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歷時六天的秋交會不僅僅是各種商品住宅交流展示的場所,同時也是一個內容豐富、容量巨大的信息集散地。透過種種表面現象所傳遞過來的訊息,我們可以比較清楚把握未來幾年天津市房地產市場的發展格局。也就是在做這種預測和分析的同時,我們也深刻感覺到,天津房地產市場正在走向成熟,未來幾年津門樓市將呈現以下幾大特征。
◆消費市場進一步細化
從本屆房交會的成交情況來看,中、高檔住宅的成交量佔到總成交量的32.9%,而經濟適用房、安居房的成交量已由去年秋交會的68.8%,下降到今年秋交會的59.7%,這表明天津市的住宅消費已逐漸進入到了改善型需求階段,同時,消費市場細分化趨勢日益明顯。有關人士指出,在住房商品化的時代,個性化、多樣化的消費特征日漸突出。另外,在房交會上,二級市場繼續呈現交易火爆的場面,這些都促進了一級市場的聯動消費,也給老百姓居家置業提供了更多的選擇。未來幾年,『梯級消費』和『階層消費』的特征將進一步突顯,消費者根據自身的經濟能力選擇不同檔次的住房,而房地產商也將針對不同的消費階層定位開發相應的項目。業內專家指出,我國住房『階層消費』時代已悄然到來,業界應依市場趨勢及時調整住房開發戰略,朝著更具個性化、更成熟和理性的方向發展。
◆市中心高層住宅與低密度多層社區平分秋色
在本屆房交會上,住宅產品基本上可以分為兩大流派:一是以森淼清華園、萬隆美日陽光為代表的市中心高層住宅和以梅江、萬科新城為代表的低密度多層住宅小區,這兩種住宅類型可以說是各取所需,各有所長。高層住宅可以適應市中心較高的地價,並通過增加建築面積實現利潤最大化。同時,高層住宅發展至今,已經較好地解決了電梯、物管、供水等問題,而且,目前天津市的高層住宅大都建在交通便利、景觀優美的黃金地段,這就增強了產品自身的吸引力。可以預見,今後在和平、河西、南開等市中心區域興建的住宅產品將以高層為主,這與北京的房地產發展格局相似。
與高層住宅相比,以多層住宅為主的低密度大型社區也有自己非常鮮明的特征。特別是在天津市,多層住宅更為常見。在這次秋交會上,梅江板塊、萬科新城等大型社區依然備受關注。這些地方交通便利,地價也較低,特別是像華苑、梅江這些經過政府統一規劃,各項硬件統一配套的地段,吸引了不少收入較高的白領家庭。高檔的多層小區均價多在3000元以上,而紅橋、河北、河東的多層項目較為便宜,可以滿足較低收入家庭的需要。未來幾年,市中心高層住宅與多層社區將吸引不同的消費群而各自佔據一席之地,這也是與天津市消費市場的細化相適應的。
◆實力雄厚的大型開發企業競爭優勢更加明顯
在香港,十家最大的房地產開發集團把持了70%的市場,規模化、集約化是房地產市場發展的必由之路。在這次房交會上,萬隆集團、開發區建設集團、順馳集團、龍都集團、鑫森置業等開發商的展位前都是人頭攢動,而個別小的開發企業則無人問津,兩相對比強烈。
縱觀天津市大型開發企業,他們大都有這樣幾個特征:一是資金雄厚,可以同時操盤幾個項目。同時操盤多個項目不僅是資金雄厚的表現,而且有利企業內部整合各種資源,在統一品牌、統一管理的運作下,降低成本。二是擁有較充裕的土地儲備。三是房地產相關業務的整合發展。一個開發商不可能在設計、建築、銷售、物業管理等領域面面俱到,但大型開發企業卻有實力發展一些相關業務,以增強競爭力。
今後幾年,隨著房地產進入門檻的提高,優勝劣汰也將進一步加劇,但在較長一段時間內,大開發企業將與一些中小企業並存。一些規模不大,但運作規范的中小開發企業雖然無力同時開發多個項目,但自身注重品牌建設,有『船小好調頭』的優勢,他們也將成為今後房地產市場的一支重要力量。
◆消費者的維權意識進一步加強
在本屆房交會上,一些買房出現質量問題的消費者向開發商要求『討個說法』,這反映了消費者的權益意識在加強,他們對於這個市場的規范將起到更大的監督作用。
來自政府職能部門的統計數據也表明住宅方面的投訴在增加,消費者開始勇於拿起合法武漢維護自己的權利。另外,為適應當前房地產市場的發展,一些旨在規范市場、維護消費者合法權益的相關法律法規陸續出臺,這就讓老百姓在維權時做到有章可循。
一個市場的完善,必將是生產者、消費者以及管理者三方面的共同成熟。消費者對於自身權益的關注,要求開發商拿出更好、性價比更高的住宅產品,否則就無法適應未來的市場競爭。(餘洪濤)
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