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競爭日趨激烈 開發商面臨『放血』
中房指數第三季度發布的指數表明:總體來看,本季度國內商品房的價格仍然維持著一個穩定上漲的趨勢。由於房價上漲,尤其是北京地區的房價高,投資激增,又有加入WTO、取得2008年奧運會申辦權這樣利好因素的影響,北京房價中是否有泡沫的成分,已經成為大家目前關注的焦點。
房地產泡沫還沒有形成
房地產泡沫體現為價格的泡沫,價格的泡沫主要由於投機或者對於未來市場過於樂觀的估計而形成虛的成本產生,比如投機不合理預期,非理性和虛擬成本等等。當實際價格/理論價格等於1時,表示價格與價值一致,即『物有所值』,實際價格/理論價格小於1時,價格小於實際價值,就意味著『物超所值』。而有關專家指出,目前北京房價實際價格/理論價格大於1但小於2,價格大於實際價值,根據日本對房地產泡沫研究,實際價格和理論價格的比例達到2的時候,就是一個泡沫的臨界點或者預警點。中房指數北京部分地區最後的計算數據表明:實際價格和理論價格在亞運村地區為1.09,八裡莊為0.94,望京為1.13,中關村為1.31,CBD為1.01,可以看到這些數據即使最高的中關村地區的1.31離預警點2這個數據還是相差很遠的。可以認為市場價格和價值基本處於上相符的狀態。因此,目前,即使供應量已呈現出大於有效需求的特征,房價會因為競爭的加劇而降低,但由於實際價格/理論價格小於臨界點2,房地產泡沫還沒有形成。 從北京市典型住宅指數樣板項目的變化狀況來看,北京典型住宅指數的樣板項目今年之內所有的銷售價格並沒有大幅度的變化,基本上維持了穩定發展的態勢。北京典型住宅指數樣板項目價格基本上是一條平線。有幾個項目有一些變化,但是都是因為一些項目自身的結構調整原因造成的。比如說華普有一個微調,這是由於項目已經封頂了,中海紫金苑有一個稍微大的上昇,因為二期開盤品質有所上昇,引起價格有所上昇。中高價位樣板項目由於受到了亞運申辦成功利好消息的影響,比如萬科星園等等,在利好項目的影響下,也只是進行了一些價格的微調,並沒有借著利好產生任何的暴漲,不含虛的成分。珠江駿景有一些調整,因為整體建築接近封頂,完成大部分的投資,這樣有一個正常的內部調整。目前,北京市場價格的浮動屬於圍繞市場價格正常波動的狀態,房地產價格並不含有所謂泡沫的成分。
開發商『放血』還是放泡沫
目前房地產市場競爭日趨激烈,開發商要未雨綢繆。房價中不存在泡沫並不意味著房市一定要走高,因為供求關系會導致價格的波動,尤其是供應量大於有效需求時房價會因為競爭的加劇而降低。在這種情況下,房價降低,並不是常說擠壓泡沫,擠壓出來的不是泡沫,而是利潤,誰的利潤?是整個房地產界的利潤,就是在整個擠壓整個房地產業界的利潤,從土地開發開始一系列甚至包括建築商在內一系列的利潤,在這裡面,可能會造成開發商們的放血割肉的情況。以北京房地產商品住宅市場來看,競爭的加劇也是在所難免的。從2001年商品住宅供應量來說,供應面積是大於銷售面積。另外從北京市商品住宅的銷售面積增長和供應的增長來看,竣工面積的增長率呈上昇的勢頭,而銷售面積的增長率呈下降的勢頭,從這兩個指標反差可以看出,市場面臨的嚴峻性。
此外,房地產購買者的購買願望相對去年而言有所降低。根據搜房進行的消費者調查,選擇一年之內將要買房人的比例,今年的數據是13.9%,這個數據跟去年相比差距不大,但是在一年到兩年之內要買房的比例是從去年的將近50%降到我們最近數據的18.2%,同去年相比下降了一半多。在三年到五年購房的比例,也是22.1%,比去年下降五到十個百分點。而五年以後購房或者不打算購房的消費者比例佔到45.9%,比去年同期上昇一倍。這些數據可能不夠精確,但是表示出一種趨勢,表示出一種傾向,這個傾向說明消費者在房地產消費方面日益趨向理性化。
購房者別指望房價大幅走低
由於市場的逐漸成熟,以及競爭的逐漸加劇,房地產市場必然經歷大浪淘沙、優勝劣汰的過程。大型開發商的份額也會越來越大,規模化、品牌化生產會逐漸形成潮流,如何在市場調整中站穩腳跟,發展壯大,努力提高自己專業化水平,已經成為開發商面臨的重要問題。
北京房地產市場泡沫並未形成,但是競爭日趨激烈,房地產開發品牌效應日益增長,對大型開發商提出更高的要求,另外對小型開發商可能面臨更大的壓力,甚至有些樓盤可能面臨必須盡快脫手的現實,這是對於開發商而言。對於消費者而言,在房地產價格正常波動的情況下,不能期望房地產價格像泡沫破滅從而大幅度降價,消費者應該根據自己的需求狀況,結合自己的經濟實力理性消費。從統計角度來看,房價即使會降低,也更可能是一種市場結構調整的原因,比如像經濟適用房中低價位房子供應量增加,這種結構性的調整,造成指數價格的降低。房價大幅度的下降的可能性並不大。
值得指出的是:開發商應該明白有效需求不同於潛在需求,所有的投資開發應該以有效需求為依據。北京十五期間房地產發展目標是很大的,而且給大家描繪了一個很好的前景,但是所有的這些前景對於投資商來說,必須以現實的有效需求為依據進行開發和投資。否則的話,就有可能導致過分地盲目樂觀,導致投資過大。另一方面,政府在供應量和供應方式上,需要進行更多的研究,對市場進行調節,防止市場產生泡沫。 (馮衛平)
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