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『無理由退房』在昆明的出現要追溯到今年的昆明夏季房交會上,『建築質量未經竣工驗收合格出現問題,材料使用與合同注明的不符,可以退房;商品房建築面積、使用面積、結構、朝向、樓層、交付時間、戶型設計等違反合同約定,可以退房;小區綠化率、容積率、房屋問題等外部環境及其他配套設施與合同承諾不相符,可以退房等等。』當時,面對『無理由退房』這樣的解釋,許多消費者怦然心動。然而,在房交會結束後的一段時間內,『無理由退房』似乎退出了市場。
最近,昆明中產房地產公司宣布在其新開發樓盤『桂華新園』的銷售過程中,實行『無理由退房』的新機制。根據中產公司的承諾,購房者在從簽訂購房合同起至『桂華新園』竣工的這段時間內,有權不提任何理由就將所購房屋退還給中產公司。為保證該承諾的嚴肅性,該公司還在『無理由退房』所要涉及的財務、稅務、銀行等方面作了完善的准備,並為購房者聘請了專門的律師,將『無理由退房』的詳盡條款寫入合同。據稱,這樣一來,『無理由退房』的操作過程就納入到了嚴格的法律規范之中。
『無理由退房』昆明行不通?
『無理由退房』在昆明行得通嗎?這一問題在昆明引起爭論。
一段時間以來,雲南商品房的投訴日益增多,一房多售、面積縮水、質量低劣、延期交房等糾紛的大量出現,極大地損害了消費者的合法權益,也極大地傷害了消費者的購房熱情。另外,目前雲南市場上的商品房絕大多數是期房,既是期房就存在著變數,存在著風險。期房的風險導致一些消費者在購買商品房時總是患得患失,總有這樣或那樣的心理障礙,在某種意義上,這成了阻礙商品房消費正常運行的一個『瓶頸』。因此有人認為,『無理由退房』的『出籠』,能成為一把打開消費者心結,從而啟動樓盤銷售的鑰匙,是行得通的。尤其是把『無理由退房』承諾寫進合同。
而持相反觀點的人則認為,『無理由退房』只是開發商的一種巧妙的炒作,按常人的理解,『無理由退房』肯定是不附加任何條件的,只要購房者想退房就可以退。購房者退房,可以是因為開發商沒有完全兌現合同,也可能是因為樓市整體價格降了或者是新的更有競爭力的樓盤出現,與開發商是否完全兌現合同無關。事實上,當前昆明樓市的『無理由退房』,都是有理由的退房,並且多是在開發商違約的前提下,購房者纔可以有條件的在規定時間內退房。至於把購房者關心的問題作為『無理由退房』的內容寫進合同,正說明了昆明樓市的『無理由退房』是有理由的。
眾所周知,實行『無理由退房』,市場風險無形中轉到了開發商一邊,這就要求開發商所提供的樓盤,在『掀開蓋頭』時呈現給購房者的必須是高性價比的產品,不然,一旦出現大量退房,開發商在承擔大量經濟賠償的同時,還得蒙受品牌形象的巨大損失。因而有人認為,不是任何樓盤都可以搞無理由退房,如1999年在國內最先實行『無理由退房』的北京現代城,所拿出的就是當時他們最好的樓盤二號樓。
律師:廣告宣傳與合同有別
對於『無理由退房』的爭論,有律師則認為,『無理由退房』很多時候是一種廣告宣傳,與合同在法律上有嚴格的區分。廣告宣傳一般屬於要約邀請,是雙方未達成一致產生法律效力的一種狀態,因此廣告宣傳不會產生合同違約的法律責任;而在購房合同中,任何一方違約都應承擔違約的法律責任。
『無理由退房』在昆明的房地產市場上尚屬新生事物,能否行得通以及實際效果如何目前誰也說不清楚,但不管怎麼說在一定程度上保證了消費者的利益,因而它的出現無論是對保護消費者這個相對弱勢的群體還是對促進昆明房地產市場盡快走向成熟,都不失為一種有益的探索。(米祖明)
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