幾項新條文將出臺。據記者不完全了解,目前,國家和北京市正在就裝修、停車等造成小區糾紛的主要原因制定辦法,不久將出臺。
應該說,這對市場無疑是種巨大促進,就像一位業主所講,我們在幫開發商成長。舉個不太恰當的例子,美國911事件後,乘坐飛機的安全性最高,因為所有的航空公司都加強了防衛。樓市也是這樣。
紅燈頻閃
給購房人提了一大醒兒
可以這樣說,已在入住糾紛中的業主會不高興,可事實的確是這樣,資深購房人舒可心先生認為,從入住業主『先驅變先烈』的教訓中,後來的購房人已對所有容易出現問題的環節有了全面系統的了解——從規劃到配套到質量,可以踩著『前人』的肩膀前行,雖然有點殘酷;同時,大部分購房人也對合同的重要性有了切膚的認識,知道了心存僥幸會導致什麼樣的苦果。
後講理先講法
對錯就看合同
因為我報已對開發商的『罪行』進行過聲討,故此文中重點說些對購房人的建議,也許現在處在糾紛中的業主可能仍不愛聽,可為了後來同事能少嘗些苦果,仍不得不說。除考查開發商背景和市場化開發經驗外,購房人還要建立如下意識:
1.願賭就得服輸。買房是投資,有收益,也有風險,不存在只有收益不擔風險的好事。購房人要有風險意識,期房與現房永遠都有差距。不少開發商都說,賣期房就是在賣夢,任何市場效果圖肯定要對樓盤進行美化。如果想要美夢成真,就要落實到合同中,相信銷售員或不讓簽補充協議還買,就是賭博,願賭就要服輸。
2.不信良心信法律。用一位資深購房人的話講,就是現在購房人的維權意識越來越高,可法律意識卻沒增加。某網站近日有這樣一條貼子:『建議你們向×××小區業主學習,一是心齊,二是寫出開發商的騙人手法,三是有一種「我是業主我怕誰﹖?」的精神,四是對付這樣的開發商要「文功武衛」。』——可法律不保護多數,也不保護少數,只保護公平。雖然業主鬧事導火索多在開發商,但他已『非禮』在前,我們還要效仿,弄得兩敗俱傷。據上海和深圳的業內人士介紹,他們那裡的購房人已學會有了糾紛求助法律——對與錯合同說了算。
3.購房人通過聯盟,比學趕幫,看誰合同簽得好。最近,美麗園14位業主訴開發商面積案,兩位業主因為合同簽得好,贏了;十位合同不嚴謹,輸了。
同時,希望政府相關部門盡快出臺完善的『游戲規劃』,不要讓行業管理中存在那麼多的說不清,如邊銷售、邊建設、邊規劃的三邊現象,再如這樣那樣的費該不該交;同時,也希望媒體同仁們更多宣傳相關法律法規,讓業主和開發商之間的透明度提高,以促進我們的市場更快成熟。
樓市多事是伴隨著北京市場從期房階段到現房階段的盤整期出現的;隨著盤整期的結束、隨著二手房市場的開放,當市場由賣方市場真正變為買方市場時,看哪個開發商還敢牛?(佟崢)
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