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老齡化已經成為一個人們不得不正視的社會問題。面對這仍在不斷增長的龐大人群,以往只把挑剔的目光放在事業成功的中青年身上的房地產開發商們,也似乎從中看到了無限商機。
目前我國已步入老齡化社會。在老齡化的發展中,老年人對住房的需求也逐漸發生了變化。一些大城市裡,多數父母與成年子女更願意分開居住。而普通住宅由於各項設施並不符合老年人身體、心理等各方面的需求,因此,能夠住進一個設施完備、服務周全的銀色住宅,倒成了很多城市老人向往的事。
『夕陽』產業無限好
銀色住宅,有的稱『銀發住宅』、『老年住宅』、『長壽住宅』、『樂齡住宅』或『關懷住宅』,是供老年人居住的專用住宅,是居家養老與社區服務的結合,不僅需要在樓層、醫院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點,更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。
在北京、上海以及沿海一些經濟發達的城市裡,大多數老人都有一定的經濟來源或是領有退休金,且收入較高,子女也有著較高和穩定的收入。出於各方面考慮他們並不願意與子女一起生活。而且現在老人們傳統的『攢錢為子女』的消費觀念也有所改變,他們的收入及消費行為開始圍繞著自身需要來進行,他們將可能是銀發住宅潛在的最大的客戶群。另外,中國人傳統的『盡孝』思想,使很多子女願意為父母購買一套銀色住宅,讓自己的父母得到充分的照顧。
在我國房地產市場上,商品房積壓已是眾所周知的。迄今為止,全國商品房積壓面積已達上億平方米,可同樣是房地產產品,在一些大城市裡銀色住宅的有效需求每年至少在數十萬平方米,銀色住宅無疑是總體供過於求的房地產市場中的緊俏商品。一些眼光敏銳的房地產商已經看出,隨著我國老齡化的進一步發展,老年人這一龐大的消費群體必將會帶動起一個巨大的市場,興辦銀色住宅已成為一些房地產商看好的投資領域。而今,在全國一些地方已引起開發『銀色住宅』的熱潮。
讓點空間給老人
根據我國的國情,專家建議銀色住宅可采取以下兩種基本形式:一種是『老少居』住宅,是指兩代或多代人同住一棟住宅,但各有各的獨立完整的生活起居間和設施,有分有合,安排得當。這種『分得開、住得近』的居住方式,既保留了傳統的東方家庭模式,又能適應現代人的需要。另一種是適合兩代人同住的『連體式』戶型,可以說這是真正的『兩代居』。所謂『連體式』戶型一般是將一個大戶型拆分為兩個小戶型(多是一大一小,例如二居帶一居、三居帶一居、三居帶兩居等)的連體住宅,兩個戶型緊挨著並各有自己的門戶。打開大門,穿過公共過道,看似兩間房,其實是各有獨立房產證和配套設施齊全的兩套房子。『兩代居』的最大特點是既分又合,既合又分,分合自如。北京市住宅建築設計研究院副院長陳燕明認為,當前的住宅設計如果不考慮『兩代居』、『三代居』的問題就跟不上市場的趟兒了。
老年公寓,70年代初創建於北歐,目前發達國家已盛行。在美國,老年公寓十分普遍,有贏利性和非贏利性兩類,前者大多為私人公司所辦,後者主要由教會興辦,美國政府則給予部分津貼。我國政府興辦的養老院主要是解決『三無』老人(無子女、無依靠、無經濟實力)的養老問題。如果說,養老院在經濟欠發達地區還有大量需求的話,對於一些大都市,顯然難以滿足人們的需求。現階段,大部分城市居民的溫飽問題已得到解決,不少老人退休之後還想玩一玩,樂一樂;許多老人希望有自己獨立的生活,不願與子女住在一起。而老年公寓則是他們在銀色住宅中的首選目標。
銀色住宅包含更多關愛
『從六七十歲父母的現實生活中,我已體會了老年人需要的關照。沒有電梯的6層樓曾讓看病回來的母親望家興嘆;坐輪椅的父親,每日下樓曬太陽,樓內卻沒有輪椅通道……』一位同行說起自家那棟80年代所建的住宅,無不讓人深刻體會老人設施之重要。
