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案例一 2000年3月19日,北京××房地產開發有限責任公司(下稱甲方)與劉女士(下稱乙方)簽訂甲方自制的《××房產內銷商品房預售契約》。該預售契約約定:?1 乙方購買甲方銷售的××花園×樓×座房屋一套。房價款總計人民幣541802元?(2)該房屋交付日期為2000年6月30日。合同簽訂後,乙方向甲方支付購房首付款171802元(含定金 1萬元)?並辦理了銀行按揭手續?獲得銀行按揭貸款37萬元。2000年7月11日,乙方按照甲方通知前去辦理入住手續?發現該房屋存在嚴重質量問題?且甲方未能提供綜合驗收的有關文件和測繪部門的實測面積數據。經查,甲方未取得北京市商品房銷售許可證,乙方遂要求退房。
案例二 1998年11月30日,北京××房地產開發有限責任公司(下稱甲方)與李女士(下稱乙方)簽訂《北京市內銷商品房預售契約》。該預售契約約定:乙方購買甲方銷售的× ×公寓×樓××號房屋一套?房價款總計人民幣586904元。合同簽訂後,乙方向甲方支付購房首付款356905元(含定金1萬元)?並辦理了銀行按揭手續?獲得銀行按揭貸款23萬元。自1999年7月起,乙方按借款合同約定?每月按期向借款銀行還貸?累計歸還貸款本息 74818元。由於甲方未能按照合同約定於2000年6月30日提供符合合同約定交付條件的房屋?乙方於2000年9月1日向甲方發出解除預售契約通知書?要求甲方按照合同約定退還乙方已支付的房價款及利息,雙倍返還定金,並賠償損失。因甲方不予還款,乙方遂向北京仲裁委員會提起仲裁。
律師點評 本文所述的兩個案例在目前的房地產糾紛案件當中具有典型意義。盡管兩案例中的買方均要求退房,兩案例中也都存在銀行按揭,但其所適用的法律和處理結果卻存在一定差異。
案例一中,由於開發商不具備法定的銷售條件,其銷售行為違法,因此,其與買方簽訂的購房合同及買方與按揭銀行簽訂的借款合同應屬無效,買方要求退房應按照《合同法》關於無效合同的處理原則來處理,即買方有權要求開發商返還其先行支付(不含銀行按揭部分)的房價款本金,並有權要求開發商賠償該部分的銀行利息損失,但不能要求開發商雙倍返還定金。對於銀行按揭部分,買方可要求開發商將銀行貸款本金返還或由開發商直接代買方償還給銀行,而對於買方已支付的貸款利息,應由按揭銀行返還給買方或由開發商予以賠償。
案例二中,開發商與買方簽訂的購房合同及按揭銀行與買方簽訂的借款合同均為有效,因此,買方要求退房實際是與開發商及按揭銀行解除購房合同和借款合同。買方可以按照購房合同之約定,在開發商逾期交房符合合同約定的條件下,向開發商發出解約通知,該解約通知送達之日購房合同即宣告解除。開發商應按照購房合同之約定,返還購房人先行支付的購房款本金(不含按揭貸款部分)及銀行利息(一般合同約定利息按中國人民銀行固定資產貸款利率計算),並可要求雙倍返還定金。對於銀行按揭部分,買方可要求開發商賠償買方已支付的銀行貸款本息損失,對於尚未支付的銀行貸款本息,開發商可直接返還給買方或代買方直接償還給按揭銀行,買方因提前還貸而解除與按揭銀行的借款合同。
以上兩案例當事人雙方均同意在互相諒解的基礎上調解解決糾紛,案例一中的買方自願放棄要求開發商賠償銀行利息損失的要求,雙方簽訂了還款協議,開發商已按照約定履行了還款義務;案例二中的開發商同意承擔仲裁費用,買方也同意放棄雙倍返還定金的仲裁請求,最終調解結案。 (北京市天如律師事務所律師 鄭獻民)
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