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就象對食物的要求從吃飽轉向吃好,人們對住房的要求也逐漸提高,開始了從有住房到要住得更好轉變的過程。
首先從成交單套戶型建築面積上看,小戶型的市場份額逐漸減少,而100平方米以上的大戶型的成交量有了明顯提高。2001年上半年單套戶型建築面積在60平方米以下的成交3602套,與2000年同期相比減少了29.5%,100平方米以下的成交22468套,與2000年同期相比減少9.8%,100平方米到120平方米的成交13524套,與2000年同期相比增長了17.4%,而120平方米以上的住宅成交了4166套,增長比竟達到了30.8%。
從單套房屋平均銷售價格上來看,低價房成交量小幅下調,而中高檔房屋的成交量明顯提昇。2001年上半年單套房屋平均銷售價格在2000元以下的成交14354套,與2000年同期相比減少9.7%,2000-3000元的成交12460套,減少4.3%,3000元以上的成交9178套,增長比為27%。
由此可見,商品房需求結構的昇級趨勢表現明顯。為此,建設集團華志忠等業內人士接受了本刊采訪,讓我們聽聽他們對於住房需求結構昇級的一些看法。
◆消費能力、要求、觀念的提高是住房需求結構轉變的前提
經濟發展,人們的可支配收入提高這是市場需求結構提昇的前提。城市危改基本結束,由危改帶來的階段性的滿足最低居住要求的住房需求減少,轉而開始了持續的長期性的改善型需求階段。貸款消費觀念被普遍接受,遠期消費向近期消費轉移,對住房消費能力的擴張起到了重大作用。未來的幾年,是社會保障體系逐漸健全和完善的時期,這使得保障性儲蓄要求降低,消費信心增強,敢於消費刺激了對房地產的消費需求。
越是經濟發達的國家,越是注重消費。掙錢是為了改善自己的生活,這樣的觀點已逐漸的深入人心。於是人們對生活品質的要求提高,表現在住房消費上,就是改善型住宅需求的上昇。同時,這樣的消費觀念也有助於住宅消費熱點的形成。
◆品質??決戰市場的利劍
隨著改善型需求時代的到來,中高價位住房的比例將會越來越大。就天津市而言,2500-3500元的房屋成為市場需求的主流,2000元以下的比例逐漸減少,單套住宅面積緩慢上昇。購房者漸漸成熟,消費知識豐富,因此,對住房品質的要求提高,開始從單一注重價格和面積轉向了注重住宅的使用功能、小區環境以及昇值潛力等因素。因此,相較於現在的住宅,改善型住宅的標准將有提高,表現在房型、設計、園林、配套等各方面。
目前很多開發商都已經意識到了住房需求結構昇級這種趨勢,但是,由於房地產生產周期長,市場反映具有相對滯後性,優質的產品供給和市場需求有一定的差距。從目前的存量房來看,房型偏小的居多,獨單大約在三四十平方米左右,偏單大都為五六十平方米。2500-3500元的住宅目前也有一定的市場,但是關鍵在於品質上的差距。那種單一注重降低成本,體現價格優勢的觀念應該得到轉變,轉向注重性能價格比。如今的房地產市場,價格彈性較之原來有所下降,而品質彈性提高。因此,所謂的改善型住宅,應該是在價格緩慢上昇的情況下,使得住宅品質有較大幅度的提高。
目前,市場已經對改善型住房需求作出了反應,從供給量來說,未來的一、二年內會有較大幅度的增長,以符合市場需求。
◆市場的獎懲能力是促進行業發展的關鍵
改善型需求結構時代的到來,對房地產開發企業來說是一種壓力,但是市場的力量是行業發展的根本動力,促進行業內的分化和整合,好企業的份額將有較大幅度的上昇,提高房地產行業的集中度,以解決天津市房地產企業散而小且多的問題。市場信息的充分、消費者的成熟,將會促使更多的開發商認識到真正為消費者著想纔是企業發展的惟一出路,從而最終提高房地產產品質量。
在房地產領域,開發商做的是小環境,而整個城市的大環境還是要交給城市政府。改善型需求所要求的不僅是住宅內部的設施,更多的需要娛樂、商業等環境的配套和改善。比如目前天津市的商業娛樂中心主要集中在和平區一帶,對河東、河北、紅橋區等廣大腹地的輻射能力弱,而在這些地方又缺少相對集中的商業中心,這樣可能使一些有改善型住宅需求的人們對在那裡置業望而卻步。如果這些區域有自己的次級商業中心,則對人們的住房質量的改善大有裨益。由此可見,面對改善型住房需求的出現,政府這方面也必須有相應的准備,從城市規劃開始,不斷完善城市功能。 (陳露露)
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