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金九銀十,往年北京樓市會進入一個銷售高峰,買房的、賣房的都會很興奮。而今年,熱鬧已不復存在。不少樓盤的反映,近一段時間以來,銷售普遍進入了低谷。看樓盤的少了,成交量降了,有的樓盤采取降價銷售也無濟於事……怎麼賣不動了?我們特邀了北京偉業投資顧問總經理林潔、北京華遠銷售公司總經理胡曉等業內人士,就這些話題進行對話。
主持人:餘美英
嘉 賓:北京偉業投資顧問總經理 林潔
北京世紀百人行投資顧問總經理 童淵
北京華遠銷售公司總經理 胡曉
北京月桂莊園副總經理 鄭文浩
朗琴園銷售總監 盧明
北京世紀地產策劃副總經理 杜明冬
時間:2001年10月15日下午2點到5點
地點:北京青年報大廈2004會議室
本期精彩觀點
1. 目前的銷售狀況與往年相比是大幅度下降了,但下降是正常的,以往的熱銷是不正常的。
2. 現在房子賣不動,除了是市場回歸正常的表現外,購房人對現在是不是買房好時機有疑慮也是一個原因。
3.從北京的房地產市場看,目前供應量在不斷增加,而銀行按揭政策的調整,影響了有效需求量的增長。
4. 『金九銀十』的觀念已經過時,銷售量下降,很多人痛苦的原因是他們忽略了一點:北京樓市不再是北京一個小圈子,而開始與全國、全世界的經濟形勢密切相連了。美國『9·11』事件後,全球經濟受影響,賣不動房子是正常的。
5. 今年的北京樓市包括土地開發量、投資額等在內的指標都增加了50%到60%,競爭能不激烈嗎?原來還能喝湯,現在都成白水了。
6. 大家一說到政府就想到『管理』兩個字,實際上政府還有一個很大的功能是服務。就這一點,北京的房地產主管部門和其他城市比有差距。
■本應是旺銷期的金九月、銀十月,房子為何賣不動
主持人:進入10月,就意味著一年很快就要過去了。按北京樓市以往的慣例,金九銀十是銷售比較旺的季節,買房的積極,賣房的也忙得高興。但今年似乎和往年不同,根據我們的了解,進入9月後直到現在,大多數樓盤的銷售似乎都提前進入了『淡季』。房子為何賣不動了?原因肯定是多方面的。今天把各位請來,主要是想針對目前樓盤銷售遇到的困難,請大家談談各自的觀點。
林潔:與往年相比,今年8月以來,北京樓盤的銷售狀況是有一個比較大的下降。但我認為這個下降倒是正常的,反過來說,包括去年在內的那種熱銷倒是非正常的。
目前的銷售比去年慢了,主要原因是(市場)供應量大了,競爭激烈了,購房人選擇的餘地比較多了,還有一個就是現在買房合適不合適的問題。
主持人:能否把您的意思理解為,房子沒有去年賣得動,原因是購房人對購房時機上的考慮有疑慮?
