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一個時期以來,房價上漲成為人們關注的話題。不少媒體把房價高歸咎於地價高,認為土地供應少,招標拍賣價格偏高,導致了房價上漲。南京最近一次土地招標,總成交價格超出底價1億元,其中一幅地竟出了幾乎翻番的『天價』。那麼,真的是土地招標拍賣導致房價飆昇嗎?近日,江蘇省國土資源廳楊任遠廳長給筆者算了幾筆帳。
土地招標拍賣工作起步時間不長,目前土地供應大多仍是實行劃撥或協議出讓,真正以招標拍賣取得的土地所佔比例極小。從江蘇正在開展的土地面積的5%,95%是協議出讓。去年江蘇土地招標拍賣收益近20億元,而浙江招標拍賣收益191億元,今年上半年江蘇招標拍賣土地收益20億元,浙江已達67億元。從土地招標拍賣來講,江蘇是遠遠落後的。浙江的地價比江蘇高,但浙江的房價並不比江蘇高。杭州與南京相比,房價也不比南京高。由此可以看出,南京的房地產商利潤空間太大了。
一方面是沸沸揚揚的『土地招標拍賣抬高了房價』,另一方面又是房地產商對土地招標拍賣前所未有的熱衷。楊任遠說,唯一可以解釋的是,房地產開發的利潤空間仍然很大。這些年來,房地產業造就了大批百萬、千萬、億萬富翁,倘若賺不到錢,就沒有那麼多人投資。當然,它是一個高投資、高回報、高風險的行業。但市場經濟發展到了今天,房地產業已經到了該規范的時候,不應再有這樣的暴利空間。由於土地招標拍賣價格上漲,房價受到人們的格外關注,這就讓房地產商坐不住了,屢屢見諸報端的說法有『在經營性用地一律進入市場之後,土地拍賣有可能抬高南京的房價』?那麼,如何看待土地招標拍賣價格的適度上漲?
首先,房地產價格是市場經濟發展態勢的晴雨表。房地產今年的增長值為31.6%,今年我國城鄉居民收入增長近10%,放到經濟增長、擴大內需這樣一個大的市場經濟大格局中來看,土地收入的增長佔很小一部分,趕不上居民收入的增長水平。其次,市場房地產價格主要是由供需決定的,也就是由市場供求關系決定的,並不是由成本決定的。市場可接受的房價高,纔引起地價高。再次,地產價格適度上揚符合市場經濟規律。因為房屋本身在不斷貶值折舊,而土地由於位置的固定性、資源的稀缺性等因素,可供應量越來越少,因此土地是保值增值的。從地價與社會經濟之間的關系來看,地價與經濟發展應協調一致,隨著社會經濟發展水平的不斷提高,地價穩中有昇是必然趨勢。
楊任遠分析說,這次南京被稱為拍出『天價』的原屬於園林實業的土地,有它的特殊原因,土地評估時它的價格高於8000萬,由於一些客觀原因,政府為了盡快出手,將底價定得低,因此成交價超出底價的幅度相對較大,聽起來似乎不正常,其實很正常。
可以簡單地算一筆帳。南京這次招標中成交價幾乎翻倍的地塊面積為13萬平方米,可開發10萬平方米,拍賣總地價為1.5億元,淨地價每平方米1500元左右,容積率為1.8,平攤到每個建築面積上約每平方米830元。它的周邊地區商品房售價每平方米3000多元,地價在商品房價格中最多佔1/3,這樣算下來,該幅地房地產的利潤應達到20%以上。
也有人認為是土地供應量偏少,導致了房價上漲。楊任遠說,我們的土地供應不是不少了,而是多了。前幾年,南京以地補路,有11平方公裡的土地給了開發商,開發商囤積在手上的還有8平方公裡左右。最近,蘇州市對房地產開發項目用地進行清理,共收回閑置土地近來平方公裡。由於一些地方在土地供應上不規范的行為,建設用地總量失控,大量土地囤積在開發商手裡,造成政府調控能力減弱。閑置的土地,有的在沒有開發能力的開發商手上,而一些有能力的開發商卻沒有土地。
房價高昇,是商品房銷售經營行為,高價格能否實現與供求關系有關。事實上,前一段市場房地產的價格上揚,既有小區功能、設施、配套等完善所帶來的價格上揚,更多的則是概念炒作,不少房地產土地價格沒有變,但概念一炒,房價就上去了。很多商品房空置那麼多年了,房地產商至今不破產,支橕著它的是有太多的利潤空間。隨著經濟的發展,人們生活水平提高,居民收入增加,農民進城了,房地產熱了起來,不能完全看成是壞事。有些地方房價上揚,一是有供求方面的原因,二是與經濟發展接軌,經濟增長,居民生活水平提高,房價隨之上昇,三是與土地價格長期雙軌制有關系,隨著土地供應趨向市場化,地價適度上揚,實際上是土地價格的市場復位。
經營性用地一律進入市場,的確抬高了房地產企業的進入『門檻』,目前,南京房地產開發圈內,有400多家正在運作的企業,還有更多的業外企業正在想辦法擠進來。房地產業也要扶強扶優,沒有能力實力的就不要做房地產,要提倡公平競爭。
改革土地使用制度,實行土地使用權招標拍賣,可以調整政府與開發商的利益關系。政府得少了,開發商獲得就多了。通過招標拍賣,以市場方式調節土地供應,保證政府應得的土地收益,有利於防止國有土地資產流失,積聚城市建設資金,也是給開發商獲得空間的一個合理定位。因此,將房價上昇完全歸結為土地招標拍賣導致地價上昇的說法,是站不住腳的,也是不符合國務院15號文件精神的。
南京的房地產價格中,以劃撥方式供地的,其征地成本中房價的10%左右,出讓供地的價格也頂多佔房價的30%,因此房地產商有利可圖的。而且土地招標的收益,8000萬元也好,1.5億元也好,都是政府的收益,都用於城市建設。房地產商當然希望政府最好不要收錢。但為什麼要讓政府無利可圖?土地如真正招標拍賣,政府可拿出一部分收益補貼低收入人群改善住房條件,改暗補為明補,真正讓利於廣大消費者。(蘇辦)
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