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在住宅市場劃分更趨細致的今天,小戶型由於總價偏低,客戶眾多而受到人們越來越多的關注。但迄今為止,到底什麼是小戶型?購買小戶型的客戶群到底有多少?小戶型要怎樣做纔能出『彩』等問題一直懸而未決。我們看到的只是一個又一個的小戶型陸續登場,經典的、典藏的、珍藏的、燃情的、激情的……不一而足。然而,自從西直門今典花園拼拆組合小戶型二代席卷京城樓市之後,小戶型的熱出場卻並不多見,中關村非常宿捨算是悄悄地火了一把,更多的『小戶型將風靡京城』的預測,實際上紛紛落水。最近,位於西直門橋畔的時代之光C座開盤,以月銷上百套的態勢再次掀起小戶型銷售狂瀾,使許多業內專家重新審視小戶型現象。
小戶型面積有多大
去年,小戶型成為北京市場持續關注的熱點。今典花園以小戶型著稱於京城。此後,不少項目將小戶型作為一個賣點,樓市似乎將要刮起了一陣小戶型的熱風。
那麼,對於眼下的北京市場,多大面積的戶型纔叫小戶型呢?記者采訪過的開發商比較一致的意見是: 小戶型的面積,一居室在60平方米,二居室在80平方米,三居室為100平方米。越趨近市中心區,小戶型的面積越小。實際上,這三種面積的戶型正是市場上旺銷的戶型。
小戶型為何受冷落
其實,開發商早就看到了小戶型的市場潛力,但由於小戶型社區需要更多的停車位,而且牆多、管線多,導致開發成本增加,所以使得許多開發商對小戶型敬而遠之。從單位面積來看,小戶型的開發成本肯定比大戶型高,同樣塔樓,同樣標准層面積,做小戶型和大戶型,面積相差10%至15%,這就使小戶型的土地分攤成本比大戶型高了10%至15%。小戶型牆多、管線多,這比大戶型又多了10%至15%的土建成本。
小戶型設計面臨創新
由於北京土地成本較高,使北京三環以內的建築大部分高層居多。住宅裡點式高層居多,在點式高層裡,設計小戶型既要考慮到功能的合理,還要考慮到符合95規范,這不是一件容易的事情。這也是北京小戶型少的原因之一。
小戶型要提高使用率,在設計方面需要創新。京北項目嘉悅精英家園采用架空式平臺設計,異形框架結構,在容積率上進行了新突破,平臺下設半地下停車庫以解決停車問題。今典花園空間·蒙太奇小戶型二代的戶型設計采取了積木式的自由組合,使狹小的空間具有了靈活多變的特性,稱得上是一種創新。
小戶型面積雖小,但功能上和大戶型相比不應該有太大差異,這就要求精致的規劃面積,其面積的取捨點要正好卡在保證功能又最經濟的面積上,不能浪費。也就是經濟而不局促,小而功能齊全。
小戶型貴在好位置
然而,在今典花園熱銷之後,許多開發商將小面積戶型混淆視聽、魚目混珠,這些大量一哄而上的小戶型始終再也沒有能夠重燃激情。
北京是一個商圈雲集的國際化大都市,其中最具規模的當數前面所提的以CBD為核心的東部商圈和由『中關村、西直門、金融街』構成的金三角之勢的西部商圈,而東部商圈作為改革初期已經起步的商業區,憑借其高檔寫字樓集中,商用配套設施完善的優勢,發展已趨於成熟。
與之形成鮮明對比的西部商圈就佔了很大的優勢,它位於京城的上風口,山巒環抱,翠色相擁,空氣清新,建設部、財政部、工商局、國家計委等國家級各大部委匯聚這裡,清華、北大、人大等眾多高等院校、科研院所雲集。在地理位置上西部商圈就佔有了很絕對的優勢。
而作為中關村、金融街交通樞紐的西直門地區,已經完成了道路建設,並將成為城市輕軌的始發站,被稱為『二環路上至尊至貴的最後一個金角』。由此可見,今天的時代之光能夠繼續今典花園小戶型熱銷的場面,再次引爆小戶型銷售熱潮也是不足為奇的。
小戶型貴在好商機
實際上?我們之所以把今天開發的小面積房子叫小戶型,而沒有把福利時代建設的單位住房稱為小戶型,其根本差異就在於配套。小戶型應該是小而全,小而好,這個全和好就指的是投資價值、配套設施和物業管理的全和好。但隨著社會的進步,經濟的發展,住宅的功能正在逐步單純化、私密化。所以,需要齊全的配套設施來延展商務、生活、交際、娛樂、健康等功能。
專家認為:小戶型應該至少分為兩類,一類相當於原有青年公寓式的住宅,能滿足最基本的居住要求,同時可用來做房產投資或兼做工作場所(此類可化作為商務型);另一類為主要滿足居住要求的小面積戶型(此類為純居住型)。配套就要根據不同類型來做,其中商務型公寓來說首要要素就是位置、交通、網絡和物業管理。
以西直門西北角的時代之光為例,作為西直門地區惟一一座A級智能商住兩用公寓,具有一流的中央樓宇自控、寬帶入樓、綜合布線、衛星天線、雙回路供電等高科技支持系統,並擁有獨特的MORE互動系統,不僅嚴格分開工作與生活的界限,又能滿足於空間、時間的節流。時代之光在小區內建設一個相對獨立的共用辦公區域,使MORE一族可以享受全面的商務服務和絕對隱私的個人生活空間。
城市的重心隨著區域的不斷發展完善而逐漸發生飄移,要長期保持一個區域繁榮發展的勢頭,不僅要有便利的交通,無限的商機,還要看它的遠景規劃以及豐厚的金融、科技、教育等資源。
以金融街、中關村為參照,西直門屬於這兩地的『銀邊』,如果以西直門一帶的房產項目來看,則中關村、金融街以及學院路北大、清華等名校則成了這些項目的科技、金融、教育的豐厚資源,同樣這些項目也就成了中關村、金融界、西直門所組成的金三角商務圈的腹地項目,其位置、發展前景、昇值潛力也是不言而喻的。 (章建)
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