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房地產開發涉及的新材料、技術難以計數。一方面,國內相關產品不斷更新,另一方面,國外的新技術也源源不斷地進入市場。太多的信息、太多的選擇常常使開發商無所適從,從而給開發商造成了選擇上的危機。
新技術遭遇尷尬
隨著北京房地產市場競爭的白熱化?開發商為了提高競爭力?不斷地引進新的設計思想、新的住宅設備、新的建材以及相關的新技術。但在實際應用過程中,一些高新技術的應用效果並不理想。某項目選用了新的空調,但後來發現噪音太大,又沒法更改;一些發展商將電熱膜采暖技術應用於商品房的建設當中,結果,不僅房間溫度達不到設計要求,而且采暖費用很高,造成業主與開發商之間的糾紛。智能化是開發商必須考慮的一項技術,有些開發商配備了高級的智能化系統並作為賣點,結果,真正能用上的很少,而且一旦使用,住戶將支付更高費用。在不久前銀都中心的一次智能化研討會上,中科院研究員徐興聲指出,目前,對於寫字樓而言,許多高昂的設備閑置,使用率不過30%,原因在於懂得使用這些設備的技術人員太少。
選擇危機
造成選擇危機的原因是什麼?首先,是新產品的可靠性。如果不可靠,出了問題客戶會不滿意,所以對於一些穩重的開發商而言,如果他們對於某一項技術拿不准,那麼,他們寧願持一種保守態度,以免出問題後與客戶發生糾紛。其次,是安裝施工水平。美林花園副總楊傑說,他們剛開始准備選用鋁塑復合管,這種管道的優點是避免了樓面立管在房間裡穿來穿去,但是,這種立管有著嚴格的安裝程序,而高水平的安裝隊很難找,所以,美林花園最終還是放棄了這種管道。再有就是成本問題。新技術、產品的使用會增加成本,這會反映到房價裡,從而使開發商在銷售時多了一層顧慮。
但是,原因可能並不這麼簡單。北京萬科房地產公司總經理莫軍就認為,新技術的實際應用與推廣之所以缺乏革命性的突破,是因為我國工業化、標准化、模數化的低水平。
莫軍說,以窗戶為例,日本強調窗戶的防噪音功能,窗戶關閉與開啟的噪音分貝都有精確的計算。此外,日本的窗戶還具有防結霧、防結冰的作用,通過窗戶,有效調節室內的光照、溫度。日本的窗戶、窗框形成了窗生產的完整系統。對於廚房、衛生間包括牆體,發達國家的成套化、整體化生產技術已成熟,而我國還遠遠落後。
另外一個不可忽視的原因是消費者(客戶)的心態,目前消費者關心的仍然停留在戶型如廳的大小、臥室的朝向等,對於住宅真正的使用功能並不關心。對於外牆是否具有呼吸功能,樓板的隔音,小區的水質等等因素並不是很在意。
還有一個重要原因是國內缺乏一個能對新技術作出評介與選擇的機構。依靠消費者來進行選擇不是一個好主意,因為他們不是這方面的權威;依靠一些企業甚至行業對新產品進行引導也存在問題,因為會受到行業利益的影響。這樣,權威的新產品、新技術的評定、推薦的機構就必不可少,此外,還必需一條能使這些信息順暢流向開發商的信息渠道。現在市場缺乏這樣的服務。去年,建設部與科技部聯合成立了國家住宅與居住環境工程技術研究中心,以期起到住宅技術方面的引導作用。但是,這個組織與其他科研院所一樣——沒有與市場需要順利銜接。
看來,將新技術轉化成實實在在的生產力,還需要相當長的一段時間,那麼,開發商的技術選擇危機,也將持續很長一段時間了。
選擇的標准是什麼
既然目前的選擇危機已客觀存在,而指望我國住宅生產短期內實現工業化、成套化又不現實,那麼,在現階段用什麼樣的標准進行單項的技術選擇就成了迫在眉睫的一件事。
用技術經濟指標來衡量並決定一項新技術的使用無疑是選擇的主要原則。也就是要求所采取的新技術既要能切實地提高客戶的居住品質,同時也要切實地保證客戶的經濟利益。比如萬科星園選用了低溫地板輻射采暖、浮築隔音、外牆保溫以及純淨水的技術。外牆保溫是在外牆增加了6至7公分的保溫層(據規定可做到十幾公分)這個技術施工難度大,但為客戶節約了套內使用面積(房價裡含有外牆面積)。
技術對於居住品質與生活品質的提昇產生了決定性的影響。當然,如何保證技術的可靠性、實際安裝以及後期的使用維護是困擾開發商的一大難題。
如何保證眾多選擇的合理性,與公司對技術的重視有關。1999年,萬科在深圳的總部成立了萬科建築技術研究中心,中心雖然不具備獨立的技術研發能力,但與許多科研單位建立了聯系,能夠對新技術進行跟蹤並對其經濟技術指標進行測試與分析。北京太合龍脈房地產開發公司總經理林少洲談到,他們公司針對城市發展的一些新的現象,正在委托一些高校學生做研究,從而給項目開發提供智力支持。北京錦繡大地房地產開發公司雖然只是一個項目開發公司,但對技術也是極為重視的,該公司准備引進北歐的節能技術,為此,總經理張在東還專程到歐洲考察。
但是,對於市場上的許多開發商而言,他們在直面市場這只看不見的大手時,雖不甘心坐以待斃,在具體作出選擇時,卻常常會犯錯誤,從而留下遺憾。一些老總因此而陷入迷途,希望通過風水大師或者其他偶然的機會來速成,這就不免顯得有點可笑了。在社會分工越來越細的情況下,避免留下遺憾的辦法是尊重知識,不僅僅是技術方面的知識。而是系統的認識住宅開發的每一方面,通過整合各方面的知識來提高競爭力。
清華大學的田博士評介說,現在市場過於炒作高技術,一味求新求異,而忽略了一些基本技術問題,技術選擇要適合國情,從居住的功能性、居住需求、消費者的實際承受能力來考慮技術問題。當市場在呼喚戶型回歸時,我們對於技術的認識什麼時候能回歸到一個適當的水平呢?(馮衛平)
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