◆樓書包含的全方位信息

　　樓書一般包括這樣幾個內容：項目的地理位置和交通情況，小區的整體佈局圖，樓宇的外檐效果圖，樓盤簡介，房屋平面圖，房屋主體結構圖，出售價格及附加條件（如按揭貸款的期限和額度），配套設施，物業管理，開發商以往的業績等。買房人首先應該通過看外觀圖、小區的整體佈局圖、地理位置圖、樓盤簡介來大致瞭解項目情況，看看該項目是不是適合自己；通過房屋的平面圖選擇設計合理、適合自己情況和需求的戶型。

　　消費者在看項目的地理位置和交通情況時，一定要注意，有的樓書上標明小區周圍有一條或者多條“規劃路”，對於這種“規劃路”您可要留神了，“規劃路”到底何時才能修好，一定要多問上一句。

　　小區周邊的環境是很重要的，在樓書中也會有所介紹，它包括自然環境、人文環境。消費者在注意一些樓盤環境的有利因素的同時，還要注意一些樓書中沒有提及的內容，比如，有的售樓書中標明小區周圍有個公園，那麼這個公園又會在何時建成呢？尤其需要注意的是，這個公園目前的情況，在公園所在地，如果堆放着城市廢棄物，這些廢物垃圾，等你入住後再請開發商清理，恐怕會很難。還有，小區周圍有鐵路嗎？晚上會不會影響你的睡眠，周圍有沒有帶有污染的工廠，污染會影響你的生活質量。

　　等你住進這個小區，最需要的可能是生活配套設施，你應該從樓書中看看小區周邊有沒有學校、幼兒園、醫院、菜市場、商場、超市、餐飲服務業、娛樂業、郵政電信……，對於還沒建成的公建設施，你最好多問開發商一句，這些設施何時能建成並交付給業主使用。

　　樓書中關於規劃設計的篇幅很多，大多介紹建築物的設計和環境景觀的設計，也有的開發商將建築物設計理念和建築特色、容積率的規定以及樓間距的確定等寫入樓書。隨着近年人們對生活品位日漸高層次的追求，消費者對建築內、外部空間的處理、建築物的風格、建築立面特點、環境景觀營造等方面的需求增加了。

　　由於人們工作之餘，主要的活動地點在家裏，所以房型的選擇顯得非常重要。有的開發商在樓書中用很大篇幅介紹不同的房型，這時作爲消費者的你就要看看生活在這裏是不是很方便了，臥室的私密性如何？住起來舒服嗎？客廳的開間夠大嗎？家裏來了多個客人是不是能夠坐得下等等。因此，就目前我市來說戶型還是影響消費者購買決定的重大因素。

　　作爲全新生活方式下的產物，能提升樓盤整體品位的重要組成部分，會所在近年的市場中受到越來越高的重視，開發商對會所功能、會所設計概念、會所服務細則會在樓書中進行詳細介紹，而消費者對會所的未來由誰管理，入住後的收費情況等與自己未來生活息息相關的內容希望有更詳細地瞭解。

　　物業管理即樓盤的售後服務，隨着市場的發展，人們對其日益重視。物業管理公司的背景，是不是專業的管理公司，採用的是什麼管理模式，物業管理有沒有先期介入到房屋的建設中，物業管理的內容，需要交納的物業管理費用，這些都是消費者需要在樓書中瞭解到的。

　　此外，開發商在建築裝飾材料、安全保衛系統、新材料新科技成果運用、智能寬帶系統、生態循環系統等不同方面，也會在樓書中予以介紹。消費者針對自己的需要也會對這些方面進行不同程度的瞭解。

　　◆“房屋使用手冊”值得借鑑

　　北京紫竹花園的樓書就是以“使用手冊”的形式出現的。該手冊對樓內公共區域和室內配套設施、裝修材料、細部設計等多項內容進行了詳細說明，儘可能的使客人對產品做更全面瞭解，減少消費者的購房風險。比如消費者購房時普遍關心的裝修標準問題，不論是地磚、瓷磚、還是潔具櫥具，都不使用“高級”、“優秀”等字眼，而是用品牌、型號、配以實物圖片說明的方式進行描述。用這種說明書的方式，能夠真實反映產品特點，使消費者儘可能全面細緻地瞭解物業的每一方面。

