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由於房價上漲,尤其北京等地房價偏高,投資激增,又有中國即將加入WTO、成功獲得2008年奧運會舉辦權等因素,房價中是否出現了『泡沫』,就成為人們關注的問題。
日前,搜房研究院和中房指數辦公室在北京召開了新聞發布會,公布了第三季度房地產市場情況。
報告顯示,根據第三季度數據顯示,今年房地產投資增長速度在30%左右,與1993年的158.23%、1996年的78.42%相比,仍然處於正常的發展狀態。從房價的變化來看,今年房價處於穩步、小幅上昇狀態,昇幅約為7.6%,與1992年30.9%、1995年21.4%的增幅相比,也處於一個比較穩定的狀態。
那麼,專家怎麼看這個問題?
李啟明(國家統計局固定資產投資司司長)
我們經過分析,初步判斷,目前中國房地產市場應該是正在昇溫,還沒有達到過熱的程度,依據是什麼呢?我們覺得房地產市場的發展應該看三個條件,一個是土地,一個是資金,一個是市場的需求。
我分兩個方面來說。第一個方面,從三個時期三個方面的統計指標來分析,1993年,中國房地產市場成倍增長,引起房地產界的通貨膨脹,完成土地開發面積同比增長了89.2%,這是指土地的指標;房地產開發增長137.4%,商品房平均銷售價格增長了27.3%,這是從市場需求來看。
2000年中國房地產市場進入了新的發展周期--我們講周期是根據對這些年統計數字的規律分析,大概6到7年是一個波動的周期。從現在的情況來看,目前處於一個上昇期,或者是昇溫階段,這是很正常的。這個情況能持續多長時間?我很難說得很確切,我個人認為是可以持續三到四年。
再看今年1到8月份的情況,這時期中國房地產市場繼續昇溫,特別是商品房銷售價格大幅度上漲。前8個月,從土地完成情況來看,完全土地開發面積同比增長89.9%,房地產投資增長了32.1%;從市場需求來看,商品房平均銷售的價格增長了9.2%,這跟去年比是高了一些;控制面積增長0.9%,其中住宅的控制面積下降了3.5%。
所以,我們通過土地指標增長速度對比表明,目前以及2000年指標和1993年房地產過熱的時期相比,主要指標還是有明顯差別的,特別是投資指標差別很大,控制商品住宅的總量也在減少。當然,我們沒有考慮基數的問題。我們還在進一步完善對房地產市場發展趨勢的跟蹤,必要時將做出一些預警的分析。
第二個方面,我想從國房景氣指數來看,從這個指數反應的綜合指標來分析。
1993年底過熱時期的國房景氣指數值高達120點左右,去年從谷底回昇到104點,1997年谷底已經達到100點以下,今年1月到8月份又上昇到106.4點。考慮到基數和其他的因素,我們按110點來衡量。為什麼要選擇110點?我們是比1993年低10個點考慮。到目前為止,房地產市場的發展至少還有大約4個點的空間。
柴強(中國房地產評估師協會副會長)
對於泡沫的問題,我認為要警惕和預防房地產過熱和泡沫,並不是說當前房地產市場已經有了過熱和泡沫,當然也不排除在某些地方、個別的地區出現了泡沫的跡象。
從北京來看,現在的購房者比較理性,體現在哪裡?一共有五點:
首先,消費者選擇購房的項目非常多。在早三年的時候,在亞運村他就選亞運村的房,現在他到五環甚至六環都會有選擇,開始選擇一些靠外面的房子來購買。
第二,現階段的購房者資金有限。從今年各方面的統計數據來看,目前70%的消費者可承受的房價是40萬到60萬。這個房價從三環到六環都會有,而越往外走房子越好。現在購房者的出發點是從公房到商品房,所以對房子的品質要求相當高。
第三,現在購房者購房的經驗比較多。1997年開始北京房地產市場從谷底往上走,現在已經有4、5年了,現在購房者非常注重開發商的履歷,還有開發商開發樓盤的質量。
第四,現在購房者法律意識非常強。買房人通常都會帶著個人律師跟你談合同條款,在早三五年的時候絕對沒有這種狀況,甚至到現在,深圳、上海都沒有北京這麼強烈的欲望。
第五,購房者越來越注重品牌,越來越注重發展商發展的項目,越來越注重開發商開發項目之後的售後服務。也就是說,他們現在所買的是放心房,買的是以後70年的房。這對很多單項目開發商來說形成了很大的壓力。
那麼,由理性消費者買房,就引出了開發商現在開發項目的出發點是由概念轉向產品的理性,所以要求開發商應該更理性地開發項目。這體現了在三個方面。
首先,就是開發商現在的競爭從原來的單一概念--一個居住概念,或者生活方式的概念,到現在更多地尋求產品的差異性,包括園林設計方面、戶型設計方面。原來開發的是三居兩居、一個小層,現在更多的躍層、復式,帶花園的,帶內庭花園、空中花園的,帶陽光房的,帶主衛的,帶更衣間的,帶獨立洗衣間的……各式各樣的。現在的發展商更多地尋求一種差異性,尋求一種特定的客戶群。從今年年初開始,萬通新新家園打出『CEO的官邸』,萬科青青家園打出『都市新園』,主要集中於窄層面客戶群,針對他們做一個產品,為這些固定客戶群量身定做。
