一、規則替代：讓市場說話

現在房地產遵守的規則是由目前國內市場自發形成以及政府所制定的游戲規則，但是這種游戲規則有時對於開發商來說並不是公平的，而且變數很大。拿土地出讓來說，以前的土地出讓長期以來都是協議出讓，跟國際接軌後必須是競投和招標，這樣暗箱操作的困難將大大增加。入世後，游戲規則對於不同的開發商不是很公平以及對規則隨意改變的狀況將迅速地加以改變，當然我們的政府職能部門還是要作為房地產主要政策的制定者，還是要管理這個行業，還是要做裁判員，但它必然要和國際上一些東西來接軌，符合國際慣例的做法，而不能隨意制定和改變規則。又如現行的物業管理的收費問題，物價部門管得非常細，精確到幾毛幾分錢，這一定程度上制約了物管水平形成惡性循環，成為了房地產業發展的瓶頸，其實按國際慣例物業管理市場化的做法，根本沒有必要給某個項目制定多少毛錢，只要業主和管理委員會之間達成協議，由法律去約束和管理，這樣問題自然就迎刃而解了。所以入世對中國房地產一個重大的影響就是規則的替代，現在還帶著濃厚的計劃經濟色彩的行為將改變為市場規則行為，這是一個根本的轉變。

　　二、企業替代：房地產的『三足鼎立』

　　企業與資金是密不可分的，因此企業替代當然包括資金替代。現在業內有一種普遍的觀點，其中甚至包括業內一些資深的權威人士都認為：房地產是不動產，國外企業比較難進入這個行業，因為房地產的地域性很強，國內的風土人情等這些風俗外國人不容易了解，它不像其他的動產，會進入國際競爭的領域。這其實是一種自我安慰、自我麻痺誤區。事實上任何的動產和不動產，作為產品來說本質上都是資本的流動，而任何資本流動的本性都是追逐利潤的最大化，哪個領域利潤高，資本必然就會向這個領域流動。中國的一些行業如家電業，經過激烈競爭，其利潤已經與國際接軌了，但還有幾個特殊的領域其利潤跟國際是不接軌的，其中房地產就是一個。中國房地產的利潤還有10%至15%甚至更高，而國外房地產的利潤普遍是3%至5%，在這種情況下，一旦市場放開，國外的資金必然要進入這個市場。不動產與其他行業相比有一定的特殊性，這一點是不可否認的，國外的企業對這個不動產的不適應在一定程度上也是存在的。比如說香港的一些地產公司前幾年在內地做地產成功的不是很多，就是因為他們太自信，用國外的經驗來做國內的市場，用市中心的地段大量做商業寫字樓，結果都不成功。但是不要忘記，國際品牌、國際資本有著非常良好的適應、調整機制，本土化就是他們解決問題的一個好辦法，像沃爾瑪一樣，大量的高級專業人纔進入國際品牌公司，地域性將不再是問題。並且所謂動產和不動產只是一個相對概念，高級建材、電梯等，作為商品它是動產，裝到房子裡面它就是不動產。

　　現在國內的房地產業正在洗牌，入世後會加速洗牌進程。過去的房地產界大概有兩類地產商會很快消失，第一種就是傳統的佔主導地位的國有地產開發商，這些不改革不改制的大的國有企業都會變成形將滅亡的恐龍；另一類就是中小型的地產開發商，如果不能及時上臺階建立品牌，面對國際強勢品牌公司和本地品牌三者分割市場，特別是國際的品牌公司，他們會佔有很強的地位，這就是企業替代、資本替代。

　　三、市場替代：客戶群外延擴大

　　入世後購買房子的主體要發生變化。比如說外銷房概念的取消，大家都實行國民待遇，這種情況下會出現許多海外的購房者，成為很大的一群客戶，包括一些原來在國內只能租房住的人也會轉化成為客戶。此外，房地產本來是一個很重要的投資工具，在國內長期以來這種投資的性質都沒有體現出來，在今後這種大量的投資客戶會出現，市場會發生很大的變化。比如說，外資進來的同時，許多大的中介公司、貿易公司會進來，國內買寫字樓的、商鋪的投資市場主體就會發生變化。市場替代因此也可以說成客戶替代，主要的變化就是境外的購房會大量增加。

　　四、觀念替代：居住觀念國際化

　　觀念替代的例子很多。如入世後，大量廉價的汽車進入家庭，通訊也會極大地改善，這種情況下，人們的居住觀念由於行走、通訊的便捷，已經存在的郊區化的趨勢會更加明顯，住房的標准從一環、二環會迅速地向郊區化轉移，因為步行的距離是5公裡左右，自行車的活動范圍是15公裡左右，汽車就是50公裡的范圍，這樣一來，只要有車的人都會向郊區轉移，這就是人們居住觀念的變化。再一個物業管理費的問題，以後與國際接軌市場化以後業主就會明白，不是要我交多少費，而是我交了多少費可以享受什麼樣的服務，就像請保姆一樣，請一個農村來的，一個月兩三百元就可以了，但要請一個高級保姆則一個月可能要花六七百元，這些都是需要人們轉變觀念的。觀念的變化對房地產業的衝擊可能將是最大的，也是自然而然的。

