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不到3個月時間,就用3萬元賺了2.2萬元,好多人想都不敢想,而毛先生做到了。他不過是個普普通通的上海人,涉足房產市場也纔一年,沒什麼特別的。
很多北京人對上海人的認識是精明、會打小算盤,而正是這種『會打小算盤』的傳統使得上海人不錯過任何賺錢的機會。的確,京滬兩地的二手房市場存在著冷熱不均的現實差異,政策因素限制、中介機構不完善都是不可回避的因素。但不可否認的是,上海的市場上也不是一開始中介就很發達、政策就十分寬松的。如今上海的二手房交易如此火爆,很大程度上,是由無數『精明』的如毛先生一樣的上海人推動的結果,這些人強烈的投資意識和觀念使市場發育得更迅速也更成熟。
而毛先生的經歷也告訴我們,投資的機會就在你的身邊,用錢生錢,靠眼光,也靠行動,這也是我們推出這5篇系列報道的初衷。
毛先生是普通的工薪族,和大多數上海人一樣靠工資吃飯。老百姓過日子,當家理財各有其招。毛先生涉足房產市場一年多,操作3次,次次都有收獲。
毛坯房變成啟動資本
毛先生在某傳媒機構就職,2年前趕上福利分房末班車,分配到上海西南區域環線之內一室一廳的老工房頂部加層毛坯房,建築面積48平方米。此房對毛先生來說,居住嫌小不夠用。他想拿這裡的租金付按揭,給自己買面積大些的房子。於是請評估人員來估價,結論是:此房如毛坯出售可得11萬元,而裝修之後可賣15萬元,如出租月收入約1000至1200元。
當時正值房價下跌,毛先生一盤算,決定先進行裝修。他跑了幾處建材市場,最終選擇一家中外合作、由外方管理的建材超市。事實證明毛先生的判斷是正確的。裝修過程完全按合同進行,沒有使他多操心。結帳下來,不到3萬元。隨後他又花1萬元,用售後公房形式將此房買下。
當上房置換的『房嫂』幫他聯系洽談出租時,毛先生卻改變了想法。他發現,如果按部就班將此房出租的話,雖有穩定收入,但這筆資產也就此擱住,生不出更多錢來。他決意先將這套房子出手,把死錢變成活錢,讓這筆啟動資金在運轉中給他帶來更多的效益。
以小搏大初戰告捷
這套『啟動』房在上房置換以15.5萬元掛牌上網後,當天就有人來電詢問。上房置換公司仇靜接手這件個案,開始接洽顧客,帶人上門看房。
上海灘新樓盤天天有,但二手房市場也不少,其中小戶型最受青睞。因其價格低廉,調頭迅速,成為急於在滬尋找落腳點的外來人員、願意獨居的年輕人和老人,以及為孩子讀書而租房的家庭最為看好的戶型。毛先生接待的第一家客戶,為把單位分給的10多萬元錢款兌現而買房,而此處物業剛好離他居住地不遠。客戶除夫妻看房,還來了小姨、大伯,經過家庭投票,已談到簽約的地步,客戶卻突然提出將室內全套新窗簾和燈具贈送給他,弄得毛先生十分不爽。客戶大概以為這些東西也可以像買菜一樣討價還價,毛先生卻不松口。這筆生意就黃了。
毛先生吸取教訓,將自己不想留下的東西全部搬走,再開門迎客。第二個客戶是早年插隊郊區的知青,如今女兒大學畢業在市區上班,找房落腳。他們很滿意毛先生的房子,很快就拍板成交。此時房價已朝上走,去掉手續費,毛先生到手16.2萬元。他在辦手續的同時,就請『房嫂』尋找合適的小戶型二手房。
轉眼間毛先生成了看房人,隨仇靜去看位於西藏路上一高層建築內的一室一廳的二手房。此房建築面積56平方米,朝向東、西、北,但間間明亮有窗。巧得很,那套房也是裝修一新還無人入住,裝修質量比毛先生售出房還考究,連衣櫥都現成。毛先生一看就中意了,20萬掛牌價,他一口應允,還願意貼1萬裝修費。其實房屋買賣中裝修費的貼補是十補九不足,意思意思,兩廂情願的事。這次毛先生與賣家談得很愉快,老房東還留下了煤氣、淋浴器、進口三菱空調、舊冰箱等物件。
