前幾天，地處上海近郊的奧林匹克花園開盤。清早開門，售樓人員驚喜地發現，門口竟然已有200多人冒雨排著長隊。兩天之後，一期400套房子便告售罄。

　　近來，上海幾乎每個樓盤都是在你爭我奪的情況下開盤的。約在半年前，不少專家還在為房地產如何走出徘徊局面出謀劃策，而現在，房地產市場上的滾滾熱浪幾乎能把人『燙傷』。這種現象是喜是懮？上海房地產真的走進『春天』了嗎？

　　昇溫還是過熱？

　　如果說，『排隊買房』只是表面現象的話，那麼，最新出臺的中房上海指數則更能說明問題：今年6月份的價格指數出現『井噴』現象，比5月份猛漲11點，比去年同期上漲40點，為1995年中房價格指數建立以來的最高潮。與此同時，今年上半年，上海房地產開發量在連續3年負增長的情況下，首次出現大幅增長，與去年同比上漲23％，為歷年之最。而商品房預售面積同比增長26％，銷售面積增長25％，接近1000萬平方米，存量房交易同比增長40％。

　　上海房地產市場空前紅火，看來已是不爭的事實。一些業內人士認為，房市需求增長加快，說明上海房地產市場逐步走出了長達五六年的徘徊調整階段，市場全面昇溫，供求關系趨於平衡。這是繼1992年後，上海房地產市場迎來的第二個『黃金年代』。

　　不過，也有人不這麼樂觀。他們認為，近半年來房市全面昇溫，固然是件喜事，但政府主管部門必須保持清醒頭腦，因為目前的市場已有『過熱』趨向。這主要表現在房價上漲過快。據上海市房地產交易中心透露，今年一季度，上海商品房價格從去年底的每平方米4050元，跳高至4157元，3個月猛漲了107元，第二季度又比一季度上漲了1．4％。讓人擔懮的並不是漲價本身，而是房價漲幅遠遠超過了市民工資的增長速度，這可能導致房地產業後勁不足，短期繁榮過後即陷入低谷。

　　水到渠成還是投機作祟？

　　到底是『昇溫』還是『過熱』，關鍵要看導致上海樓市突然『井噴』的原因是什麼。

　　應該說，其中的主要因素是多年的政策引導和宏觀經濟持續向好。20世紀90年代初，上海開始啟動住房改革，先後出臺了建立公積金、購房退稅等多項鼓勵個人買房的政策，市民逐步樹立了『要住房，找市場』的新觀念。最新統計表明，目前上海商品房市場中，個人購買的比例已經達到近98％，遙遙領先於其他大城市。與此同時，去年以來，我國經濟持續轉熱，上海人均GDP超過4000美元，個人購買力達到了一個新高點。正是在這兩大因素的誘導下，上海房地產市場全面火爆。

　　『昇溫』雖可喜，但有不少人感嘆：為何近來市場會『熱得讓人透不過氣來』呢？不可否認的是，在『井噴』背後也有投機因素的存在。眼下，上海市民中流傳『房價將大漲』的說法。出於『買房賺大錢』的心態，許多人買房時已不問朝向好壞，不管價格高低，爭先恐後買下一套甚至幾套住房。面對種種『搶購』景象，有人驚嘆：『這到底是買房還是在買西紅柿？』

　　一位業內專家對記者表示，持『買房投機』心態的人，主要是出於三方面考慮。一是從7月1日起，上海土地使用權出讓改用投標拍賣方式，以前協議轉讓時『暗箱操作』而可能被低估的土地價格，將回歸市場價值，可能導致房價上漲。二是從8月1日起，上海商品住房將實施內外銷房並軌，大批境外人士將進入上海買房，中高檔住房需求量將增加，也可能抬高房價。而最重要的因素是，我國加入WTO在即，大多數人認為隨著大量海外企業進入上海，樓市價格上揚將是可預期的。

　　然而，事情真的這麼簡單嗎？有關專家提出不同觀點：是不是所有的房子都已經昇值或將會昇值？內外銷住宅並軌是不是簡單地『低靠高』？中國加入WTO是不是會拔高住宅的整體價格？答案很可能是否定的。深圳萬科集團董事長王石已經放言，『入世』後由於競爭加劇，房價可能反而下降15％左右。

　　保持態勢更要預防泡沫

　　現在，最讓人擔心的還不是消費者的衝動。面對熱得發燙的市場，許多開發商為此精神大振，展開了新一輪聲勢浩大的『圈地運動』，包括不少實力非同一般的海外地產巨頭。

　　據業內人士估計，今年上海房地產開發量可能接近2000萬平方米，如果這一『圈地』勢頭持續下去的話，很可能在幾年內導致局部地區供大於求，而最早出現問題的地方將是閔行和浦東新區。在我國房地產行業尚無市場預警系統的情況下，這很可能帶來整個行業的大起大落。而這種景象，很容易讓人聯想起前些年說得很多的一個詞———泡沫。

　　在預防泡沫的同時，如何讓更多的人買得起房，恐怕也是政府主管部門必須認真對待的一個問題。在房地產市場『漲聲』一片時，如何保持合理的住房用地供應量，保持商品房、經濟適用房和廉租房供應的合理比例，采取措施平抑房價上漲，這恐怕是當務之急。

　　在經歷了幾年調整回落階段之後，上海房地產市場仿佛又進入了新一輪高速發展期。從市場的熱鬧程度來看，說上海房地產走進『春天』應不為過。但是，在保持這股上昇態勢的同時，如何及時采取措施預防可能出現的泡沫，也是當前的一大課題。人們期望上海房地產走進一個長達5年甚至10年的『黃金時代』，而不是新一輪泡沫的開始。（高淵）