北部：並未『一准樂翻天』

　　南部：難道不該『偷著樂』

　　東部：ＣＢＤ就是『硬道理』

　　西部：中關村纔是『不死鳥』

　　７月１４日，也就是申奧成功的第二天，本報記者分別采訪了不同方位的房地產項目專家。在采訪中，采訪對象的回答銳利地厘清了記者統統興奮的思路。奧運村在北部，然而北部的房地產開發商，卻並未樂翻天，而是認為奧運成功不過是『錦上添花』，並非『雪中送炭』。

　　相反，有觀點認為，城市重心必然北移，南城更顯單薄，然而南城的地產專家們，卻認為奧運利好，全城受益，但對於南城而言，則是由被動受益，轉為主動受益。

　　『北邊的』謹慎或許由於『利好』顯得過於龐大，而難以清晰標定自己的位勢，把奧運利好消化得好，那是應該的，消化得不好，那份兒可就跌大了，怎能『人樂亦樂』呢；『南邊的』反而樂觀，顯然是因為拉大了南北反差後，南城房地產項目的位勢，反而更鮮明了。

　　北部房價：一路看好；供應量：逐漸增加，但增量表現在亞運村周邊地區；產品：與未來奧運村相協調；市政：政府投資主要集中在北部，當然獲益最大。

　　陳昕：由於申奧成功的利好消息剛剛發布，因此，就目前的一些項目來說，價格可能因為需求增長的原因而出現上揚。但明、後年供應量大增，會對房價有一定的打壓。隨著北京市政府撥款１８００億元進行大規模建設，且這些場館、基礎設施建設幾乎都在北部地區或先從北部地區開始，環境、交通的改善是必然要通過房價表現出來的，有這樣的硬件平臺支持，房價最終將會走高。

　　張斌：這一地區房價肯定要上揚。市政府投入１８００億元做投資建設，必然會帶動居民收入和消費的快速增長，但供應要受開發周期的影響，並且政府要對奧運村周邊地區做統一規劃，進一步限制了中心區域地產的供應，因此，未來可能會出現求大於供的局面。

　　趙武軍：已經在售的項目，都會從奧運題材上獲得一定的利益，房地產價格肯定會上昇，漲幅因項目而異，可以達到５?１０％。

　　供應量：不會馬上增加，中心區將得到控制

　　陳昕：北部地區，特別是亞運村地區供應量不會馬上增長。出現明顯增長趨勢將在一年半至兩年後，並且增長速度會持續。

　　張斌：供應量不會馬上增長，受開發周期的影響，至少要１?２年後纔會顯現。但增長也不會是中心區項目的增加，因為奧運申辦下來後，政府必然要對這一地區進行控制。因此，增量會出現在亞運村周邊地區。

　　趙武軍：由於房地產項目從獲得土地到具備銷售條件是一個漫長的過程，因此，申奧成功後，項目不會出現激增，而是會在８年的時間內呈現一個持續的增長。

　　產品：越做越好

　　陳昕：產品最終會越來越有個性。但近２?３年，新出來的產品可能還會以奧運為賣點，同質化較為嚴重。過了這幾年，人們對於奧運不會再像現在這樣興奮，而奧運題材對於每個北部項目都適用的情況下，發展商終究會回到踏實做產品上來。

　　張斌：產品會越做越好。這主要還來自政府管理力度的加大，他會要求奧運村周邊的建築要與未來、要與奧運村相匹配，自然開發項目就會越來越細。

　　趙武軍：申辦奧運成功，中國會更加開放，表現在樓市上，房地產開發商會在設計、材料、施工等各個環節精益求精，並不斷創新，不斷引進世界各地的優秀設計風格和產品，相信會出現一批真正意義的精品樓盤。

　　設施建設：北部獲益最大

　　陳昕：五環路、城市輕軌等基礎設施建設基本上都是從北部地區開始的，奧運場館大多也都集中在北部地區，這將帶動北部地區的發展。

　　趙武軍：正如望京地區是市政先行（望京地區具有機場高速、北四環、北五環以及京密快速路，交通基礎完善，體育設施齊備），帶動房地產開發一樣，申奧成功後，北京市在市政建設上的巨大投入，對於房地產開發提供了良好的基礎；使大量的土地具備了可開發的條件並且增值。（如朝陽區將興建１２１５公頃的體育公園，其中包括７０公頃森林綠地、５０公頃中華民族博物館、４０５公頃的體育館、展覽館等，作為望京地區、亞運村地區的項目都會從中受益）。

