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很多人選擇房地產進行投資,但是對房地產資本價值的判斷是個很復雜的問題,很多因素都會影響判斷的准確性,從而產生資本價值的風險,即預期資本價值與實際資本價值之間的差異。
造成資本價值判斷不准確的最根本的原因有兩條:一是房地產市場固有的不完全性造成判斷時缺乏對市場的了解;二是房地產交易具有不可比性,缺乏用來參考的鄰近的或類似的交易案例的資料,尤其對非專業人士來講問題更突出。
除此之外,還有九個方面的因素也會影響房地產資本價值判斷的准確性。
一、估價誤差
不同的估價師對同宗物業的估價結果可能存在5%幅度的誤差。據國外的一些研究機構的調查,在操作事務中,這種誤差甚至超過了5%的幅度。這一判斷差異不僅影響了物業的收益水平,甚至決定了物業投資預期收益目標的判斷。此外,房地產交易並不頻繁,而且每筆交易的過程都很漫長,對資本判斷的誤差很難馬上得到市場的檢驗,這也導致了物業資本價值的不確定性。
二、市場影響
對資本價值的判斷通常是對物業公開市場價值的估計,但公開市場實際上是個理論概念,在實際交易過程中,很難滿足公開市場定義中的各種架式前提。
三、政府法律和財政政策方面的影響
政府法律和財政政策的影響,有時是可以預期的,但並不表示就沒有風險存在。因為即使是政策自身也會隨著國際市場、國內市場的實際情況進行相應地調整。
四、宏觀經濟形勢
宏觀經濟形勢的變化對需求市場有很大影響。這種影響可能是新的發展趨勢對某一地段、某一類型物業有很大影響,如WTO對京城租賃市場及相應地段的商品房市場影響巨大。當然,也可能是經濟衰退導致市場的萎縮或是局部市場的萎縮。
五、功能過時
功能對物業的影響很難判斷。比如說智能化、大廳小臥甚至更超前的戶型設計、以人為本等等都是現在很時髦的話題,但是在較好地段即使是七八十年代設計的『壓抑了人性』的老舊二手房,市場認同度不也很高嗎?
六、通貨
通貨膨脹、緊縮都會影響對收益的判斷,物業收益預期的變化直接會影響房地產資本價值的判斷。
七、法律風險
法律風險最大的可能性是出在產權、合法等問題上。在很多情況下,物業的合法性並不是驗驗五證那麼簡單的事情。
八、工程質量
九、後期的維護管理
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