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今年全國都在抗旱,水愈發地珍貴。近日北京頻頻采用人工降雨,與此同時,北京樓市上,北京搜房典指辦公室將部分『水景住宅』項目進行『打包』推廣的活動也在緊鑼密鼓地推進中。
近來,不少媒體紛紛打出了『水景住宅』的概念,引起市場的強力關注。在北京80%的地區沒有自然水網存在的情況下,『水景住宅』的發展前景會怎樣?『水景住宅』的好處和缺點是什麼?買這類住宅時,該注意些什麼問題呢?
親水是人們的普遍願望
自古以來,人們對水岸住宅的喜愛從未改變過,真正的親水居所一定是一派自然的景象,迎合人們返璞歸真的生活理想,傍水而居,是人們的普遍願望。
水,在大多富水的南方城市被列為高尚居所的必要條件,親水性住宅已十分風行。而近年,在水源稀缺的北京,隨著政府對城市中心區昆玉河、長河、南護城河至高碑店湖等水系的改造,環繞著花園式風景觀賞河道及各處大小湖泊也出現了一些『水景住宅』。
據統計,北京目前800多個住宅樓盤裡,『水景住宅』大約佔了5%-6%,有40個,親水樓盤,另有50個沾水樓盤,不同程度地有水流過或將自然水引入小區的人工水景中。
水對人怡心養性的景觀功能以及調節氣溫、淨化空氣環境的的作用,使絕大多數購房者認同與向往。由於北京水的稀缺,盡管目前,水岸樓盤的價格均比同地段的『旱地樓盤』高出5%-10%,同樓盤中面向水景的戶型比看不到水景的相同戶型每平方米平均要高出400元至1500元,但多數借景成功的樓盤幾乎都獲得了上佳業績。碧水莊園、銀湖別墅等1000萬餘元的湖景別墅均在短期內被搶購一空。
有業內人士預計,隨著北京市對已經規劃的1040平方公裡水域裡四條主要市區河道(通惠河、溫榆河、清河及壩河和涼水河)和37條支溝以及湖泊的治理,幾年內,將會有約24.5平方公裡面積得到清、暢、綠的改變,相應的,『水景住宅』行情會看好。
建水景住宅要慎重
如今,媒體廣告中『水樓盤』的叫賣聲日益高漲。然而,一些專家提醒,在北京這樣一個缺水城市,建『水景住宅』要十分慎重。
靠拿地在清暢的自然河湖邊建造『水景住宅』,對發展商和購房人都是一個理想選擇,但若采用引水入區或旱地造水景,不但存在造價的問題,還會存在一些不定因素的影響。
北京市規劃局的唐炳華先生告知,如果按照聯合國國際標准,人均水資源少於1000噸,則為缺水地區,人均水資源少於500立方米,則是水資源危機地區,而北京人均水資源只有300立方米,可謂危機之危機。中國與世界的水資源相比,已經少得可憐,而北京的水資源只佔全國水資源的1/8,與全國人均水資源相比更是少得可憐。因此,北京對待水資源的利用,第一是要節水,把北京建成節水型城市,目前,所做出的努力距離要求還差得很遠。第二是使污水資源化。即優水優用,劣水劣用,優劣水采取分支供水。保證生活飲用水為優質水,而環境用水,如綠化、河湖用水,衝洗馬路,降塵用水,衝洗車輛、衝廁所的雜用水考慮用劣質水。唐先生說,實際上,北京在1987年起已經規定飯店建設必須采用中水處理設備,把大量澡水、洗衣水回收再利用。至今盡管已建立了100個中水處理點,其中七八十個點在運行中,每天可以提供萬餘噸中水,但對這麼大的城市來說,總量太小了。住宅環境,包括景觀用水,如果在城市建立了集中污水處理廠和分支供水網後纔能比較現實。
唐炳華先生提醒說,由於北京水資源太緊缺,近幾年每年都要對水價進行上調,預計到2005年,北京的綜合水價將達到6元/噸,老百姓的生活用水估計4元/噸,而公建用水可能要到6元-8元/噸。自備井水的水價也將從目前低於自來水3倍的水平,在4-5年時間內,調整為與自來水同價水平。這些因素應該是『水景住宅』項目要加以考慮的。
