我國房地產業的發展時間雖然不長，但發展非常迅速，在國民經濟中的地位和作用越來越明顯。從今後房地產發展目標來看，重點是要形成一批規模大、實力強的骨乾企業，實現規模化、集約化發展。要實現這一目標，必須結合『十五大』精神，借助資本運營，實現房地產業與資本的緊密融合。

　　一、資本運營的作用

　　1、解決企業發展所需要的資金。房地產業是一個資金高度密集型行業，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不借助各種融資手段，開發商將寸步難行。目前我國正在發展的證券市場正好為房地產企業上市融資創造條件。

　　2、有利於規模化、集約化經營、增強競爭力。目前我國的房地產企業普遍存在著小、散、差等問題。據統計，我國目前房地產企業多達2萬多家，平均資產規模僅有4100萬元。從資質級別看，目前我國一、二級房地產企業僅佔總企業數的17.32％。企業過多，規模過小，一方面會引發惡性競爭，另一方面也不能保證產品質量，從而不利於房地產行業的良性發展。此外，加入世貿組織不僅對我國的房地產企業帶來了機遇，同時也將帶來國外強有力的競爭。因此，通過房地產企業之間的聯合、兼並、重組，並借助證券市場獲得超常規發展所需要的巨額資金，在較短時間內迅速擴大經營規模，增強企業實力，是房地產業今後發展的必由之路。

　　3、有利於改善房地產企業形象。由於自有資金過少，目前我國大多數房地產企業的資產負債率居高不下。過高的資產負債率，不僅使企業承擔過大的經營風險，而且在目前以銀行貸款為主要融資手段的情況下，為今後繼續融資設置了重重障礙。通過股份制改造、上市融資等手段，不僅使企業能夠進行大量的直接融資，增加企業永久資本，提高企業自身資本率，而且將經營風險分散給其他投資者。

　　二、資本運營的主要形式

　　1、股份制改造

　　股份制是現代企業的一種資本組織形式，是國有大中型企業建立現代企業制度的重要形式。通過股份制改革，有利於聚集社會資本，增加企業資本金的來源，優化企業資產結構，降低資產負債率，分散投資風險，建立依法管理和規范的、投資主體多元化的企業制度，使企業成為適應市場的法人實體和競爭主體。並且以資本為紐帶，構建母子公司體制，還有利於創建現代化企業制度，增加企業活力，為上市創造條件。

　　2、合作、兼並與收購

　　在過去十幾年，我國的房地產業雖然得到了較快發展，但相對發達國家而言，我們的房地產企業個數多、規模小、市場佔有率低、資源分散、成本較高。有專家預言，中國的房地產業即將迎來大規模的整合過程。萬科與華遠、中鴻天與銀信光華之間的合作，在某種意義上說，已經拉開了房地產業整合的序幕。房地產企業間的整合，一方面通過資源共享、優勢互補式的合作，可直接快速加強企業的競爭力；另一方面，通過聯盟、聯合、協作，對於區域房地產市場也將產生巨大的影響力。

　　3、參與證券市場

　　資本經營形式雖然多種多樣，但從目前來講，在證券市場上的資本運營仍是主流。房地產業要擺脫目前的資金嚴重不足並尋找到快速發展途徑，必須與證券市場相結合。從上市的方式來講，主要有重組上市和買殼上市兩種。

　　從證券市場的種類來看，主要有主板市場、二板市場、海外市場以及其他資本市場。

　　主板市場。主板市場的成立，為上市公司改制、融資和發展等方面做出了重要貢獻。隨著資本市場向房地產企業解禁，今後主板市場仍將是房地產企業進入資本市場的一條重要途徑。

　　二板市場。即將設立的二板市場在主板市場之外又為企業增加了一條重要的融資渠道。房地產企業以主業形式在二板市場上市的可能性不是很大。但是，目前已有相當多的大型房地產企業開始涉足高新技術產業，待具備一定條件後，可以通過分拆上市等辦法力爭在二板市場上市。

　　海外市場。在國內資本市場不夠發達的情況下，通過海外上市不失為一種好辦法。北辰集團成功在香港上市、華潤北京置地有限公司間接的海外融資，為我國房地產企業開拓海外資本市場積累了經驗。一般來講，海外上市比國內條件更多，要求更嚴格，只有部分實力非常雄厚的房地產企業纔具備資格上市。

　　其他資本市場。場外交易市場（三板市場）已受到我國專家學者的普遍關注，從發展角度來講，培育場外交易市場門檻更低，交易機制更靈活。場外市場一旦設立，將為我國房地產企業在證券市場上融資提供更美好的前景。 （張亞輝）