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今年8月15日,建設部頒布了7個新的部令,對房地產方面的一些原有辦法、規定進行了修改,其中最值得關注的是新修改的《城市房屋權屬登記管理辦法》(建設部第99號令),它和修改前的1997年10月27日頒布的建設部第57號令比較,辦理房屋權屬證書(俗稱:產權證)的表面時間縮短了,但仍存在一些不夠清晰的概念。
房產證——買房人不能忽視的法律證書
買房人從房地產商手中領取鑰匙,不是買房交易的結束,因為這時買房人只能說取得了房屋的使用權,而並沒有取得房屋的所有權。只有當買房人取得自己的《房產證》時,買房人纔真正享有對自己所購房屋的所有權,即依法對自己所購房產享有佔有、使用、收益和處分的權力。比如:買房人在取得自己的房產證後纔能進行貸款抵押登記,出租房屋纔能受到法律保障;沒有房產證的房屋,如果房地產商的建設不合法,仍有被國家收回或拆除的可能。因此,筆者認為在建設部新頒布的7個部令中,99號令尤其值得買房人關注。
國家規定的辦理房產證時間
從房屋竣工到買房人取得自己的房產證需要多長時間,有說1年的,有的則說5年都沒有拿到。對此,國家規定的時間是多長呢?
要正確了解國家規定,我們先要搞清房屋竣工到買房人取得自己的房產證需要經過兩個步驟:第一步是房地產商首先要得有自己的房產證,我們叫它為『大房產證』,也就是《辦法》第16條規定的房屋所有權的『初始登記』;第二步是每個買房人拿到的房產證,我們叫它為『小房產證』,也就是《辦法》第17條規定的房屋所有權的『轉移登記』。我們搞清這個問題,根據《辦法》就不難算出國家規定的在正常情況下從房屋竣工到買房人取得小房產證所需的最長時間。
現實中的差距
可實際上很少有買房人能在入住後1年內拿到房產證,出現這個問題,過去主要是房地產商的責任,具體原因有:
1. 拿房產證首先要房子竣工,可實際上房地產商交房時不少並沒有取得《竣工核驗證書》或《竣工備案表》,房地產商交給買房人的並不是國家認可的竣工的房屋。
2. 房地產商在沒有交齊土地出讓金的情況下即開始預售房屋,雖然這種情況國家已禁止,但房地產商仍可以交部分土地出讓金,然後預售部分房屋,可房地產商要拿到大房產證卻要交齊全部土地出讓金。由於不少房地產項目是滾動開發,房地產商收到預售款後,往往不急於補繳土地出讓金,而是用於新項目的開發。
3. 房地產商為了貸款,將在建房屋抵押給了銀行,辦理大房產證得不到貸款銀行的同意。
4. 房屋沒有整體完工,房地產商拿不到政府認可的測繪部門的面積實測數據。
目前,由於買房人貸款買房的比例越來越大,房地產商辦理房產證相對積極起來,原因是買房人貸款買房,在取得房產證之前不能辦理抵押登記,銀行為了保證貸款的安全,通常會要求房地產商為貸款買房人提供抵押登記辦理完畢之前的階段性擔保。根據我國《擔保法》等相關法律的規定:在房產證未辦理抵押登記時,銀行的抵押權是不成立的,如果在此時發生購房者不能償還貸款本息的情況,則銀行完全有權要求作為保證人的房地產商承擔代為償還的義務。
但是,房地產商的積極並不等於問題可以解決,由於目前大部分買房人買房的目的只是為了居住,不少買房人對房產證並不重視,這就出現了買房人為了晚交契稅和維修基金而拖著不辦房產證的情況,這又為房地產商在買房人入住時強行代收契稅和維修基金的不合理做法帶來借口,同時也埋下不規矩的房地產商挪用契稅和維修基金的隱患。
《辦法》未能解決的問題
57號令頒布至今已有4年時間,但對加快辦理房產證的速度並沒能起到實質作用,原因是《辦法》中只要求責任人應在什麼時限內提交申請,而沒有要求責任人在什麼時限內必須達到領取房產證的條件,《辦法》在『法律責任』部分也沒有規定不按時辦理房產證的責任人應承擔什麼法律責任和應受到什麼處罰。
99號令同樣未能解決這些問題,修改後的《辦法》雖然增加了第29條:『權利人(申請人)逾期申請房屋權屬登記的,登記機關可以按照規定登記費的3倍以下收取登記費。』但並沒有講明如果沒有逾期遞交申請,但申請被拒算不算逾期申請。如果出現第26條中的登記機關作出暫緩登記、拒絕登記的情況,或者出現第27條登記機關認為權屬不清楚、產權來源資料不齊全的情況,房產證的辦理時間仍將遙遙無期而又無人需要承擔具體的賠償責任。
筆者對99號令感到最困惑的是建設部剛剛在第88號令《商品房銷售管理辦法》第三十四條中規定了『房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。』而《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條卻又規定:『新建的房屋,申請人應當在房屋竣工後的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記,並應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。』這兩個時限的區別在哪裡?是否88號令指的是『轉移登記』、99號令指的是『初始登記』?還是意味著房屋竣工1個月後纔能交付使用?
根據以往經驗,建設部的規定,如果北京市不出臺《實施細則》,往往不能得到真正落實。因此,筆者希望北京市國土資源和房屋管理局能夠盡快制定《北京市『城市房屋權屬登記管理辦法』實施細則》,並在該細則內對上述問題加以澄清。(劉宏誠)
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