首式

　　——呼氣放松！別把賺錢看太重

　　不是所有人都適合做房產投資，就像不是所有人都適合炒股或蹦極一樣。對待投資的心態，是決定輸贏的關鍵。在決定往房子上投錢之前，要對自己作如下告誡：

　　心態要平和，不能急功近利！供樓款？就權當往銀行定期存錢吧！

　　第二式

　　——掂掂錢袋：有多少錢辦多少事

　　投資什麼檔次的物業，投資幾處物業，都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動用的資金，然後再減去這幾項投入：

　　1、首付款；

　　2、房子交付前的供樓款；

　　3、交房後，裝修款（毛坯房）、家具配置款及其間的供樓款、物業費以及每年的取暖費；

　　4、尋找租戶的費用，包括給中介支付的1個月租金款等；

　　5、應付風險的資金——房子不可能隨時有租戶排隊續租，你至少要有應付3?5個月的空置費，包括物業管理費和月供款。

　　若你的資金對上述費用富富有餘，可以考慮投資多處房產。但是，最好別把前一套房子的租金盈餘算進你下一套房子的支付能力中——就算你有10套房子，也只能把5套房子的租金當成穩定、可靠的資金積累。永遠打出富裕，可保你在投資中游刃有餘。

　　（當然，不能把雞蛋放在一個籃子裡，你在多處房產投資外最好再做點別的生意。）

　　第三式

　　——反躬自問：你對房產了解多少？

　　就像股市一樣，房產投資也需要信息，比如說炒『樓花』（通俗點叫倒房號），你能迅速得到消息並判定一個樓盤的投資價值嗎？再如出租經營，你有足夠的渠道把房產推租出去嗎？對地產圈的了解程度、有無業內的朋友，將給同樣一個樓盤的投資者創造不同的投資業績。

　　第四式

　　——算計租戶：請多大和尚蓋多大廟

　　北京近期房價幾乎沒有像香港、新加坡、東京等地區暴漲的可能。香港、新加坡土地稀缺，東京處在地震帶，有土地也不能蓋高密度房屋，北京則完全不一樣，現在連二環邊還在冒項目，更別說四環、五環了。所以，不要指望1塊錢買房子，5年以後賣2塊。增值雖不能保證，但保值還是可能的

　　——若房價能隨著通貨膨脹率上昇就算幸運的，基本跟存錢一個道理，因此，房產盈利目前就只有出租經營這一主要渠道。從這個角度來說，鎖定將來的租客群，然後根據他們的需求和支付能力選擇物業實施投資計劃的第一步。

　　目前已成勢的投資區域一般和商圈相連，也就是說你瞄准的租戶群就是商圈中的從業者。當然，同一區域的項目也會有差異。

　　第五式

　　——檢查『籃子』：考察項目的合法性和規范性

　　要避免『竹籃打水一場空』，就要首先考察你放雞蛋的籃子是否牢靠，即項目的合法性和規范性如何。現在的北京人屢屢被精明商人所牽引，一會兒買『地點』，一會兒買『地段』，一會兒買『商圈』，現在又開始買『品位』，很少有人想過買一個真正過關的產業，而這恰恰是投資行為的基本常識。試想一下，若房子延期交付或質量不合格，要你天天打官司，還有什麼精力去投資？

　　第六式

　　——對癥下藥：哪類房產適合你投資？

　　盡管理論上購買房產本身就是投資，但並不是所有的房產項目都適合投資，你得先弄明白房產的類型和其特點，纔可定下大的投資方向：

　　1、外銷房和內銷房。

　　忽略位置和物業管理等因素不計，以100平方米為例，一般內銷房每平方米4000元，一套房子40萬，可租到每月3000元左右；高檔外銷房每平方米8000元，一套房子80萬，月租金卻可達8000元左右，投資回報率高低一看便知。況且，找內銷房租戶似乎比找外銷房租戶要難，因為內銷房供應量太大，還有大量的公房，租客都是創業階段的年輕人，房租能省則省，不是擺闊氣的時候。但是，從另一方面來說，一旦所投資的外銷房押寶沒押准，就會更慘，它的月租金甚至支持不了供樓款加物業費、采暖費等消耗。

　　2、現房和期房。

　　買期房的好處是：一般項目初期的認購價和開盤價較低，並能挑到合適戶型，昇值空間較大，風險是：實際交付的現房和承諾可能有出入，影響投資預期。買現房的好處是：眼見為實，尤其是社區氛圍、物業管理已成熟的現房，更好考察其投資回報。但是，北京的現房要麼是尾房，要麼價格已昇了很多，要麼就是賣不動的空置房，難談投資二字。

　　3、一手房和二手房。

　　二手房也有很多『淘金』機會，比如乘人之危（出國或生意窘迫急需現金）壓價買房，購買將要高價拆遷的舊房，購買黃金地段的舊房出租等等。和一手房相比，二手房投資更需要可靠的房源信息。另外，雖然總價低，但由於其首付按規定要達到40％，各種稅費高、手續復雜且租金上不去，所以門檻並不像想像的那麼低。

　　4、關於別墅投資。

　　投資郊區別墅和市區邊緣的低密度住宅是不同的。別墅本身是第二居所，搞得不好，就是給保姆買的逍遙宮。而市區邊緣的低密度住宅，則要了解附近規劃如何，是否在不遠的將來交通有明顯改善，是否有足夠的『有錢人』可能看上這裡。至於自稱『糖耗子』的項目要具體分析，太大了總不是好事情，人雜，社區環境保證不了。對於一些閑置的郊區別墅，比如順義一些開發商既售也租的項目，可以采用先找租客再買的方式，甚至先從發展商那裡租來轉租給租客，若感覺能長租，可再辦理購買手續——就是先做中間人，然後做房東的投資法。

　　5、關於混淆了『商住』概念的房產投資。

　　要十分小心！如果一個項目是住宅，那麼依照目前國家的法律，將不能以此為辦公地點注冊公司，也不能掛牌；如果一個項目是辦公樓，那麼它除了產權只有50年外，其設計標准和基本建築裝修也多是按照辦公樓設計的，不適合居住。因此，對於又商又住的樓來說，公司會不滿意自己辦公樓裡每天出出進進一些抱著孩子或者提著菜籃子的保姆，住戶會不習慣自家樓裡總出現一些陌生的、各式各樣的生意人。所以，『商住』即便是香港等地特有的模式，也不適合中國人，特別是北京人的思維模式。投資這樣『商住』項目的結果將是：買了房子找不到租客。

　　6、關於『寫字樓』投資。

　　普通投資者應謹慎，因為寫字樓是否會采用『業主委員會』的辦法來管理還是未知，即便是，一個小單元的小業主利益，也往往被一些大單位的業主忽略。因為權力是按照面積分的，而寫字樓往往有很大面積的買家，它會有更多發言權，你將無法行使、表達自己的權力和意願。另外，寫字樓的物業管理費十分可觀，如果不能按時出租，自己又用不得，那物業管理費的支付是非常沈重的負擔。