　　五、產品替代：『復合型』住宅將出現

　　隨著市場替代的變化，購房人員結構的變化，產品本身也將發生改變。大量外資進來後，會增加大量的白領。大量的外國僱員，他們所要住的房子跟我們現有產品的結構有很大的區別，例如SOHO一類的概念可能會越來越流行起來。以前的房屋主要以住宅為主，以後很有可能以投資為主。跟旅游度假休閑、跟投資結合的產品會增加，產品會更加豐富多彩，傳統的、只滿足一般居住需求的產品會下降，大量的傳統住宅基礎之上又增加了一些個性附加值的產品將出現，即『復合型』住宅。

　　六、服務替代：策劃人行將消失

　　服務替代就是跟房地產相關的一些服務行業，如中介代理業，諮詢顧問業、策劃業等，會跟現在相比發生很大的變化。入世將加速策劃業滅亡，因為現在的策劃是由於許多房地產商不太明白產品怎樣跟市場對接，而且政府的政策又有許多不成熟的地方，所以纔有了策劃人、顧問。入世後規則已經被替代了，大家都按照一種模式一種規則來操作。市場較為透明，策劃人和顧問自然就走到了盡頭。當然，這並不表示完全不需要顧問和策劃，而是說顧問和策劃將被成熟的市場調研公司所取代，目前中國的房地產業還沒有成熟的市場調研公司，但國際上有，他們會以一種科學嚴謹規范的市場調研方式來幫助開發商做市場調研，因此，原本魚龍混雜的市場調研和策劃人員，要麼與國際接軌，要麼被市場淘汰，當然這可能不會立即顯現出來，但其實只是時間的問題。

　　七、材料的替代：高科技材料打造新住宅

　　國內哪怕最好的住宅與外國一般的住宅相比都有很大的差距，這其中高科技材料的運用是一個重要因素。國內20層以上的建築，它的適用率就不足70%了，而國外的一些超高層住宅，適用率仍能高達70%以上，大量高級超薄建材的使用就是關鍵。入世後，國外的木材、衛生潔具、裝飾材料、電梯、機電設備等這些全方位的建材將大幅降價進入我國，這樣就會給我們國內的產品昇級換代帶來一個機遇。

　　八、供求關系的替代：房價有昇有跌

　　入世後的房價將有昇有跌。有一些房子房價會往下跌，如現在市場上有些房子不適應市場需求，品種供大於求，當國外好的產品進來時自然會加速其價格下滑，不降價就賣不出去時，這是最主要的一部分；另外，就高檔房來說，很多材料是進口的，隨著入世後進口材料的降價，它的整個價格也要往下走；第三個方面，國際公司習慣了3%—5%的利潤，進入國內後房地產是10%至15%的利潤，這樣也有一定的降價空間。入世後，還有一部分產品的價格會上昇。比如說大量的公司需要商業用房、企業辦公用房，在一定時間內，這部分的房價會往上漲，廣州今年寫字樓的房價比去年回昇了百分之十幾，就是因為入關後需求量的增加。總之，隨著產品結構、市場替代的轉變，我們的供求關系將會發生變化，有的會降10%或者15%，有的可能會在一段時間內上昇。

　　九、金融替代：更多質優價廉的服務

　　總的來說就是國內業主將能享受到國外提供的按揭、金融、保險等質優價廉的服務。

　　十、推廣替代：炒作歸於平淡

　　現在國內的房地產一般拿出銷售額的2%到3%來做廣告，做宣傳，所以國內的媒體上房地產廣告越來越多，但國外的房地產廣告卻非常少，房子還賣得很好，這表明市場成熟以後，炒作、概念的作用越來越少，人們更加注重品牌的作用，而不需要通過大量的推廣、炒作來選定項目，所以推廣可能會歸於平淡，這種大量的密集式的宣傳在入世後會發生質的變化。

　　其實談入世後的十大替代並不只是一味地喊『狼來了』，入世既充滿了危機，也充滿了機遇。入世後，大量高檔建材的關稅的降低，使得用優質的建材建更多更高檔的房子成為可能，大量高級僱員、高級白領的增加，他們有很強的購買力，這使我們市場的承接力又增加了，很多的機遇擺在我們的面前；但同時也有壓力，例如國際公司的進入會加快洗牌的進程，應該說壓力是主要的，機遇則要看個人的了。（曾憲斌）