仇靜一邊為毛先生辦手續,一邊為他找房客。毛先生在拿到鑰匙的當天,房客就進了門。毛先生以首付8萬、銀行貸款13萬,完成這筆投資。20年按揭月付900元,而毛先生得到的月租是1500元。
見好就收獲利可觀
毛先生看上的第二套房子,是目前正熱的『白領公寓』。那次他為同事做參謀,去滬西一樓盤看買房合同,無意中發現那個小區正在建一幢小戶型的『白領公寓』,雖然單價較高,但總價在14萬到20萬元之間。兩次小戶型房產的操作經驗,鍛煉了毛先生的市場感覺,他覺得這類房子在現階段屬於『稀缺資源』,有戲。於是他果斷付出2000元定金,定下14萬元、24平方米的一個單元。
這次,毛先生首付3萬,向銀行貸款11萬,還款以20年按揭形式,月付700元。也就是說,毛先生置下的兩處物業,以一處的租金來充抵貸款,每月只需再掏100元。
毛先生說:『很多人買房不願向銀行貸款,覺得是背債,還要還利息,其實這是錯誤的理念。再大的老板做生意也要向銀行借貸,因為這可以把資金做出放大的效應。當然,商業貸款6年以上利率為5.58%,還款是有一定壓力的,需控制在自己可承受的范圍內。那麼借多少算比較合理、穩妥呢?以我最保守的估計是1:1,即有10萬,借10萬。因為銀行對買房貸款項目也要進行評估,放貸額度通常不會超出房子的實際價值。這樣萬一你情況有變還不出錢,房子收去也能抵還放貸。特別說一下,我指的投資項目只限於買房,千萬不要拿去炒股票。股票變化太大,起落無常。而買房產,是投機、投資兩相宜,即使短期內市場有起伏,它也兼有儲蓄和養老的功能。』
就在毛先生辦理白領公寓貸款手續的同時,他獲知那幢樓房在半個月之內全部售罄的消息。市場的供求關系給他新的靈感,他立即將這套房子在兩家中介公司掛牌,沒多久就以16.5萬元售出。除去更名手續等費用,毛先生以3萬元的首付換得淨賺2.2萬元的佳績,而前後時間還不到3個月。他說:『也許那幢單身公寓建成之後價格還會衝一衝,但散戶投資,見好就收是策略。短期獲利相當豐厚,我已心滿意足。』
最近,毛先生又在尋找下一個項目。他十分注意各種媒體上的房產信息,悉心研究市場的動態與潮流,業餘時間經常去看樓。一年多下來,毛先生已成為房產『三腳貓』、一個土專家。
專家點評
上海房屋置換有限公司總經理周忻認為:百姓『炒』樓在國外已經非常普遍,但在國內這幾年剛剛興起。有閑散資金,除了存銀行、炒股票、買保險以外,投資房產也是一種保值、增值的途徑。但是,怎麼『炒』,裡面的花樣可不少。
本文主人翁的『炒』樓行為是比較典型的案例。第一個是利用裝潢房和毛坯房之間的『附加值』來炒作,這是非常巧妙的。買入毛坯房,裝修好高價賣出可以得到短期回報,只要眼光准,回報既快又高,不失為一種短線『炒』樓的好方法。但是風險在於對市場的熟悉程度和敏感程度,不然,炒房真要成為房東了。第二次『炒』樓是一個置業投資的常用案例。首付加按揭買入房子,租金付貸,可能還有餘額。這種投資方法的優勢在於回報穩定,還可以搏物業未來的昇值潛力,是國內外房產置業投資最常用的方法。第三次『炒』樓花,做得很漂亮。但這類投資有一定風險,不僅對樓盤要有正確的估價,還要看清市場走勢。
百姓『炒』樓是一門很深的學問,方法很多,手段更多,關鍵是膽要大,心要細。隨著上海經濟的變化和人民生活水平的提高,相信會有更多人加入到『炒』樓的隊伍中。(唐寧)
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