北京申奧成功以後，大家普遍認為，申奧成功所帶來的巨大商機將有利地帶動整個北京房地產市場的整體增長，而在這種增長中，與奧運概念最直接相關的亞運村區域，無疑將成為受益最大、發展最快的『房地產板塊』，『亞運村概念』將會完成向『奧運村概念』的根本性改變。

　　亞運村第一次質變：由城市邊緣區發展為高檔居住區

　　在北京居民的城市印象中，亞運村及亞運村區域（以下統稱亞運村區域）是一個非常特殊的區域，用一個形象的比喻，此區域是北京『第一張可讀寫光盤』，因為與方莊等區域不同，此區域是北京第一個也是目前惟一一個由城市發展而形成的地名，而不是歷史地名。在1991年以後，此區域完成了其城市歷史發展上的第一次質變??由一個普通的城市邊緣區發展為北京第一個成規模的高檔居住區，其核心為亞運村，此時此區域有著較強的涉外功能。

　　從1993年至1996年，隨著北京涉外房地產的日益發展，此區域作為一個標准意義上的涉外居住區，歷經了一個從發展到完成再逐漸走向減弱的過程。從1997年之後，隨著北京外銷房比重的相應上昇，此區域作為高檔內銷房地產市場的份量也在逐年加速上昇。至1999年，許多開發商開始將此區域作為一個北京中央生活區的概念向市場推出。而與此相反，此區域的涉外居住功能，則必然呈現逐年下降的趨勢。至2000年此區域的發展已經接近一個臨界值，其具體表現為住宅供應量的持續加大，價格的回穩及略降，配套設施發展的相對滯後，而一些瓶頸制約因素日趨突出，如交通問題。亞運村區域迫切需要一個強勁的發展動力源。

　　這種演變過程，實際上是一個規模效應在城市經濟學上的體現。規模效應來源於空間經濟學的規模經濟。城市的經濟、人口、空間也存在規模效應問題，反應在城市空間上的規模效應是規模正效應與規模負效應的疊加，在時間軸上規模效應是時間的復合指數函數。隨著時間的增加，規模效應由慢到快迅速呈指數式上昇，但到一定程度，即達到規模效應門檻時，由於受到基礎設施和資源、交通、土地等的限制，規模負效應超過規模正效應，使指數曲線變成一條平緩的直線，直到越過門檻纔重新開始規模效應的指數上昇。

　　亞運村第二次質變：亞運村居住區『邊緣調整』

　　在2001年的時間段上，亞運村區域又開始了第二次質變的進程，這對於北京市而言，則是一種不斷進行的『邊緣調整』過程。

　　在上述邊緣調整完成後，亞北區域的客戶群市場將會發生一個重大的改變。

　　在客戶群市場的改變程度上，隨著配套設施質變的完成，亞運村及亞北區域將會在配套設施等等諸多方面拉開與其他邊緣組團的距離，從而使選擇本區域的客戶數量發生一個巨大的躍昇。

　　在可以預見的未來幾年內，奧運作為一個重大的事件，將對亞運村區域的發展及本區域內計劃開發的住宅項目，均產生較為重大的影響：

　　1、政府會加大對於亞運村與申奧相關之基礎設施改造，這種投入的加大，非常有利於促使亞運村完成自身發展過程中的第二次質變。

　　2、交通設施會首先得到改善，而這種改善對於房地產銷售的影響將是非常直觀和直接的。

　　3、北京市民對亞運村地區的關注程度會進一步加強，從而使這一地區樓盤的廣告推廣效果得到強化。

　　4、值得開發商格外關注的是奧運建設及宣傳過程中會為亞運村樓盤帶來數量可觀的外地購房者，因為申奧過程會大大強化亞運村在外地人心目中的印象。

　　5、申奧這一對外宣傳過程，也為亞運村地區的重新涉外化、國際化提供了一個機會。

　　6、由於每次奧運村的建設總會體現當時最先進之居住理念，所以客戶肯定會對真正奧運概念的樓盤產生良好的期待，這也為開發商強化自己的銷售提供了一個有利的基礎。

　　7、有悉尼奧運會中，隨著場館的建設，悉尼人推出了到霍姆布什灣看自家灌木叢的活動，吸引了大量參觀人流。申奧成功後北京也會效仿，這一巨大的人氣帶動，對開發商的價值是非常重大的??這是一個巨大的過程效益。

　　8、由於奧運建設帶來的巨大商機，各地的商家肯定會積極入住北京，把握時機，所以這將大大促進外地人在北京的購房市場。（李忠）