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案例:
李小姐與房地產開發商簽訂一份房屋預售契約,於3月8日交二期房款,同日開發商交房。可3月8日開發商說延期交房,李小姐也可延期付款,一直等了好久,房子都不能交,於是李小姐要求解除合同,可開發商認為李小姐未按期付款,只能退還本金和一半利息,且定金不退。李小姐不解。
點評:
李小姐提出的是一個關於合同履行中怎樣行使『抗辯權』的問題。履行抗辯權是指在互有義務的合同當事人一方,在對方為履行義務或履行義務不當時,有權拒絕履行屬於自己的那部分義務。履行抗辯權按履行時間可分為同時履行抗辯權和先履行抗辯權。李小姐屬於前者。按照約定,3月8日買方交錢,賣方交房。當時賣方沒有按規定履行義務,如果當時李小姐要求開發商簽字確認這一情況,證明是賣方原因而不能付款,以致在賣方的要求下延期付款,那麼就有利得多。實際情況是,李小姐沒有進行書面確認,發生糾紛後,根據『誰主張,誰舉證』原則,假如拿不出證據,很可能會被判定成買方違約。除了當時做書面確認外,還有另一個辦法,即合同簽得更細致一些,就能有效地避免扯皮。總之一方碰到違約在先的情況,就有權拒絕履行自己的義務,但如果雙方是同時履行義務,守約方行使權利時應注意合理性,稍有不慎,就可能構成違約。如有可能,最好選擇讓對方先履行義務的方式,這樣比較主動。(三信律師事務所)
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