林潔:是兩方面的問題,一個是時機,這和媒體的宣傳有關;還有一個問題是以前所謂的旺銷是不正常的。以前那種快速成交的狀況,在一個不成熟的市場裡面,這麼急著想買房子然後去搶購,真的是很奇怪的事。
童淵:現在房子賣不動是否意味著北京商品房的旺銷期已過?我的答案是:是。這從最近媒體的廣告量的變化和房展會成交量的降低就可看出來。跟去年的同期相比,成交平均量下降20%到30%,甚至比這個數還高。
這段時間房子會賣得不好的原因:
一是供應量放大而需求並沒有增長。二是原來已經買房並還能購房的人,最近被所有的現房事故弄得有上當受騙的感覺,這些買房人第一個感覺就是,我還買房嗎?三是剛纔林總提到的購房人對市場整體的期望值,也就是說大家都在想,房價會不會再落下來,產品會不會再好……就算有WTO、有2008這些利好的消息,對一個要花50萬到100萬以上的人來說,他絕對是很冷靜的,不會像以前那麼盲目、那麼衝動。從這一點上來看,需求量不可能增加,而且還會帶來這樣的副作用:他會告訴他的朋友——潛在的客戶,『你小心一點』。
胡曉:從我們對周圍一些相應樓盤的了解看,確實是銷售開始回落。從申奧成功後的一個月之後開始到現在,原來一些旺銷的樓盤無論是從客戶的來訪量還是最後的成交情況看,都沒有以前好了。去年的年銷售量在1200萬平方米,而今年到7月,我們掌握的銷售量是379萬平方米。這其中的原因除了他們提到的市場方面的因素外,還有經濟形勢的因素。
從經濟形勢看:從今年開始,全球經濟形勢會是一個往下走的趨勢,這是房地產市場的大環境。包括IT業、金融業等等在內的一些行業的從業人員的收入跟去年相比,明顯有了一塊差距。從我們一些樓盤業主的態度就能感覺到這點,以前收入高的時候,他們的態度非常積極,而現在,因為收入降低,另外,掙錢不容易了,這些業主的眼光也越來越挑剔。
從房地產銷售市場看,供應量在不斷地增加,但是需求量的增加不是非常大。
林潔:至少市場供應量的增長和需求量的增長不同步。
胡曉:是這樣的。還有,今年7月銀行對房地產按揭政策的調整對成交量也絕對有影響。所有樓盤——無論是每平方米售價1000多元的還是每平方米售價1萬元的,都受到了影響。銀行收緊『銀根』,一系列的限制使購買人感覺到貸款不容易了,外地人貸款受限制了。對開發商來說,回款慢了,工程進度也受影響……本來用首付加上按揭剛剛買得起房子的人,現在不少又被打回去了。所以這一點也是造成成交量下降的一個因素。
盧明:今年的9月份對許多開發商和銷售人員來講是很痛苦的,業績下降,很多人都接受不了。為什麼?作為發展商,自己要反省,要改變觀念。
『金九銀十』這個觀念已經過時了。為什麼大家會痛苦?是因為大家都認為這個月應該銷售特別好,應該是高峰。但他們忽略了一點:現在房地產市場跟國際經濟形式的聯系越來越密切,不再是北京一個圈子,而應該是全國、全世界,已經和國際開始接軌了,跟世界一體化越來越密切。美國『9·11』事件,全球經濟明顯受影響。所以房子賣不動是正常的,覺得不正常是因為房地產開發公司的觀念問題沒改不過來。
主持人:從以前的不正常中走到現在的正常開始歸真了。
盧明:是這樣的。另外一方面,今年包括土地量、投資量,各個指標都增加了50%至60%,那你說競爭能不激烈嗎?原來還能喝湯呢,現在都成了白水了。
杜明冬:其實『金九銀十』這種說法,可能是源於原來一年一度的秋季展會是作為一個成交的高峰的姿態出現的。實際上現在展會這麼多,金九銀十不那麼明顯也就是自然而然的事了。我個人有這麼幾個感覺,一個是銀行按揭,其實在去年和前年市場能夠比較好,有這麼一批盤都是得益於當時銀行一個金融政策的很大的傾斜,當時按揭的門檻非常低,銀行追著發展商,表現在市場上是成交量急劇的擴大。到了今年,銀行貸款的門檻突然提高了,再加上政府出臺了對市場加以規范的政策,這些都對市場起到一定的抑制作用。
主持人:剛纔胡總和杜總都提到了宏觀經濟的影響,按說申奧成功、入世在即,這都應該是利好消息,為什麼反而會影響購買呢?
胡曉申:從澳大利亞的經驗看,大約2006年以後我們的房地產可能出現昇值。可是現在在經濟收入很難、各方面期望值都不確定的情況下,誰會考慮五六年以後的事?誰都會對現在的情況更謹慎。再加上政策支持力度不夠,成交量當然受影響。
■低谷銷售期會持續多久?低谷期為什麼仍有搶手的房子
主持人:低谷銷售期會持續多久?
