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目前北京市市民中既有二三十萬現金,又有一套舊房,並且想改善居住環境的人很多,這是巨大的潛在的一級市場,同時也為二級市場提供了大量的房源。而目前北京房地產一二級市場依然是分割的,各自為政,難以形成互動。面對房地產市場中這塊巨大的蛋糕,誰能做得越早、做得越好,就越能獲取豐厚的利潤。近日,北京市我愛我家中介公司又出新招,推出了舊房換新房的業務。
何謂舊房換新房
我愛我家公司置換部孫金魁先生解釋道,所謂舊房換新房就是指消費者將手裡的舊房通過該公司抵押給開發商,作為新房首付款,充抵部分房款,舊房由他們包銷。
與押舊買新有何不同
據了解,以前曾有中介公司推出了押舊買新業務,但是由於種種原因,至今這項業務並未取得預想的效果。那麼,這與舊房換新房有什麼不同呢?
據孫先生介紹,與押舊買新不同的是,舊房房主在抵押舊房後,舊房在委托期內賣不出去也不會返退給房主。原因是,客戶的舊房是抵押給了開發商。而舊房換新則不同,該公司與開發商之間另有舊房的包銷協議,但這與舊房房主沒有任何關系,無論舊房最終是否賣出,都由該公司按合同約定支付新房的首付款。
舊房換新需要什麼條件
至於什麼樣的舊房能夠用來充抵換新房的首付款,孫先生告訴記者,這有幾種情況。首先對於商品房來說只需有產權證就可以了。其次對於公有住房,除了產權證外,還得拿到房屋上市通知單,這就有兩種情況,即在房管所買的房可直接到區房地產交易中心辦理上市手續;單位的公有住房則需要到該公司領取一張《已購公有住房屬經濟適用住房出售征詢意見表》,讓有關單位填好蓋章,再到區房地產交易中心辦理上市手續。對於房改房,由於上市受到政策方面的限制,目前還不能用作為換取新房的首付款。
舊房如何評估
舊房換新房,那麼一套舊房究竟值多少錢?舊房如何評估?評估價與市場價會有多少差距呢?
據我愛我家中介公司拓展部總監金星先生介紹,房子的評估主要是從房子的地段、朝向、戶型及建築年代等多種因素來考慮。但評估價只是一個參考價,最終的價格還需雙方共同協商。其次是開放式評估,舉個例來說,某客戶堅持他的舊房能值32萬元,公司則認為只值30萬元。這樣雙方就談不攏,但是沒關系,雙方可以事先約定,暫時先不確定這套舊房值多少,而可以由公司先付25萬元作為首付款給開發商,客戶先換新房,舊房由該公司來賣。如果價值高於30萬元,這些錢歸客戶所有,若低於30萬元也歸客戶所有(當然如果不足25萬元則客戶需補錢)。這樣,舊房究竟值多少,可以由市場來決定。
此外,金先生還介紹,他們公司准備與某信用較好的評估所聯合推出免費為客戶評估舊房(評估費由公司來付)。這樣做的目的是為了增加舊房房源、擴大市場。
市場反映不盡相同
據了解,自中介公司與開發商聯合推出這項業務後,吸引了較多的客戶電話諮詢,特別是那些手頭資金不足的客戶。客戶反映不一,較多的人認為,如果能真正實施,這是個比較好的事。一位姓吳的先生稱,這項業務不錯,既讓我們有買新房的機會,又省去現金短缺的煩惱。當然也有人對此提出異議,這樣的事很難做,特別是關於舊房價值方面雙方很難談攏,在沒有一個相對統一、穩定的房產評估標准環境時,這項業務的現實意義不會很大。一位姓劉的先生說,『沒有誰能給個准確的價格,叫我怎麼放心拿舊房換新房呢?』
舊房換新,把一級市場與二級市場緊密地聯系起來,從理論上講,能夠拓展潛在的一級市場,為開發商增加客戶群。盡管如此,開發商們也是各執己見。北京華能房地產開發有限責任公司副總經理吳奇先生說:『這比較好,能夠給我們增加一些客戶群,間接上有助於資金回收,早點把房子賣完,但是現在由於多種原因暫時還沒有成交的例子。』
應該說,中介公司與開發商聯合推出這種業務,肯定會給中介市場帶來影響,但是由於剛剛推出,目前還沒有什麼明顯的勢態。精品家園市場部畢先生認為,影響是有的,多大影響還不好說。(陳振如)
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