在我們的調查中，多數參與者將尾房『定性』成『戶型朝向不好』（33%）和『樓層欠佳』（27%）的住宅單位。但這並不說明尾房就沒有人緣，因為調查同時顯示，有70%以上的調查參與者表示在選擇置業目標時會考慮尾房。而在尾房銷售問題上，最能影響購房者決策的因素，以價格優惠程度為首要，其次則是項目自身所處的區位與地段條件。

　　■尾房邏輯：

　　歸於『按質論價』

　　針對長期以來市場對於尾房概念的模糊和混淆，我們在調查開始便向參與者提出了尾房的定義問題。結果表明，普遍意義上的尾房與通常所說的爛尾房之間的差異，已經為廣大消費者所了解和接受，而僅有一成左右的人認為所謂『尾房』是『賣不出去的房子』。對於在網上參與本次調查的人群來說，尾房是房產項目銷售進入末期的一種必然已經基本成為共識，尤其作為目前市場上中堅力量的青年受訪者更是如此。同時，也還有超過半數的電話訪問對象尚無法准確表述對於尾房的概念。這一結果傳遞出的信息應該說是正面的，體現在兩點：第一，尾房已經基本『正名』；第二，之後的推廣也尚有相當的餘地。

　　對於『尾房』什麼樣，亦即尾房應該具備何種特征的問題，各個層面的調查參與者都認為『戶型朝向不好』是最重要的一點（佔總體的33%）。在電話調查中，該特征被53.54%的被訪者列為首選，遠遠高於其他選項；而在網上調查中，則更有4/5以上的參與者確認了該選項，比位列第二的『樓層欠佳』高出十個百分點。同時，認為尾房在價格上應該有相應折扣的人也有相當比例（總體約23%，網上調查此題為多選，該選項比例為63%）。在後續的相關問題中，有38%的調查參與者認為尾房『就該降』，同時有35%的人為尾房降價叫好，更有63%和31%的人分別把一定幅度的價格優惠當作尾房促銷和選擇尾房的首要措施和影響因素。綜合而言，因『先天不足』而被優勝劣汰，『按質論價』就該讓利促銷基本可以概括購房者心中的『尾房邏輯』。

　　■尾房選擇：

　　更趨理智成熟

　　除了上述談到的『降價促銷』因素外，對於項目位置和社區環境的均好性評估，也在很大程度上影響甚至決定了購買者對於某個項目（尾房）的取捨。這種趨勢在網上調查中體現得更加明顯。有59%和55%的網上參與者表示會因為『項目所在地段』或『規劃配套上的均好性』而考慮購買尾房，僅次於價格因素的71%。而在相關問題的調查中，只有10%左右的參與者表示會因為『項目的市場知名度』而選擇尾房，或者因為是『別人挑剩下的房子』而放棄尾房，網上調查中這個比例更下降到4.5%。參考被訪者的年齡因素，我們發現年齡越長的人越容易被其他人的眼光與行為所影響，而年輕人相對更加獨立自我而少顧慮。同時通過對調查結果的分析，我們還發現隨著學歷提高與購買尾房的可能性之間，呈正向關系。

　　關於城區尾房與郊區一般商品房的對比選擇，電話訪問對象中認為不能一概而論的佔22.55%，選擇後者的比選擇前者的高出約8個百分點（分別為39.22%和31.37%）。而在網上參與者方面，抱『具體問題具體分析』態度的更是大有人在（約佔參與人數的42%），有所選擇的人中，選擇前者的比例則比選擇後者的高出近一倍（29.27%：15.76%），這一結果與網上參與群體親近都市、追求高效的現代派整體特征相吻合，卻再不可輕率地理解為『寧要城裡一張床不要城外一間房』。綜合來看，城近郊區的住宅開發對於城區居民的吸引力和購買力分散作用正在加劇，城外越來越多的好房子將是不盡人意的城區住宅的強勁對手。

　　對於尾房多為現房的特點，29%的參與者認為比買期房有利、放心，另外有18%的參與者認為成為現房的尾房存在無法彌補的缺憾，因而不應該算做置業的好選擇。

　　■尾房策略：

　　加速專業推廣

　　本次調查中，有81.37%的電話訪問對象和65.76%的網上參與者認為有一定位置優勢的普通商品房項目，尾房會最快被消化，有後續樓座的前期項目次之，相對而言高檔公寓類物業的尾房則被認為是比較容易被套牢的一類。

　　有56.74%的網上參與者和52.52%的電話采訪對象則認為，造成尾房積壓的癥結在於項目（房產）本身的設計不合理及粗制濫造，30%左右的參與者認為尾房的積壓是由於市場變化太快競爭不斷激化造成的，同時有17.71%的被訪者認為開發商的銷售策略不當也是一個很重要的方面。

　　當調查參與者通過角色換位成為開發商時，他們除了大力贊成通過降價促銷尾房（約63%）外，對於委托專業代理銷售的方式也抱有一定的嘗試意願（23%），而對於與其他房產或家電類產品進行搭配銷售的建議反應相對冷淡（6.86%和1.71%）。

　　從尾房的最終歸宿角度，52%的人認為以資金實力不強，但需求強烈的普通工薪階層為消化主力，18.91%和21.17%網上參與者認為投資用途和區位取向定律將有助形成另外兩股尾房的消費力量，而近兩成的電話受訪者則認為尾房將部分地成為周轉用房。

　　以上調查結果說明，開發適銷對路的住房產品，提高項目自身的規劃設計水平，強調房產的均好性都是削減尾房積壓、空置，加速項目、資金運轉贏得競爭的重要措施與手段，而對於確實存在先天不足，或者市場局限的項目而言，尾房的消化恐怕就要從專業與策略上下功夫，抓住細分市場，加強有效引導，盡快找到並順利通過消化尾房的隧道。 (又林)