　　比如，據傳言萬柳地區規劃的１８洞高爾夫球場將作為奧運的高爾夫球場，如果落實，必將對周邊物業有影響。另外，這種影響也是『個案』的，同是奧運概念，有的項目會漲，有的就不會。房價是受綜合因素影響的，奧運只是一方面而已。

　　南三環珠江駿景開發商北京珠江地產總經理謝強：申奧成功最受益的是南城

　　就全城房地產項目而言，申奧所帶來的實質性利好是市政和基礎設施的改善，這個利好的最受惠者不是已發展成形的，而恰恰可能是那些還沒有發展或正在發展的城區。也就是說，就申奧的受惠程度而言，南城可能優於東西城、最後纔是北城。這也是１９９９年珠江進京時沒有選擇大家都向往的奧運村，而在南三環木樨園開發珠江駿景的一個主要原因。

　　不過，申奧成功也讓北京房地產市場喜懮參半。申奧成功無疑會拉動國內外各種投資，所以，就房地產開發而言，最直接也是最大的受益者並不是發展商本身，而是土地方。申奧成功後，北京房地產首先暴漲的不是房價，而是地價。地價越漲，說明跟風進場資金越多市場供應量也會越大，競爭加劇，市場不得不出現大面積降價。申奧帶來的需求增長，主要集中在涉外和高檔消費群體。在商業用房、公建設施和綜合性項目中，都會有突破性表現和發展。在稍遠時間內，別墅項目也會因此而受益；而對公寓和住宅項目，申奧則是一大利空。因為奧運會是２００８年以後的事，即使是２００８年，也是觀光旅游群體佔絕大多數，房地產需求絕不會因為申奧而發生根本性改變。如果非要說需求增加，即將到來的ＷＴＯ入世刺激作用倒是不可低估。

　　南二環陶然亭清芷園北京負責人李丹峰：新北京、新奧運不會重北輕南

　　申奧成功將引發新的投資高峰，對房地產的投資力度自然也會加大，但這種帶動是針對全北京的。北城的熱與南城的熱會一樣，如果說不一樣，那只是目前奧運村附近的項目會打奧運概念，但奧運效應絕對不是北城項目纔擁有的，全北京項目都要分享。我們的申辦口號是『新北京、新奧運』，不應該存在偏心發展。

　　奧運申辦中有一個目標為『環保奧運』，從環保角度，南城污染少，綠化基礎好，更有優勢。

　　南城近期以來，交通等市政設施發生了根本性改變，菜市口改造、南城水系治理、南四環通車、京開路通車、兩廣大街通車、南中軸路通車……這種改變絕不是以前簡單的拓寬、修補，而是本質性的變化，缺少產業支橕是以前南城發展緩慢的一個重要原因，南城正在發生的變化已讓其他行業的投資者意識到南城巨大的潛力，亦莊北京經濟技術開發區的發展就已經讓大家重新認識南城土地，相信政府也會在今後的產業結構上適當考慮調整布局。

　　曾代理興濤、九龍家園等南城項目協成企劃總經理王曉航：南城優勢更明顯了

　　我覺得奧運與房地產的關系並沒有有些人想象得那樣緊密，買房子要受很多因素影響。申奧成功最重要的是讓人們建立了對國家經濟的信心、對消費的信心，這在宏觀上絕對是個利好，對南北城都一樣。如果開發商在這一問題上只盯著自己的房價漲落，就太狹隘了。

　　南城發展以前不敢指望的一些動作，現在就可能付諸實施。以前政府改善是迫不得已，現在則是主動投入。綠色奧運、科技奧運、人文奧運都離不開對南城的改造。

　　買房有兩種目的，一是投資，一是自住。

　　從投資角度考慮，高檔辦公區周邊的物業纔有較高的投資價值，而奧運村周邊未來規劃為居民區；另一方面，ＣＢＤ、中關村等商務區又已表現出強勁的增長勢頭，所以講，北部項目在這方面並沒有明顯優勢。

