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房地產開發商津津樂道吹噓的『得房率』,其實是子虛烏有。翻遍所有房地產法規、文件和字典都沒有『得房率』三個字的解釋。這是怎麼回事呢當然不奇怪,所謂『得房率』本身就是開發商和購房者在銷售上為了各自利益而『寸土必爭』的東西,於是『得房率』不但產生了,而且演化得越來越激烈。
目前人們談論的『得房率』大致有兩個版本。一種是住房套內建築面積除以套內建築面積加公攤面積;另一種是套內使用面積除以套內建築面積加公攤面積。兩者差異並不大,只不過後者去掉了套內牆體和一半陽臺面積。當然開發商更願意采用前者,因為它的所謂『得房率』更高一些。且不說『得房率』提法是否科學,至少我覺得『得房率』的出現正在引出四個問題。
問題一:購房觀念發生『異化』。『得房率』的出現使購房者把一套住房人為地分割成『公』公攤面積和『私』套內面積兩個水火不相容的東西。購房者當然希望『私』越大越好,『公』大了豈不多花費『冤枉錢』!矛盾和糾紛於是產生了,法院也為此忙碌。
問題二:影響日常生活起居。按照高『得房率』的說法,最好樓梯間、變電室、電梯井、門廳、過道等等公攤面積越小越好。由於門廳過道過小造成進出不方便,以致和鄰居發生糾紛頻頻見諸於報端,有的還發生人身意外傷亡事故。
問題三:降低整體環境質量。目前購房者對居住環境日益看重,而環境包括小區和建築面積內部兩大內容。公攤面積小了,建築物本身就顯得局促和簡陋,致使室內環境大打折扣,所造成的直接影響就是住房難以昇值。專家認為,所謂『得房率』高的住房其貶值率大大高於『得房率』低的住房。
問題四:降低物業管理水平。公攤面積小將直接導致小區智能化水平、公共設施配套標准以及各項住宅技術指標的降低,這樣難以有效地開展物業管理,最終加速物業貶值。
所以,整套房子包含的『公』與『私』兩類面積,是不能割裂開來的。為什麼政策法規設計規范上沒有『得房率』這個概念,為什麼專業人員從不提及『得房率』這個詞,為什麼北京等城市在房產銷售上以套作為計價標准,這都是有道理的。
如果購房者一定要分『公』和『私』,那麼以下提供三個參考性數字,把各類住房的『公』和『私』比例區分一下。高層住宅為76%、小高層為81%、多層為85%。
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