縱觀目前的住宅市場,一方面,眾多開發商的地產項目,只注重購房者(主要是中青年人)當前需求,而疏於關注購房者步入老年後的特殊需求,造成老時居住不便、家人難以照顧的狀況;另一方面,眾多養老院、老年公寓往往又因收費高、地址偏遠、服務欠佳、設施不全、觀念轉換等原因而入住率較低,從而不能滿足老年人對居室的需求。人到老年,生理和心理大異於從前——隨著年齡的增長,生理上會眼花、色弱、步履蹣跚、行動遲緩、記憶力衰退;在心理上多有失落感……專家認為:銀色住宅所處環境應通風良好,視野開闊,安靜衛生;針對年老以後記憶力衰退,加強樓宇外觀的識別性——設計者可通過制造樓宇外觀及外部環境的差異來提高住宅識別性,也可通過改善照明、增加光的強度及采用多色彩、大字體的指示性標志來提高識別性;入口臺階和樓梯要適應老年人體能,坡度放緩、寬度加大,雙側設置扶手;居室房門須適當放寬尺度,便於輪椅進出,滿足護理需求,保證急救需要,擔架能夠方便進出;不設置門坎,無高度差;衛生間和廁所要安裝扶手、有暖氣,最好淋浴或采用平底浴盆;衛生間的潔具色彩以淡色為佳,不僅在視覺上給人以乾淨的感覺,而且有利於及時觀察和發現老人排泄物中的病兆;在居室到衛生間的通道等主要的起居活動地點,應多處安裝就近照明用燈,以方便其使用。
銀色住宅應有一定的可改造性。人從步入老年(60歲)到進入被照顧關懷期(85歲以上),差不多有一二十年的時間,有些設施和設備,只有在行動緩慢期(75歲後)纔迫切需要,因此房間要具有一定的改造性。比如扶手,過早安裝,會影響居室美觀;廁所空間,到照顧關懷期後,纔需要有協助人的空間;洗臉盆的位置不宜過低,以免洗臉時前傾曲度過大,較為合適的高度約在80cm—90cm上下。如果是供坐輪椅或坐著洗臉的老人使用,臉盆的高度就要下降,這些都要求房間具有很強的改造性。
當然,銀色住宅社區內環境要優美,一定要有遛彎、戶外健身的地方;針對老年人體能、耐力較差的特點,須有相應的休息空間和設施。
即便如此,這也並不是真正人性意義上的『銀色住宅』——因為,一個沒有年輕活力,沒有新人類碰撞,只有諸多老病者撫慰的日子是不堪想象的。為此,銀色住宅最好和幼兒園建在一起,沒有年輕人的老人聚居地,只會加重老人的精神衰老。
老人居住問題引起關注
人都會老,天理使然。年輕時適宜居住的住宅,未必滿足老來時的需要。絕大多數人購房的最主要目的是為了居住,即為了改善目前的居住條件。但是當問及『是否考慮過老年以後居住的方便性問題』時,只有37%的被調查者表示『考慮過』;但在進一步的追問下,近70%的被調查者認為『有必要考慮』,主要原因:其一,人都會到那個年紀,而目前我國暫不具備社會養老的條件;其二,房子不是消耗品,不能說不要就不要;其三,家中本來已經或打算與老人同住。
從平均水平來看,我國老年人口的收入水平整體偏低,能拿出幾十萬來買房子的畢竟是少數,而且老年人買房幾乎不可能得到銀行的貸款支持。這無疑是制約老年人進入銀色住宅的一道門檻。針對這種狀況,北京太陽城國際老年公寓提出將老人原來住房出租或置換來幫助入住老年公寓。為了解決老年人入住資金短缺的問題,在征得老人同意之後,由太陽城將老人原有住房出租,以租金收入入住太陽城。另外,還可以采取置換的方式將老人原有的住房與太陽城的老年公寓進行等價換房。當老人百年之後,又將原置換的房產折價返還其法定繼承人。目前已有許多老人對此種銷售方式表示了濃厚的興趣。
建設部有關人士表示:現在老年住宅面臨的首要問題是規模不夠,目前已有多少人口建一個小學,多少人口建一個幼兒園的規劃,但卻沒有多大范圍內建一個銀色住宅小區或老年活動中心的規定。另外,社區內公共設施的設計,比如無障礙通道、戶型設計對老年人關照不夠。隨著全球人口老齡化的到來,更多的老人需要社會的關愛。解決好數量日益增加的老年人的居住問題,已是世界各國非常重視並普遍研究的課題。種種跡象表明,銀色住宅會日趨昇溫,一些有先見之明的房地產開發商自然不會錯過這一無限商機。願老者不再懮其屋。
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