　　從自住角度考慮，北部昇溫，但按城市整體規劃，北邊密度一定有控制，供應量少，人們期望值高，開發商自然會抬高房價，這樣，南城的價格優勢就更突出了。同時，南城一流的交通及全新的市政設施、良好的綠化基礎、由低地價形成的塑造環境降低密度的空間，形成了南城較高的性能價格比。

　　東部

　　房價：水漲船高地漲房高

　　產品：融入國際化進程

　　投資：歐美資金搶灘艱難

　　區域發展：ＣＢＤ還是ＣＢＤ

　　萬通集團主席馮侖：格局依舊形勢大好

　　兩大動力推動房價上漲

　　申奧的成功會使北京的房價看漲。對房價的推動主要有兩個支橕點：

　　首先是地價。未來幾年內，在市政基礎設施、交通、通訊等方面，政府會以每年上百億元的速度進行大規模的投入。屆時，北京將成為世界上最美麗、最發達的城市之一，地價的整體昇值最終會導致房價的上漲。

　　其次是需求增加。隨著北京城市建設的展開，總體的經濟規模、水平的提昇，北京會新增大量的就業機會，這種新增的就業機會的主體將是個高消費的群體，因此市場對房屋的需要會倍增，這也會在一定程度上推動房價上漲。

　　其實，從其他舉辦過奧運會的城市的經驗看，房價總體的提昇是必然的。

　　兩大壓力促使品質突破

　　首先，申奧的成功把北京市地產市場推到了一個開放的競爭環境。北京的地產商將面臨更大規模的、來自各個方面的競爭壓力。在這種開放的競爭環境下，市場的產品品質會有所突破。北京的產品，固然會吸取隨著奧運引入的先進的經驗技術，北京的地產商也必須對產品精益求精。

　　其次，買家的需求層次會突破當前這種淺層次的滿足溫飽要求的水平。大量高素質人口的湧入，會帶來大批要求高、眼光挑剔的買家。簡單的、低水准的產品將失去生存空間，地產產品在質量、服務等各個方面都必然會昇級換代。

　　兩個因素會使提速稍後

　　申奧成功，北京地產市場的發展肯定會提速，但是從目前的情況看，近期內速度還提不上來。

　　申奧的成功首先催動了需求、投資、消費。但是在規劃、土地供應等方面對市場的發展存在一定的瓶頸作用。

　　不過，可以預見的是在亞奧地區公建的增長速度會先於住宅的增長。

　　傳統格局只會有限微調

　　申奧成功不會對北京市場的總體格局有過多的調整。將來市場發展的核心區域還是五環周邊地區，傳統城區的發展空間還是有限的。以商務為主的市場仍會集中在ＣＢＤ地區，以科技、學術為主的市場還會集中在中關村。亞奧地區傳統上是外來的高消費人群，這一地區的特色也不會有太大的變化。當然，申奧的成功會使亞奧地區的市場進一步細分。

　　各方資金誰先殺進北京市場

　　申奧的成功會吸引大量的資金。從目前看，資金主要來自幾個方面：大陸其他區域的投資、國有大型企業的多元化經營，港、臺方面也會有一定的資金湧入。

　　現代城、建外ＳＯＨＯ開發商潘石屹：CBD還是CBD

　　水漲船高地漲房高

　　申奧成功帶來政府的大規模投入，北京的環境、交通、通訊各個方面的硬件設施都會昇級換代。這種投入，是任何一個商家無力實現的。北京的土地會因此而昇值。香港的地價高不僅僅是土地稀缺導致的更關鍵的因素是香港整體的設施完善。只有設施完善的土地纔是有價值的土地。

