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在各地積極推行優先發展住宅產業的經濟政策,以通過開發銷售住宅的經濟循環,拉動GDP增長作為主要政策取向的時候,十分有必要分析這樣一個問題:房地產究竟是城市化的原因還是結果?因為這一問題無論是對於城市經濟可持續發展,還是對於房地產開發商制定中長期戰略,都有著十分重要的現實意義。
目前城市都在優先發展住宅產業
由於市場需求不足是困擾我國目前國民經濟發展的主要因素,產業關聯度較大、被認為是現階段首選消費品的住宅,被我國政府選擇為國民經濟新增長點產業。
各地在具體推行優先發展住宅產業的經濟政策中,通過采取降低住宅交易稅費、建經濟適用房、住房分配貨幣化等具體措施,不僅有效地緩解了住宅商品房積壓對於金融業和城市經濟的威脅,對於GDP增長還產生了十分明顯的拉動作用。一時間優先發展住宅產業對於城市經濟發展幾乎成了一劑萬能良藥,而且理論界也十分看好住宅產業,認為這一產業可以持續拉動城市經濟發展幾十年。
不同的城市有不同的結果
由於各種城市的經濟內涵具有十分明顯的差異,從長期來看,大體一致的經濟政策可能會產生基本不一致的兩種結果。這種結局主要是因為在我國社會經濟發展中,存在著兩種性質完全不同的城市。
第一類城市以北京和上海為典型代表。就客觀而言,這類城市房地產行業在發展中所面臨的社會經濟背景,是可以吸引大量的國內外投資,特別是質量較高的投資,增加了這類城市的經濟含量。其城市化進程具有較強勁的工商業發展支橕,其城市的輻射作用更強大了,快速發展住宅產業具有一定的合理性。
一個十分典型的經濟現象,就是全國乃至全世界,有許多機構都在這些城市設有辦事處。一些較高層次的企業發展到一定程度,客觀上必須把主要辦事機構轉移至這類城市,為這類城市提供了數量較多和收入水平較高的就業位置,使其房地產行業,特別是住宅產業具有與城市化相關的產業支橕。這種社會經濟背景使這類城市在大規模的住宅產業開發『運動』中,房地產行業較快發展是城市化的結果。
在另外一些城市,住宅產業的迅速擴張可能具有截然相反的情形,這種情形可能會在不太久的時間就有明顯的不良反映。因為這類城市在快速發展住宅產業中,並沒有相應的工商業發展與之呼應,相對來講,房地產行業成為了推動這類城市城市化進程的主要原因之一。而這類城市住宅產業的巨大消費支橕來源於周邊地區的居民,許多城市都因此而出現了住宅郊區化。
房地產是城市化的載體,就一般意義上講,房地產更主要的是城市發展的一個結果,而不應該是推動城市化進程的主要原因。
相對北京、上海等城市來講,這類城市目前優先發展住宅產業的具體經濟政策選擇,可能存在著以下兩大問題:
第一,如果單純地擴大住宅產業規模,沒有其他工商業發展支橕,在不久的將來,這類城市就會因為缺乏就業位置,使新進入城市的居民不能夠在城市中就業,而使快速發展的住宅產業推動的『速成』城市化顯示出泡沫性質,最終一定要影響房地產行業的持續發展。
第二,許多城市深感自己城市居民素質不高,缺乏發展高科技產業的條件,從而實行了特別的吸引人纔政策,實際上,這類城市也十分缺乏產業發展環境,許多引進的項目都缺乏競爭力。但是,在優先發展住宅產業的經濟政策面前,這些城市完全忽略了城市的這種環境。『有奶便是娘』,把房子銷售出去變成了基本的政策取向,降低了城市居民的素養水平,構成了對城市經濟持續發展的威脅。
如果房地產是城市化的一種結果,那麼,目前絕大多數城市采取了相反的路徑發展住宅產業,讓住宅產業充當了驅動城市化的原因。這種違背基本經濟規律、經濟政策帶來的城市化進程,其基礎肯定存在著嚴重的泡沫,當泡沫破滅的時候,所有的城市都必須承受經濟規律的懲罰。(劉福泉)
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