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秘訣一:注意位置和人氣
租賃市場與買賣市場對『位置』好壞的評判標准是不一樣的。好賣的項目不一定好租,好租的項目卻一定好賣。好租的地方不一定是商業中心,也不一定是買賣市場活躍的地方。它一般是一個發展較早、社區環境相對成熟的地域。另外,一個有特色的商務中心區,或是知名度高的商務區都可能是租賃市場的『緊俏商品』,比如,東三環沿線的燕莎、國貿,亞運村、中關村地區等。但只有位置是不夠的,還要將『交通』、『環境』和『人氣』綜合起來看,比如,燕莎地區鄰近東三環,便於去機場和火車站,又與第二使館區、第三使館區相鄰,集中了大量的外資企業和外事機構,所以自90年代以來,這裡一直是租賃市場最活躍,租賃價格最高的地方,70%的外籍人士在這裡租房長住,使此地投資的港客大多受益。
秘訣二:環境高雅易出租
外銷公寓的人多半不喜歡人流太多的大社區。小社區較易營造一個相對封閉又安靜的小環境,而綠化、園藝也容易形成一定的風格和特色;由於服務的對象總數相對較小,其物業管理也容易提高辦事效率。而從出租的競爭壓力方面看,小社區由於供量有限,更易達到較高的出租率。
秘訣三:『看人下菜碟』
不管項目怎麼做廣告,你一定要考慮未來的客戶會不會來這裡找你,願不願在這兒住。這一點可從周邊已投入使用的項目出租的狀況來進行判斷。雖然單個項目的社區不能太大,但其外圍一定要有幾棟檔次相當的樓盤已經在出租的,這樣纔有可能凝聚人氣,形成一個相對知名的大環境,從而招來更多的租客。
另外,附近知名的外資企業、外國機構或涉外高檔商務辦公樓,往往是外銷公寓『熱租』 的必要條件。
秘訣四:精算收益,看清風險
『以房養房』不是個簡單的過程,這裡面的賬要仔細算清楚,除了每月固定要支付的物業管理費之外,還有銀行貸款利息,這是筆固定的支出,而其收入卻只是相對固定的。既然是投資就會有風險,投資房產的風險就是新房出租會有一個『滯留期』,即從正式入住到出租出去,中間會有一段時間房子是空置的。即使已經出租的房子也可能會中途『斷檔』,這就需要你有周密的考慮和預留一部分資金,足夠度過這樣的『風險期』。
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