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買房要費心思,位置、價格、樓層、朝向、戶型、施工質量乃至將來的物業管理等都要考慮周全。但買房過程中也會遇到諸如貸款保險、契稅提前交、住房面積如何計算等問題令人們大惑不解。今天刊出的就是一位購房者在買房中遇到的幾個疑問,希望能得到業內人士及有關方面專家的指點。
疑惑一——按揭貸款保險給誰買
任何一個用銀行貸款購房的人,在辦理住房抵押貸款業務時都會遇到這樣一個問題:貸款銀行要求借款人必須到其指定的保險公司辦理抵押物財產保險及貸款信用保險,並明確貸款銀行為保險的第一受益人。同時要求:投保金額不得低於借款的全部本息額;保險費用由貸款購房者承擔;抵押期間保險單由貸款銀行保管;在借款合同執行期間,抵押人不得以任何理由中斷和撤銷保險,否則,貸款銀行有權代為投保,保費則由抵押人承擔。如果不接受上述條件,銀行會拒絕貸款。令人不解的是:個人住房貸款保險本應是為了解除借款人和銀行共同的後顧之懮,銀行為何優於借款人而成為保險合同的第一受益人?
根據我國《保險法》的有關規定,只有人身保險合同纔能指定受益人,而作為財產保險的『房屋貸款保險』是不能指定受益人的,銀行和保險公司更不能自己指定『第一受益人』。這樣一來,一旦發生保險賠償,銀行將是第一受益人,而貸款買房者只能是第二受益人,也就是說,花錢買保險的人居然不是保險的最大受益者。我購房時在銀行貸款30萬元,20年期限,光是保險費就交了4000多元,如果房子真的出了事,保險公司最多也只能賠償10萬元,而銀行又是第一受益人,我不但什麼也得不到,最終還要欠銀行的一屁股債。銀行采用格式合同的方式,強行指定自己為保險第一受益人的做法,顯然違反了《保險法》第10條『投保人和保險人簽訂保險合同,應當遵循公平互利、協商一致、自願訂立的原則,不得損害社會公共利益』的有關規定。既然保險是為了降低銀行貸款的風險,而在住房抵押期間銀行又是產權所有者,那麼為什麼又非要消費者花錢為銀行買保險呢?
疑惑二——契稅究竟應該怎樣交
購買商品房的人,要想拿到房屋產權證,必須與開發商辦理過戶手續,並同時向國家繳納相應的契稅。繳納契稅是業主應盡的一項義務,從理論上講,業主應該通過稅務機關向國家繳納。由於辦理過戶、繳納契稅需要開發商和購房人雙方共同辦理,開發商可以接受業主的委托,代為繳納契稅。如果業主不委托其辦理,則開發商不應強迫購房人繳納。但實際上一般都是開發商代客戶集體辦理,而且是強制性辦理,因此隨意將繳納契稅的時間提前,侵犯業主利益的情況多有發生。
劉女士買了一套商品房,剛入住不久,開發商就要求她繳納契稅,劉女士問房產證何時可以辦下來,房產商回答一年後方可拿到手。既然一年後纔能拿到房產證,為什麼要提前一年交契稅,劉女士對此大惑不解。在現實生活中,類似劉女士這樣的遭遇實屬不少。我國的《契稅暫行條例》第八條規定:『契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移的當天,或者納稅人取得其它具有土地、房屋權轉移合同性質憑證的當天。』第九條規定:『納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內,向土地、房屋所在地的契稅征收機關核定期限內繳納稅款。』按照上述規定,購房人的契稅繳納義務發生時間,應該是買賣雙方辦理立契過戶手續之日,而開發商任意提前催收業主的契稅,這是否違反了上述規定?
疑惑三——面積欺詐能否防止
國家建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》於今年6月1日起開始在全國實施。該《辦法》對房地產開發企業商品房的銷售行為進行了規范,使購房人的合法權益得到了更為有力的保護,我們在為《辦法》出臺拍手叫好的同時,也對《辦法》中某些條款實施後的效果產生疑慮。
由於《辦法》僅僅是一個國家行政部門的行政管理措施,盡管《辦法》集中體現了我國房地產法律法規的有關規定,雖然也對房地產開發商的銷售行為提出了許多限制,但《辦法》也只是在個別地方規定了對購房人的損失進行經濟賠償,更多規定則是政府對房地產開發商的處罰,而且處罰數目僅幾萬元。如果房地產開發商一旦違規,對動輒數千萬元乃至數億元的房地產開發項目來說,區區數萬元的罰款能否真正起到相應的效果,還有待於實踐的檢驗。
《辦法》雖然對商品房面積問題作出了較其它問題更為詳細、具體的規定,但同《商品房買賣合同示范文本》一樣,沒有將國務院248號令關於購房合同必須約定使用面積的規定寫進去。雖然規定了套內建築面積的選擇,但仍存在兩個方面的問題不好解決:第一,既然規定的是『選擇』,房地產商就可以不選擇,熱銷樓盤的買房人利益難以得到保障。第二,即使按套內面積計算,房地產商仍可能對購房人實施欺詐。比如,不同陽臺計算面積的方式可以不同,陽臺可以不計入使用面積,但可以計入套內建築面積。有的房地產廣告說,『送全部陽臺面積,等於送一間屋』,足以見其中的玄妙之處了。
另外,最關鍵的是公攤面積,即使對公攤面積規定得再詳細、具體,買房人還是無法自己丈量核實,一旦面積有誤,購房者不僅在購房時吃虧,將來的物業管理費、取暖費等多項費用都與建築面積有關,購房人不是將有可能遭受長期、反復的利益損害嗎?
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