　　在日本，樓書由三部分組成，其中一部分就是技術使用說明書。說明書很簡單，提供的都是人們買房後需要了解的、請人裝修時不明白的、居住起來會引起不便的信息。比如，哪面牆體是承重牆，哪裏有管線，哪裏不宜鑽洞打眼，電線插座預留位置的高度會不會影響櫃子的擺放等等。

　　不要小看一本商品房說明書，它體現了發展商對消費者責任心。在說明書中把房子的情況說明白，讓消費者買個明白房，是發展商應盡的責任。

　　◆香港的行業新標準給我們帶來的思考

　　2000年4月17日，香港特別政府宣佈了《未建成住宅物業銷售說明條例草案》，規定售樓說明書內必須提供充足及準確的資料，包括：位置圖示、佈局圖、樓面平面圖、樓面面積（包括出售面積和建築面積，共用面積組成及分攤方法）、裝置、粉飾和示範物業，其他諸如：“泊車位、政府租契合公契的主要條款、保養期、落成日期、斜坡維修、價目表、發售單位的數量、按揭及付款計劃資料，以及所繳付的其它費用”等內容，也必須在樓書中予以詳細說明。

　　與香港相比，天津的樓書還存在很大的不足。儘管在製作方面越發新穎、精美，富有創意甚至成本昂貴，但大多數僅僅是發展商和銷售公司用來吸引消費者的一種廣告手段，這樣就失去了售樓書原本的存在意義，畢竟它是讓消費者瞭解樓盤的詳細情況的平臺。再比如，雖然有不少售樓書向消費者提供了一些簡單的樓盤數據資料，但以“朦朧爲美”，對消費者關心的許多實質性問題往往避而不談，給消費者最終的購買決定造成了很多困難和不便。

　　◆律師眼中的樓書

　　對於大多數開發商來講，樓書的宣傳內容是符合實際的，但卻也有些少數發展商利用樓書來誇大宣傳。如果消費者相信了這些樓書的宣傳，購買了此項目，入住後發現實際情況與樓書中所述相差較大時，您一定會與開發商交涉，這時簽訂合同時有沒有將樓書作爲合同的一個附件就顯得很重要了，這裏涉及到一個樓書的法律效力問題。

　　據潘海濤律師介紹，合同的成立一般要經過要約和承諾兩個階段。樓書（包括沙盤和開發商的口頭介紹）在合同的締結過程中，屬於要約邀請，或稱要約引誘，它是指希望他人向自己發出要約意思表示，通俗地說，就是一方訂約人邀請對方向自己發出要約。要約邀請是當事人在訂立合同的過程中的一種預備行爲，但其並非是當事人在訂立合同的一種必須程序。它是當事人處於訂約的準備階段時，以訂立合同爲最終目的的一種事實行爲。要約邀請只有在相對人發出要約以後，再經過自己的承諾，才能使合同有效成立。要約邀請人可以隨時撤回要約邀請，其撤回行爲和要約邀請的內容一般都要對約邀請人沒有法律約束力，因爲要約邀請的內容不具體、不確定，不具備合同成立的主要條款。而最終對開發商產生約束力的是將來雙方簽訂的正式格式合同和補充協議。

　　在以前，從法律的理論上講，樓書可以作爲合同的解釋。比如，售房合同中一般不包括環境的具體內容，但是房屋作爲特殊的商品，它的價格中，很大一部分來自環境的好壞，消費者買房時不可能不考慮環境。而樓書一般對環境有詳細描述，在這種情況下，樓書從理論上講可以作爲合同的解釋依據。隨着，2001年6月1日新的《商品房銷售管理辦法》的出臺，樓書作爲消費者獲取房屋詳細信息的平臺，可以名正言順的列爲合同的附件了，因爲，新《辦法》會損害一些即得利益者的利益，所以，有的開發商不願意在樓書蓋上公章，使它成爲合同的附件。爲此，律師提醒您，爲了保護自己的權益，消費者有權要求開發商在樓書上蓋公寓，並將它附在商品房合同裏。（王輝）