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如何做個真正的發展商
1、投資商與開發商的區別
投資商是出資金、看回報的人,會很客觀及果斷地把房地產開發作為賺錢的工具,見好就收。市場不景氣時會收縮甚至『斬斷』,做另外一個項目。他能調集各方面的專家把項目完成。
而開發商不但要具備融資、工程管理、銷售能力,還要有申報開發手續的關系。一個項目從決定到完工可能需要3至4年的時間,開發商除了資金的投入,更多的是時間與精力的投入,這無形中就對項目產生濃厚的情感甚至『愛上了她』,這對整個項目的發展及策劃都是不利的。因為他會主觀認為自己的女兒絕對是公主,不愁嫁不出去。不能客觀判斷市場的結果可能導致失去機會,或者不能與市場結合完成項目的最理想開發。
中國房地產的開發要比國外落伍,大部分的開發商的經驗有限,嚴格上說只能稱為投資商。因此,成熟的開發商還需要一段時間磨合,在參與的過程中提高自身在工程、施工、質量、管理、銷售、策劃等方面的水平,從而最終成為真正的開發商或發展商。
2、成本和品質的關系
投資商一般都會注意成本的控制,而現時市場的競爭使得價格戰不可避免。為了有一定實力打贏價格戰,就要從項目立項之前重視成本的控制、重視現金的流量(這與利息成本息息相關)。所以在我們策劃時一定要有最穩妥的財務安排。
第一代的物業,只要有頂、有水、有電就能住。第二代開始重視生活居住的品質,要求有足夠的活動空間、綠化率,戶型也開始追求多樣化的設計。第三代則要求高級會所、購物、娛樂、康樂、文化飲食等等,都能通過物業提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統、暖氣能自由調節溫度、酒店式的物業管理等等。物業發展到今天究竟達到第幾代,主要取決於開發商是否有超前的意識、願不願花錢、敢不敢花錢,准買家會隨著市場在價格或品質上的競爭不斷受到新的教育,越來越清楚什麼是最好、最合適自己的。
3、最好的前期策劃??空手道
空手道的真理在於用最少的資金,把項目做起來。但是萬一遇到市場或其他不可抗力原因,仍有資金支持下去。同時依靠對市場的認識、准確的市場定位、良好的管理,把項目所需的啟動資金降到最低。因此,一個良好的項目定位、買家定位是前期策劃的核心。
現代住宅新規格
要有美妙的家庭生活,就要關懷、愛護、尊重每一位家庭成員,將親情、溫情滲透在我們的居住空間裡,纔能使我們的家庭更有活力,更有生命力。
典型簡單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據不完全的統計,大部分家庭中以小孩為主角,老人為配角。那麼,我們在購房時就應該考慮各方面條件是否照顧到小與老:
1、地段要方便
事實上方便的地段就是指交通發達,這不光是方便小孩上下學,老人外出訪友,更重要的是有好的交通。就算現在是不好的地段,未來也肯定會成為旺點。
因此只要是方便小孩、老人活動,距離遠近並不重要。但也要考慮物業本身的綜合素質,因為小孩總要長大離開,老人也不會居住時間太久,而物業本身又擁有70年的產權,要有更長遠考慮,在夫妻上下班、小孩與學校、老人親友圈之間掌握最合適的『度』。
2、周邊環境要清新
對小孩與老人最重要的是身體健康,城市裡的各種污染都對他們健康有害,應盡可能避免居住被污染的舊城區或社區裡。現在大部分小區均有一定的綠化,但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用,盲目巨大的廣場、大片不准踐踏的草坪,只能觀不能用;為了增加小區的容積率,樓與樓之間的間距太密,僅有空間因為車位不夠,也成為了非法車位。沒有足夠地方種植綠色植物,就沒法改善空氣的質量。因此置業除了要求有大環境(好地段)也要有小環境,對綠化的要求是能使得上的綠,享受得到的綠。
3、戶型功能齊全
老人、小孩的健康與陽光有著密切的關系,所以白天老人、小孩宜在客廳的陽臺享受陽光。但理想與現實是有距離的,因為家有老少,雜物就特別多,特別佔地方。因此一個功能齊全的戶型應有儲藏間堆放雜物,也需要有服務性陽臺,一般與廚房連接,有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽臺纔能成為生活陽臺,享受樂趣、景觀、采光的最佳空間。
4、硬件配套要完善
