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1993年《北京城市總體規劃》對金融街進行定位後,金融街名噪一時,掀起了一個開發熱潮。
但是,在經歷一陣火爆行情之後,CBD以其獨特的概念、區位優勢、政策優勢和建設規模、速度,在北京房地產市場中力拔頭籌;中關村在強大的商業氛圍和市場攻勢下,也呈日漸火爆的局面。
雖然說,2000年金融街成功地進行了資產置換,成為深圳的上市公司,情況大為改觀,公司也及時總結了金融街南區開發的經驗教訓,認真分析市場,確定對金融街中心區實施總體規劃,分期開發的戰略,並在2001年4月30日完成中心區規劃方案的征集工作。但在CBD和中關村的『強大攻勢下』,金融街卻變得有些默默無聞了起來。
那麼,作為三足鼎立中的一『足』,金融街會就此沈淪嗎?
迷此,本報記者采訪了香港著名房地產專家北京華宇信達行房地產顧問有限公司總裁鄧智仁先生。
來自CBD和中關村的挑戰
金融街和CBD、中關村是北京的三大商務版塊,經過幾年的發展,已形成三足鼎立的局面,面對新的形勢,特別是CBD總體規劃方案出臺後,這一局面發生了微妙的變化。
從政策上,CBD和中關村分別由兩位副市長親自掛帥,重視程度不言而喻,具體政策上也會有所傾斜。
從規劃進度上,CBD、中關村均已形成規模,並獲得批准,金融街相對滯後,處於劣勢。
從目標客戶的定位上,CBD以金融、電信、商務為主。中關村以電子、信息、科技為主,與金融街有部分重疊,對金融街市場有分流作用。
從建設速度上,CBD、中關村已開始大規模建設,金融街相對較慢。
從寫字樓供應量上,今年CBD有100多萬平方米,中關村84萬平方米,而金融街只有15萬平方米,尚未形成聚集效應。
另外,與CBD相比,金融街的整體形象尚顯單薄,沒有完全樹立起來。這與幾年來宣傳力度小,沒有制定專門的整體的宣傳策略不無關系。如不能盡快樹立金融街的整體形象,會導致大量外部資金向CBD、中關村分流,客戶資源也會不同程度的分流,畢竟市場上可選擇的產品很多,『皇帝女兒不愁嫁』的時代已經過去了。因此,商氣不足和整體形象單薄,也將成為開發商面臨新一輪市場競爭的強烈挑戰。
由此可見,金融街受到來自CBD、中關村的兩面夾擊,面臨空前慘烈的市場競爭和前所未有的挑戰。
四大挑戰困擾金融街
對此,鄧智仁先生分析指出,從目前的情況來看,金融街主要面對四個方面的挑戰。
第一、固有的傳統計劃思維模式的挑戰。
金融街的開發商金融街控股股份有限公司,是受西城區政府委托,對金融街進行開發的唯一的,由國有資產控股的大型開發企業。由於國有資產的絕對控股,一股絕大,又與政府有著千絲萬縷的聯系,固有的傳統的思維模式,以及計劃管理體制,已成為上市公司順應市場要求、開拓新思路的重要障礙,已經不能適應新形勢下,區域開發的要求。
其次是來自開發時間周期的挑戰。
按原計劃,金融街將在2010年全部建成。由於申奧成功,開發計劃也做了相應調整,中心區2005年建成,金融街2007年全部建成,比原計劃提前三年,總佔地面積70公頃,總建築面積230萬平方米。在開發周期同為7年的情況下,今後7年的開發建設總面積是前7年的2.3倍,時間之緊,任務之重,是可想而知的,金融街能否如期完成開發計劃,是開發商面臨的又一大挑戰。
第三、開發資金籌措的壓力。
金融街全部建成需要230-250億元的建設資金,雖然是分期開發,但每年所需的資金也要30多億元。雖然開發商有一定的自有資金,也與銀行簽定了貸款授信額度的協議,獲得銀行貸款的支持,還可以憑借上市公司的便利條件,在二級市場融資,但這三者加起來,仍然難以彌補大規模開發所需資金的巨大缺口。如果沒有新的資金注入,資本不能有效地運轉起來,開發商將面臨巨大的信貸風險和開發壓力,以至整個區域開發無法正常進行的巨大挑戰。
第四、由於商氣不足,整體形象尚未樹立,所面臨的挑戰。
金融街近幾年的開發重點是辦公樓,公寓、酒店、商業、停車等服務配套設施明顯不足,八小時工作時間以外十分冷清,商氣不足,形不成國際化的商務氛圍。從金融街入駐企業以中資企業為主,就能看出除了位置以外,交通擁擠、車位不足,缺乏國際化商務辦公氣氛,是阻礙國外企業入駐金融街的主要原因。
金融街應該采取的策略
那麼,金融街要實現騰飛,到底該怎麼辦呢?
鄧智仁認為,首先要打破傳統的計劃體制,統一思想,優化資源配置,拓展新的開發經營思路,在上市公司內部明確方向,理清思路,自上而下,從認識市場規律、掌握市場規律、順應市場規律,到運用市場規律、引導市場規律,組織各種資源為我所用,為金融街的整體開發服務。
其次是引入專業化服務。在中心區建設上,開發商已經意識到引入專業化服務的重要性和優越性,並進行了初步的嘗試,例如:中心區總體規劃方案引入了4家世界知名設計單位參與;中心區第一個寫字樓項目--富凱大廈,引入了房地產開發服務的專業機構環宇信達行進行銷售策劃和代理;在B1、B2+B3、B4、A3南等項目的市場調研、可行性研究、概念設計、規劃等工作也委托環宇信達行完成。另外,中心區建設的工程管理也將聘請香港的專業公司。引入專業化服務,在中心區的建設中雖已初見成效,但離中心區高效、優質、快速的建設,以及市場的要求,還有相當大的差距。開發商應繼續廣開思路,運用市場規律,大膽廣泛地引入專業化服務,借用『外腦』為自己服務,提高專業化服務水平,提高建設質量,有效降低經營成本和風險。
第三、增加合作方式,擴大招商引資渠道,利用知名企業在國內外進行融資。一方面,廣開融資渠道,可有效彌補金融街開發建設的資金缺口,保障開發工作如期順利進行。
另一方面,可以通過融資,吸引國內外有實力的大企業,共同參與金融街的開發建設,利用他們巨大的無形資產和資金優勢,為打造新型國際化商務區奠定堅實的基礎,吸引人氣,聚集商氣。
第四、加強整體策劃和宣傳力度,在市場中樹立特有的形象。
以金融街整體形象作為面,以某個項目作為點,總體思路以面帶點、點面結合;在宣傳方式上,金融街整體形象以新聞宣傳為主(包括報紙、雜志、電視等),具體項目以廣告為主,新聞宣傳為輔,並注意在點面結合的同時,樹立開發商特有的形象,形成金融街、具體項目、開發商三位一體的綜合立體的宣傳架構。(劉樹鐸 賈金哲)
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