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椐有關消息報道,美國早在2000年8月份就成立了專門投資於中國房地產項目的房地產投資基金,為其資本進入中國房地產市場做好了准備。這表明在全球經濟普遍處於低潮而我國經濟穩定發展時,我國市場房地產的保值增值能力對於外國資本具有較大的吸引力。另一方面,這也給了我們一個啟示,在我國是否也應當建立房地產產業投資基金呢?應部分讀者的要求,本報投資版將在今後幾期陸續刊登相關系列文章,希望能給房地產業的發展帶來一些新的啟迪。
相關概念
產業投資基金,在我國系指直接投資於產業,主要對未上市企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。即通過向多數投資者發行基金份額設立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產,由基金托管人來托管基金資產,從事創業投資、企業重組投資和基礎設施投資等實業投資,它是一個與證券投資基金相對等的概念。專門投資於房地產行業的基金就稱為房地產產業投資基金,即房地產產業基金。
當前,在我國產業基金只能向確定的投資者發行基金份額,也就是說產業投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金,是指通過非公開方式,面向少數投資者募集資金而設立的基金。由於私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的,因此它又被稱為向特定對象募集的基金。這類基金目前多采用投資公司的形式來規避政策壁壘。
房地產投資基金--為投資者提供一個良好的投資渠道
雖然現階段我國還沒有相關法律法規來規范私募基金,但為滿足市場有效需求而設立的 地下 私募基金卻異常活躍,發展極為迅速。央行非銀行司司長夏斌在《中國私募基金報告》中指出,我國活躍在證券市場的以各種形式存在的私募基金總額大約有7000億元左右。這種 地下 私募基金為何能夠在近幾年中得到超常規的發展呢?原因在於:首先,這些私募基金的設立完全是由市場需求引發的,並且它的一切規章都按市場規則擬訂,規避了投資者不應承擔的風險;其次,國內投資渠道不暢;加之現有的私募基金已經證明能夠給予投資者相當安全和豐厚的回報,而且有專業的投資專家代為投資,因而投資者頗樂於接受。
在前幾年中國證券市場處於牛市時,各種私募基金對於投資者的回報都較高,特別是一些上市公司更熱衷於投資該類私募基金,而且投資者對投資收益都相當滿意,也就忽略了風險問題。隨著證券市場的監管愈加嚴格,市場上明顯的違規操作行為有所收斂,市場也逐步進入熊市,私募基金的收益也開始不盡如人意,如 北方股份 在今年上半年的委托理財中就出現了虧損。據一些券商透露,到年終時會有多數委托理財出現虧損,所以投資者也逐漸開始注重考慮風險問題。
《財經》雜志2001年第8期的 中國經理調查 中顯示,100%的受調查經理認為應該出臺產業投資基金的相關法律,這表明他們希望更安全地投資於產業基金來降低投資於證券基金的風險。
投資房地產業正好可以符合投資者均衡投資風險的需求,房地產的固有特性決定了其具有保值增值的能力,可以減弱諸多非系統因素的影響。如在美國,隨著新經濟的水分逐漸被壓縮,去年美國股票基金的回報率為-1.7%,而房地產基金的平均回報率為25.6%。自2000年3月納斯達克綜合指數摸頂後便一路狂瀉,已下跌得一塌糊涂,而摩根斯坦利對109家公開交易的房地產公司業績的評估指數(REIT指數)顯示,今年以來就已經上昇了15%左右。這使得一些大投資者開始將目光轉向房地產市場,許多已經或正在從科技板塊撤離的資金,重又回到房地產市場中,如摩根斯坦利、高盛集團、Starwood集團今年紛紛籌資10億多美元購買房產。許多房地產投資基金也紛紛建立,如索羅斯在今年就籌集了10億美元基金投資於房地產,並將目光投向美國以外的市場。中國公開發行的證券基金也在2000年開始關注房地產行業股票以降低投資組合風險。在2000年7月21日25家新基金公布前十名股票投資組合中,房地產股票已開始顯山露水。如天元證券投資基金持有深寶安股票市值3.07億元,佔其淨資產值的7.23%;金泰證券投資基金持有中遠發展2.43億元,佔其淨資產值的7.70%;泰和證券投資基金持有深萬科股票市值5,929萬元,佔其淨資產值的1.97%。
同時,房地產開發投資規模大、周期長以及房地產價值昂貴等特點使得房地產開發、投資需要的資金量巨大,而房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性,要求具備相當的專業知識和經驗,這一切形成了普通中小投資者難以逾越的障礙。而房地產基金正好可以解決這一矛盾,由專業性的房地產運作機構發起並管理房地產產業投資基金(私募性質),不但可以使投資者獲得較高的投資收益率,而且因為其采用了私募基金的運作模式(如有限合伙制等模式),還能有效規避投資者的風險。
綜上所述,房地產投資基金的發行必將受到廣大投資者的歡迎。而且房地產產業投資基金也正是投資者最熱切盼望發起的產業基金之一,因為房地產產業投資基金相對於其他產業投資基金也有其一定的優勢。產業基金的主要投資對象是沒有上市的企業,所以產業基金的退出渠道較窄,並有一定的難度。投資往往要到被投資企業上市時纔能夠實現完全退出,而真正能實現上市的企業非常有限,再加上我國的二板市場遲遲不能成立,能夠上市的企業更少。因缺乏有效的退出機制無形中加大了產業投資基金的投資風險。房地產產業投資基金卻受此限制較小,隨著受投資房地產的銷售實現就可以達到投資的完全退出。同時,房地產資產的保值特性也決定了房地產基金的投資風險會小於其他產業投資基金。
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