◇硬件配套包括電梯、暖通、水質,保溫系統、供電。
◇要讓老人小孩住有電梯的住宅,電梯要穩定,性能要好。
◇暖氣在冬天時能保證室溫達20℃以上,在能正常有效使用下,可以考慮選擇配備優質壁掛爐的住宅,冬天若提早來臨,壁掛爐即時可啟動。
◇要有好的采光、景觀少不了大窗、落地窗、飄窗、玻璃窗,它們的保溫能力就顯得尤為重要,最低限度要采用雙層玻璃,檔次高的采用雙層中空玻璃,朝向北邊要有保溫牆,這樣舒適的溫度纔有保障。
5、生活配套要息息相關
◇老人小孩在社區內最需要方便,要有室內的活動、運動空間,以及教育文化交流場所和應急的醫務所。
◇要提供一個全天候的活動、運動場所,補充在冬天不能在室外活動的缺憾。
◇托兒所、幼兒園、老人康樂中心都是為社區內老少服務的。有了這些場所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時間、金錢、精神負擔。
◇小型緊急醫務所,為社區內的老少提供更方便、更有效的個性化醫療服務。
6、物業管理要有『內涵』
物業管理投訴佔房地產投訴總量的60%以上,除了開發商所提供的物業存在問題,物業管理公司不夠專業外,更重要的是業主並不重視物管。物管公司要與業主融洽相處,推出更具人性化的軟性服務,如為老人提供康娛活動,為小孩舉辦音樂、繪畫、體操等培訓班,在老少積極的參與下,社區的文化纔會更精彩,物業纔能昇值。
7、進入21世紀,人類與網絡不能分割,網絡正以幾何倍數迅速發展。今天最先進的可能兩年後就被淘汰,開發商若有太大投入在網絡設備上,成本最終會轉移給買家,倒不如實在點,只把網絡的高速公路做好,適當留出改裝、擴充的空間,把省下的成本投放在物業的質量上,購房置業者也樂意接受,因為畢竟是購房,不是購網。
全功能生活住宅搶佔新世紀市場
在新的世紀,隨著社會經濟、科學技術的發展及居民生活水平的提高,住宅在先進性、實用性、安全性、舒適性、生態性、耐久性方面都有更高的要求,並且要求注入更多的人文主義精神,將我們的家營造得舒服、富有情調、實用堅固。全功能生活住宅就在這時應運而生,它並不一定是豪華住宅,但無論是地段選擇、社區規劃、戶型設計、裝修標准、生活配套等都本著深層次的人性關懷,更加符合人性化需要。
1、地段主要看發展的潛力
對於自住和投資來說,地段的選擇也是不同的。若自住,更多地要考慮居住者的年齡、上下班的情況、家裡有沒有老人、有沒有小孩上學。對個人而言真正好的地段,應是最符合自己需求的地段,方便自己及家人的出入、生活及社交。針對不同的購買群,好地段的概念也是不同的。
我們還應考慮到一個人不可能永遠在一處地方上班,而我們所買的房子卻有長達70年的產權,而實際上自己居住的時間大概也就只有10年左右,這樣就要考慮更長遠的保值和增值。因此我們要了解今後城市的規劃及發展,更要預測以後的交通狀況。交通的改善,可以把整個城市的版圖縮小,有了好的道路網,只要有人去,就能慢慢發展起來。
2、社區規劃關注舒適、生態、綠色與交往
高質量的住宅都非常注重社區周圍的環境氛圍。社區內部格局劃分合理,建築設計應遵循高低錯落、疏密有致的原則。在小區裡不但要擁有室內室外的活動空間,綠色更是必不可少。綠地要具有可達性,使人充分融入自然之中。並且自然景觀與巧奪天工的人工景觀互相呼應,體貼照顧男女老幼的休閑與健身,增加鄰裡之間的交流機會。
3、戶型不在大而在功能全
戶室安排上布局合理,強調公私分離、動靜分離、乾濕分離、潔污分離、居寢分離。好的戶型不一定要大,但一定要功能齊全,因為真正的實用存在於簡單合乎功能的結構中。
4、硬件配套要完善
完善的硬件配套包括電梯、暖通、供水、保溫系統、供電、智能化配套、保安系統、閉路電視、紅外線控頭等。
5、生活配套要貼近生活
站在以人為本的角度,社區內應提供一個全天候的休閑、活動場所,多設置乒乓球、籃球、羽毛球、小型室內足球、手球、壁球、游泳及健身等設施。這些地方除了可鍛煉身體,也是一個交友的空間,更能節省家中康娛的開銷。
6、提供人性化的物業管理
物業管理公司水平的優劣直接關系到業主的生活質量、物業的保值增值。不但要重視開發商的實力、口碑、信譽,還要聘用專業的物業管理公司。這樣的物管公司不但能提供優質良好的服務,還能與業主融洽相處,推出更具人性化的軟性服務。(童淵)
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