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『房地產的微利時代到來了』。開發商說這話時一臉苦相。一些媒體認為,房地產終於擺脫價格束縛,以綜合素質取勝,房地產業走向正軌了。建設部領導的話更加鼓舞人心,此時切莫錯過購房大好時機。
房地產微利時代好像真的到來了。
老百姓卻仍明顯感到,房價高得不是那麼遙不可及,今年的房價似乎還在漲。
老板們說,這房價不能再降了。有些開發商更是嚴肅地宣稱,大家認為房地產業存在暴利,實際上全國房地產業處於一種不溫不火狀態。
老板們大吐苦水,說什麼房地產不賺錢,趕快賣完撒手。
微利時代卻有並不微利的表現。一位售樓人抱怨說,今年的樓盤好難賣,僅售了80多套,廣告費卻花了近1000萬元。如此之高的廣告費恐怕老板不會白掏腰包的。據統計,目前報紙廣告排名第一的仍是房地產而不是人們自以為是的IT產業。而廣告的價格也絕對不菲,有的樓盤為出效應,不惜同時在多家媒體打廣告,這筆廣告費落在誰身上,誰做廣告誰最清楚。
世界各國房地產業平均利潤基本在6%-8%。有專家認為,就目前而言,我國開發商利潤仍可達到15%左右,甚至有關專家認為平均不低於30%。
目前造成我國房價過高原因是成本中土地成本費、基礎設施建設費、建築安裝工程費等方面存在收費過高、多次收費等不合理現象。此外,稅費佔成本30%-40%按現在標准看無論是在稅收政策上還是在稅收原則上都存在不合理現象,如果讓老百姓真正得到實惠,政府應就相關部分進行改革。
一些房地產商總是對外界稱房產業利潤只有10%,不過是微利行業。這裡簡要分析一下開發商們所說的『利潤只有10%』是怎麼回事。
開發商們愛說『我們斥資十幾億元開發建築了數十萬平方米的社區』。這很容易使人產生這十幾億元本來就在他們帳上的錯覺。這樣10%的利潤就真實可信了。
可他們的帳上只要有5000萬元,就可以撬動整個項目運作。
首先,在土地出讓金上,可以說沒有一家房地產公司是一次性全額支付的,甚至有房子賣光了還未付清土地出讓金的情況。
其次,在工程招標中,開發商往往讓投標單位同意墊資。據統計,有一半以上的房地產項目要求建築企業墊資到基礎以上。
另外,房地產項目往往都是分批開發,當一期竣工後,開發商往往將其抵押給銀行以獲得貸款。
按開發商的理論,他們投入15億元的一個項目,利潤率10%,即1.5億元,可是他們自有資金的投入或許只有5000萬元,這樣利潤率便是300%。
聲稱進入『微利時代』的房地產業仍然是中國收入最高的行業,貌似強大的金融業、IT業都不是對手。
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