　　西部

　　房價：穩中有昇，奧運刺激不會短期顯現

　　供應：以往開發量相對不大，今後供應可能趨多

　　產品：品質提昇進程將加快

　　市政：市政配套相對成熟，奧運影響不會太大

　　李宏：太陽園開發商泰躍地產公司副總經理

　　楊傑：美林花園開發商辰泰房地產開發有限公司副總經理

　　鄂俊宇：光大花園開發商光大房地產開發有限公司總經理

　　關於房價

　　李宏：城西房價原則上會漲。奧運概念可使土地成本昇高，並加大房地產的吸引力（尤其對於投資來講），但拉動房價的關鍵是需求，包括需求量和需求結構。城西由於一直沒有形成真正的經濟體，需求結構與東部、北部比差一個層次，加上供需相對平衡，因此，房價雖穩中有昇，但短期內不會有明顯表現。

　　楊傑：城西房價和奧運關系不是太大，它更跟區域的經濟形勢、土地供應有關，或者說ＷＴＯ和中關村對它的影響應該比奧運大。

　　鄂俊宇：城西住宅主要是一個『環境』概念，如果對這個概念認可，那麼奧運的影響會較微弱。另外，僅僅靠一個奧運申辦這種『感情』因素，不會對房價有大的影響，要等到具體場館建設的方案、市政改造的方案、環境改造的方案下來後，纔能斷定其對區域房價的影響。

　　關於供應

　　李宏：住宅的供應量主要取決於土地的供應量。奧運的舉辦，有可能使以往缺少供應價值的土地，或預備５年後進入供應的土地快速具備了發展條件，一般來說，奧運村方圓２０公裡的區域可能受此影響。城西供應量本質上不會有太大變化。

　　楊傑：供應是根據需求來定的，奧運將引發多少需求還很難說。

　　鄂俊宇：供應還是決定於需求，從這個角度看，西部住宅供應受影響最大的還是中關村，因為規劃相對來說控置較好，供應也應該是有序的，短期內不會有過量現象。

　　關於產品

　　李宏：奧運形成的獨特經濟結構，可能培育出一個特別群體，他們的需求將影響到周邊地區，改變一個地區的房地產產品結構，如可能在受奧運輻射的西部形成高檔住宅區、商務公寓區等等。奧運對住宅產品的影響，應該不是狹義的，要包括類型、等級、差異化特性等等。

　　楊傑：奧運將促進北京的國際化進程，因此，施工管理、產品質量、戶型、配套等會逐漸跟國際接軌。由於對城市風貌的注重，住宅產品的形態（如規劃、外立面）會有很大改觀，以往較落後的地方如住宅的綠色、環保、節能，也將大為提高。

　　鄂俊宇：奧運只相當於一個概念，開發商還要踏踏實實做產品、做市場，產品質量的提昇是一個趨勢，奧運可能會加速這一進程。

　　關於市政

　　李宏：這要看奧運村的規劃，從長遠看，城西也必然受益，因為奧運對一個城市的影響是整體的。

　　楊傑： 西部道路、交通相對來說是較完善的，市政規劃也較為有序，奧運對目前一些市政不成熟的區域促進可能更大一些。

　　鄂俊宇：城西的市政改進步伐目前來看是最大的，但它最大的還是得益於中關村建設和規劃。

　　奧運國際產品國際

　　申奧的成功會加快北京市場產品的國際化進程，房地產的產品將在國際化的水准上進行競爭。目前看，北京的差房子多好房子少。這種局面將被打破。

　　『洋狼』觀望 『土狼』來了

　　申奧的成功會吸引大量外來資金的湧入。但是，未必是歐美的基金。歐美基金的規模大、聲勢大，但由於他們缺乏對中國市場的了解，缺乏東方人生活習慣的了解，所以他們很難下決心投入北京地產市場。相反，東南亞、臺灣、香港的資金則不存在這麼多的障礙。

　　ＣＢＤ還是ＣＢＤ

　　申奧成功的直接受益者是亞奧地區。其他區域的發展主要靠奧運連鎖反應、輻射作用。

　　但是，一個區域地產的發展主要靠的是混合的人群。ＣＢＤ區域多年的發展使該區域集納了各種各樣的產業、形形色色的人群，因此產生了多層面、多形態的需求，這是其地域發展的得天獨厚的條件。

　　申奧的成功，未來幾年的投入肯定會使亞奧地區的市場更豐富。