其次,各個發展商現在要增加自己的競爭力,在市場的價格並不能抬得很高的情況下,他必須增加自己的附加值,或者是開發的賣點。今年可謂是國運亨通,申奧月份成功,足球剛打入世界杯、WTO也要進去,北京是最大的受益者。但是現在來說,樓市還是比較溫和,做了一個小的調整,並不像以前泡沫市場的時候大幅上昇。WTO順利進入也只是會帶來量的消化,今年的開發量是去年的100%,銷售量來說只是同比提昇了22%。今年經濟利好、明年經濟利好,還是消化量的問題。另外,如果經濟啟動不了,消費者沒有錢買房,購房總量還是有限的。
第三,目前的各大發展商都在大規模地圈地,到今年年底應該可以收斂一點。大規模的圈地,就意味著他們明年需要大批量的資金。現在開不了項目怎麼辦?當然並不是提高價格,而是用增量,來回籠資金,來彌補明年的開發資金。
基於上面三個分析,我覺得整個北京房地產市場還沒有出現泡沫,而且這個市場更趨於理性。從對開發商的要求來說,其實最終的受益者就是現在的購房者。
李長山(北京太合房地產開發公司總經理)
關於泡沫市場,還有開發商應該如何回避泡沫這個問題,我想就我們自己的一些做法談談個人的想法。
當前北京的房地產市場基本上是一個平穩的情況,但這不能說未來沒有泡沫經濟。就今年的情況看,形勢有些危機,這個危機我感覺是在於各個房地產商都在大規模圈地,『圈地運動』已經到了北京。今年除了北京的本土房地產商,比如天鴻、首創,在大量地圈地以外,今年上半年,特別是後幾個月,全國各地、還有海外的開發商,也在衝擊北京的房地產市場。最近,幾個比較有實力的開發商先後集資來北京圈地。前兩三年,有一些地塊實際上我們都反復勘察過,放棄了,現在又被這些公司全部拿走了,他們付出了很大的代價。我想,開發商雲集北京來圈地,是看准了北京的市場。在目前看,這是全國最好的一個市場,在全世界也是最好的市場。
現在北京的房價,我認為是正常的。從我們自身幾個項目的銷售情況來看,還是不錯。比如我們的『歐陸經典』,一期工程,1600戶到今年9月底全部入住。我們眼下就沒有房子賣,因為二期還沒有開工,我們現在正准備開工。我們分析客戶來源,『歐陸經典』客戶的組合,60%都是老客戶帶新客戶。這說明一個什麼問題?他們都是在實實在在地買房子,他們很認真。我們最近開發的新項目叫『時代莊園』,低密度的聯排別墅--Town house,今年2月28號開工,今年年底入住。一期工程,現在基本上按期推出,每推出一期基本上就賣完了。這就證明了北京的市場非常好,也證明了全國開發商雲集北京,是大家都看准了這個市場。
正是由於這樣,給北京的房地產市場帶來了一種危機,這種危機到底會是幾年?我考慮,用不著多久。如果這些開發商有這麼大量的土地,他肯定不會放在手裡佔壓資金,一個項目交資金都要到一兩個億,幾個項目要交到幾個億,任何開發商都不會做這麼多的資金沈淀和財務費用,到了一定時期還是要讓這些土地產生價值。
土地炒作也不是很容易的一件事。北京和前幾年不一樣,現在多數開發商拿的是一手地,特別是本地開發商,很少有人去接納二手的樓盤和二手地,因為這有成本計算問題。
泡沫的產生應該引起高度的警覺和注意。目前在平穩時期的市場情況下,如何預防泡沫?我們要有懮患意識。我想這也不是難解決的,即使沒有泡沫的發生,作為開發商也應該隨時有懮患意識。在目前的房地產市場情況下,應該注重提高自己的品質,以品質來贏得市場。現在大家都看到了,品質好的房子、價位適度的房子,一定是賣的好。品質上不去,價位又不適度。這種房子市場就不會被接納。品質當然包括方方面面,比如容積率、密度、環境、交通環境、人文環境等等。這種競爭,對於北京房地產品質的提高,對於房地產商走入成熟,反而是一件好事。
我倒希望有所競爭,有了競爭,可能大家的品質都提高了--不光是房地產開發商在開發住宅建設上提高了,材料商也都提高了。現在我們國內的建材,有50-60%的材料都不合格。在不規范的市場環境之下,不合格也要用,特別是我們施工單位。
前一段時間新聞單位跟我聊天,說現在住戶起訴開發商,主要責任在哪一方?我覺得90%的責任在開發商。這些年從事房地產,我曾經兩三次被推到被告席上,與住戶對簿公堂,本來應該我敗訴--因為老百姓買房子說穿了很簡單,當初開發商對買房人有一種承諾,所有承諾你能兌現我就滿足了,沒有更多的希望。但在另一方面,應該說,全國這些房地產糾紛的案例,多數是開發商不能夠做到的,有一些事情不是完全怪開發商的,但開發商要負部分責任。比如說,合同寫明到國慶節管道全部交付使用,但到這個時間,政府的配套沒有做到,開發商又不能告當地政府,畢竟得在當地吃一口飯,所以開發商很難。
還有一種情況,開發商被建築商所欺騙。比如說,有一種建築的阻攔管,有3000元錢一噸的,有1萬元一噸的,我做的預算是8000元錢一噸,是國家的一級品,但是那施工單位安裝時給你買的是3000元、5000元錢一噸的。這些事情不是開發商能完全左右的,但是開發商要認真對待每一個環節的工作,你做不到,你房子的品質就上不去。
就細部看,北京的房地產市場潛力還是非常大的。什麼樣的潛力?就是好房子的潛力,現在北京市場缺少非常優質的好房子,競爭是必然的,有一些房地產商未來倒閉也是必然的,有一些房地產商發展壯大還是必然的,這就是市場的規律。
我在這裡呼吁我們房地產商:一起來提高每一個小區、每一棟房子的品質,真正為這個社會做出一些好東西來,使你的房子、你的建築有生命力,一百年也不落後。(劉樹鐸)
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