童淵:短的話一年,長的話是兩三年,等現在推出的一批房子做完了,纔會慢慢地逐步地重新開始……但是對一些好的產品,好的項目,即便是銷售低谷期,一樣有機會旺銷。銷售低谷期的時候,為什麼一些房子還很搶手?因為它做出了人家沒做到的東西。現階段外銷房最暢銷的應該是亮馬名居,可以這麼說,它賣的是一個地段。為什麼搶手?因為旁邊都是每平方米一萬二、一萬三以上的項目,它的價格是每平方米8000多元,在那個地段,它做到了這個價格,它就熱銷。
胡曉:市場因素、經濟因素加上銀行政策的變動,今後一兩年北京樓市肯定會是一個波動期。
鄭文浩:目前北京樓市開始步入上海和深圳的現房供應階段。近期的房展會上,准現房的成交量還是不錯也說明了這一點。至於這個過渡期要多長,還得看市場的整合情況。
■有的樓盤采取了降價的辦法來應對銷售低谷期,這是不是應對的好辦法
主持人:據我們了解,有一些項目為了應對目前這種低谷期想了很多辦法,像童先生代理的鵬潤家園等甚至開始明確打出降價牌。降價有效嗎?降價是不是應對目前這種局面的好辦法?
童淵:開發商並沒有降價,而是定下了合理的利潤。從鵬潤家園看,降了價,而且因此賣得好。但是實際上它不光是降價,除降價之外,開發商也在調整戰略,比如把項目包裝的錢投向產品。
主持人:開發商意識到,二期降價對一期業主是不公平的嗎?
童淵:當時我們做這個動作的時候也考慮到這一點。但是,我想,如果市場告訴我這個房子賣每平方米七千塊已經是歷史,而每平方米賣六千塊是現實,你業主,你寧願空了50% 扔在那兒,還是願意我降價把社區做好?你來選擇。
林潔:目前的降價也要分兩種情況,第一種,可能是目前產品的定位,某些產品可能滯後或者不完善,造成一些房子必須采取降價的方式;還有,目前市場並不是特別成熟,好產品的優勢體現不出來,開發商只能采取降價的方式來迎合某些市場短期的需求。
杜明冬:我覺得應對的方法也得『具體樓盤具體分析』。我們的思路就是從產品本身的功能和品質來解決問題,不管市場好與不好,尤其在競爭更激烈的時候,你要想取得高人一籌的超額利潤,必須要有付出。針對細分之後的市場需求去開發適銷對路的產品,你就能在供應量比較大、競爭比較激烈的情況下,取得比較好的銷售速度,或者比較好的銷售價格,或者獲取超額利潤,這個是完全可能的。
鄭文浩:現在的情況是,不是你有賣點,你的房子就會賣得好,而是因為你沒有缺點,纔考慮買你的房子。
盧明:剛纔說的沒有缺點的確是目前大家強調的重點,即所謂的均好性:該有的都有,該做的都做,世紀城、朗琴園等項目都往這邊在努力,但也是值得探討的一個問題。你要做到均好性,別人有的我們都有,成本勢必會很大,如果價格上去了,均好性是不是還具有優勢?
主持人:在細分客戶的情況下,針對自己的客戶群做到均好性,可能就把成本的問題解決了。
■目前這種低谷期,開發商賣房需要得到什麼樣的支持
主持人:目前在這種低谷期的狀況下,項目銷售希望得到什麼樣的支持和幫助?
盧明:我覺得這個問題非常重要,我們需要獲得政府、媒體的支持。北京現在采取的是期房銷售的模式,政府管理的力度和科學性就很重要。現在,一些發展商暴露出了一些問題,如果政府不能很好地加以控制的話,我相信以後相關的矛盾會更加激化,甚至出更大的問題,而這對市場有害無益。我建議政府相關部門應該設立專門的服務部門,能夠對口解決發展商和購房人面臨的需要解決的問題。
林潔:大家一說到政府就想到『管理』兩個字,實際上政府還有很大的服務功能。就這一點,北京的房地產主管部門和其他城市是沒法比的。如就住宅產品設計這一塊來看,現在有很多現行的設計規范和市場可以說是背離的,但北京的規劃部門政府並不能夠站在這個角度上去鼓勵開發商創新。(餘美英)
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