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由於房地產市場某些方面的不規范和消費者自身缺乏風險意識的雙重影響,導致在房地產交易過程中出現了一些買賣雙方通過協商不能解決的矛盾,致使房地產訴訟越來越多。現僅舉兩例,以期引起消費者的重視,避免今後在商品房消費方面引起紛爭及造成無法挽回的損失。
張先生去年9月份與A房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定:張先生購買一套位於三環路附近的商品房,總價款為100萬元,合同簽訂後即付35萬元,其餘65萬元通過銀行貸款。合同簽完後張先生依約履行。2000年11月,銀行貸款已劃撥到A公司賬戶上。但張先生卻遲遲看不到房屋開工的跡象。後來經過多方了解,纔知道此項目還沒有政府主管機關頒發的商品房《預售許可證》。張先生想退房,與A公司協商未果。張先生遂停止每月的向銀行還貸。
分析:遇到此種情況首付款和銀行貸款及利息如何處理,由誰來承擔損失呢?根據《城市商品房預售管理辦法》第六條、第九條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)款的規定,張先生與A公司所簽的《商品房買賣合同》因違反法律、行政法規的強制性規定而導致合同無效。因合同是去年11月份簽訂的,與央行今年發布的有關房地產貸款條件的規定不相悖,所以張先生與銀行所簽訂的貸款合同是有效的。張先生不能因為A公司的違約就停止向銀行還款,否則張先生在與銀行貸款的這個合同中屬違約行為,應承擔違約責任。這裡需要特別明確一點,在貸款買房這個行為中包含了兩個法律關系,或稱有兩個合同關系,即買房人與賣房人的買賣合同關系和買房人與銀行的資金借貸關系。這兩個法律關系是相互獨立的,不能混淆。
這件事情在與A公司協商不成的情況下正確的處理方法是:如果《商品房買賣合同》中有關爭議的解決方式是仲裁,並約定了明確的仲裁機構名稱,那張先生可以通過仲裁的方式解決;如果合同中沒有仲裁的約定或約定不明,張先生可向法院起訴A公司,要求解除《商品房買賣合同》,返還預付款、銀行貸款及利息。然後,張先生再與銀行協商,提前還款,履行完其與銀行的貸款合同,使貸款合同終止。
債務轉讓後誰對業主負責
王先生於1999年7月與B和C公司簽訂了《房屋買賣合同》。合同約定:王先生購買B和C公司的價值30萬元的商品房一套,合同簽訂後即付總房價款的95%,房屋交付日期為1999年10月份。合同簽訂後,王先生即付了28.5萬元現金。可在辦理入住時發現此套房屋已被B和C公司於1999年5月份先於王先生賣給了李先生。王先生與B和C公司多次交涉,要求退款或換房,但均被推托。在這期間,B和C公司因經營不善,經王先生同意,將整個項目及債權債務全部轉讓給了D房地產公司。D公司取得此項目合法的經營權和銷售權。王先生又與D公司交涉,D公司同樣以『再等等、一定能解決』為借口拖延,拒不履行其應承擔的責任。無奈之下,王先生將B、C、D三家公司告上法庭。後經調查發現,B公司無房地產開發資質,經營范圍也不包括房地產開發和銷售,且此項目無預售許可證。目前B公司已是人去樓空。C公司雖有房地產開發資格,但目前該公司涉嫌經濟犯罪,財產已被公安機關查封,公司員工也是各奔東西。無奈之下王先生只能將B和C兩家公司撤掉,只起訴D公司。
分析:王先生可以只起訴D公司。按照《中華人民共和國合同法》第八十八條的規定,當事人一方經對方同意,可以將自己在合同中的權利和義務一並轉讓給第三人。本案中,王先生同意了B和C公司將自己的債權債務一並轉給了D公司,該權利義務的轉讓合法有效。因此王先生與B和C公司所簽的合同中的權利應由被告享有,義務應由被告承受。D公司應履行B和C公司在合同中的義務。
特別提醒:1、在買房前切記兩點:第一,不要在一無所知或知之甚少的情況下輕易做決定,應在專業人士的指導下判斷購房風險的大小;第二,不要過於自信,認為自己對此做了大量的准備工作,對這方面的知識了解已經足夠了,能做出正確判斷。實際上在目前的市場環境下買房需要建築、法律、金融、市場營銷等方面的綜合知識。2、在買房後一旦發生糾紛,在協商不成的情況,應盡早通過法律途徑解決,以免在這期間賣方財務狀況發生重大變化,使買方的損失加重。
(力行律師事務所 劉桂林 曹岩)
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