房地產設計師肩負著多元化的職責，一方面應對社會、社區大環境和居民負責，使小區與城市空間、用地環境有著良好的協調與溝通，充分滿足居民現代生活方式的多樣化需求，成為自然及人文環境可持續發展的載體；另一方面應對開發商負責，設計出適銷對路的產品，使房地產資本獲得盡可能高的經濟回報。因此，兼顧雙方的利益，並在其中找到最佳平衡點，創造出雙贏的格局，是一名規劃設計師的基本職責和使命。

　　三段論總結設計演變

　　縱觀近年房地產項目設計的演變過程，以小區為代表，大致可分為如下三個階段。

　　第一階段，實物分房時期，產品按國家政策、面積指標分級別設計，設計市場基本處於條塊分割、地方壟斷狀態，產品只要符合規范和指標要求就萬事大吉了，至於居民的各種深層次需求就懶得去考慮了。此階段建築千篇一律，毫無個性可言。

　　第二階段，實物分房向貨幣分房過渡期。房地產市場逐步形成，迫於市場壓力，發展商開始向設計師提出要求，希望戶型周到，立面新穎。隨著設計市場開放，設計師開始關注環境、關注景觀。此階段產品盛行跟風，一些精品社區開始出現。

　　第三階段，房地產市場、設計市場形成。這一時期房地產開發新理念、新概念層出不窮，例如國際文明居住標准、環境論、三代產品論、第五代住宅論等。房地產規劃設計完全服從市場要求，設計師在精通建築理論、建築手法的同時，必須了解房地產市場，研究居民的使用需求和心理需求。

　　『第五代住宅』體現設計新趨勢

　　前不久，建築大師陳世民先生提出了『第五代住宅』論，比較全面地把握了未來住宅的基本特征，從中可以看到未來房地產規劃設計的新趨勢：

　　環境生態至上。包括外部自然環境、小區內部環境和室內微觀環境，在沿海，許多樓盤在總體規劃上無不注重營造環境，挖掘環境價值。有大環境資源的則充分加以利用，無自然環境資源的則努力營造內部社區環境，並通過多種手段爭取人、住宅、自然環境融合與共生。同時，評價環境不單是美，還包括人在環境中的活動性能，人的隨機活動可能性越多，環境就越好。

　　文化內涵，人文關懷。文化內涵不只是一種營銷宣傳上的需要，而要真正體現人文關懷。文化是什麼？誰都可以講幾句，但都難以說明白、透徹。用在具體的住宅項目 ，有『文化品位』的樓盤頓成高下之分，一些樓盤哪怕僅僅是披著『文化品位』的外衣，也比一般樓盤來得理直氣壯，賣得更好。從長遠來看，必須深入挖掘文化的真正內涵，沒有文化內涵的樓盤，難有好的市場表現。

　　科技導向。科技已完全滲透人們的生活，鼠標拖動鋼筋水泥不再是一句空話。寬帶接入、光纖到戶、遠程抄表、紅外報警等，其科技含量越來越高，自覺運用成熟的現代科學技術來釋放居民的多層次生活空間。同時也意味著科技的生活化、人性化，即運用成熟的技術手段服務社區、家庭、個人。科學技術在某種意義上將成為建築材料之一。

　　環保導向。建築材料適應時代潮流，符合環保標准，避免對環境、人體的危害。積極采用新設備、新技術、科學保理設計，減少對資源的浪費，盡量循環利用寶貴資源。

　　今後數十年，房地產業將保持高速增長，環境、文化、科技、環保成為房地產發展的主流。『第五代住宅』論較全面地展現了未來房地產的發展方向，某種程度上可說是建築師的另一規劃設計要點。（唐填海）