建設部住宅產業辦的開彥先生認為,對沒有自然河湖借景條件的絕大多數項目來說,在北京水資源緊缺的現實情況下,不應該為景觀概念而做景觀,為了銷售而做景觀,花精力做好住宅區裡的綠化,多種樹,對北京的住宅建設更為重要。
開彥說,有的項目利用井水造水景的做法不宜發展,上海目前已嚴格禁止抽取地下水,政府規定開發多少就必須回灌多少,沒有持續發展的考慮會產生很多麻煩。
許多人認為國家的『南水北調』計劃對缺水的北京是一大利好。開彥說,目前『南水北調』沿線各城市上報的需量數據與供量相距很大,水量的分配有限。有專家估計,『南水北調』的水價將到7元-8元/m 3,北京的水資源仍非常緊張。
盡管利用中水(或灰水)可以節省自來水資源,但中水的價錢並不便宜,甚至比自來水還貴。而且一個小區需要有10萬m 2以上的實際居住人群,纔能滿足中水處理所需的廢水,開彥先生因此提出,在北京『旱地樓盤』裡作水景一定要慎重。
北京大學景觀設計中心主任俞孔堅博士認為,制約北京『水景住宅』開發有幾大不利因素:蒸發量大、降水量不足、地下滲漏非常厲害、污染嚴重且水源極其不足。由於北京面臨著嚴峻的水資源問題,做水景要特別謹慎。如果設計沒有前瞻性,盲目追求設計水景以迎合市場的需求,最後將騎虎難下,物業管理費將難以支持,最終形成爛攤子,留下一條臭水溝或枯溝。
俞孔堅認為,人造水景也不應采用生硬的硬質坡岸。水景不是擺樣子的,它必須是生態的、環保的、節水的,符合可持續發展戰略,同時尊重人的生活方式和休閑方式的。並不是有水了,就可稱之為『水景』。
買『水景住宅』要多加留意
作為買房人,挑選『水景住宅』時,應該注意以下幾點:
分清『水景』的類別
通常『水景住宅』有三種:一是完全借用城市河、湖的自然景色;二是將河、湖之水引入社區結合人工造景;再就是純粹的人造水景。
利用自然水景的項目不會發生有關物業管理費用,而後兩項則要有一定的成本分攤(造景的成本以及中水處理系統的費用)和後期的維護費用。
借景項目要了解城市規劃
如果你選中了借助城市河湖水景的項目,最好了解一下城市規劃,看看河湖的清、暢、綠改造是否在你入住時能夠實現。因為,北京多數銷售的是期房,買房人往往會遇到河湖改造晚於項目入住的結果,甚至會有發展商宣傳不實的情況。
通過了解規劃,你可以獲得河道改造的具體時間、有沒有碼頭、可不可通船、綠化等一些信息。
另外,借景的項目往往只有樓的一側可以望見水景,在樓座與戶型選擇上要考慮到距水體的距離和視野。
選人造水景要考慮景觀風格
前期成本和後期費用
如果你選擇了人造水景的項目(包括人造景觀與自然景觀結合的項目),需要了解三方面的情況:
1、景觀風格。一般來講,中式風格的水景多是蜿蜒曲折、移步易景的;西式風格的則多為對稱型的、比較明快。
另外,你要關心一下,冬天水景是否荒置?在設計中,有沒有替代的景觀或功能。
2、前期成本。諸如防滲漏水景工程的投入,以及中水處理系統的投入是多少?攤入房價每平方米需要多少錢?
3、後期費用。要了解純粹人工景觀所用水源是井水、自來水,還是中水(灰水)?後期的費用每月需要多少錢?
另外,如果水景用水為中水,你還應該在買房時就了解清楚小區總的開發面積是否在10萬m 2以上?總的住戶量是否能夠滿足中水的集中處理用水?項目將分幾期開發?入住後多長時間能夠享有人造水景?小區全部入住需多長時間?以此來判斷一下小區水景投入使用的時間及可靠性。
把『水景』的宣傳承諾寫入合同
水景住宅項目的宣傳往往是很美的,但北京不同於上海,商品房提前預售的情況非常普遍,花高價買下『水景』期房,令不少購房人心中沒底。為防止開發商炒作概念、貨不對板,購房人應該在購房時,將發展商對『水景』的宣傳和相關承諾以圖片及文字的形式附在合同中,利用已實施的《商品房銷售管理辦法》保護自己的合法權益。(陸昀)
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