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近期,一些商品房入住過程中出現糾紛的報道,使得不少購房者面對這人生最大的實物消費,有些不知所措。他們不知道在自己的入住過程中會遇到哪些問題?不知道該如何保護自己的權益?自今年6月1日起在全國范圍內開始實施的《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》),它在規范開發商行為的同時,也保護了消費者的權益。那麼與購房者利益密切相關的《辦法》實施能否給商品房的入住增添一些安全感呢?為此,本報於近日進行了調查。
■入住問題,開發商應承擔主要責任
由於目前我市商品房的銷售多以期房為主,因此在入住商品房的過程中總會出現一些問題。調查結果顯示,八成以上被訪者認為在入住時承諾與實情不符、裝修質量有問題;有七成以上被訪者認為入住時工程質量、樣板間與實際交付不符、面積誤差、延期交樓。對此,美林花園的副總經理楊傑認為,質檢站驗收合格,並不意味著客戶認可,這裡面有個雙重標准問題,為了使業主順利入住,我們成立了交樓中心,由客戶代表代客戶,和物業一起在樓內拉網式檢查,發現問題及時返修。
此外,公攤面積過大、房間設計擅自變更也分別得到半數以上被訪者反映強烈的問題(詳見表1)。除這些問題外,被訪者還認為房地產市場還存在的問題有:交了定金住不了樓、收費不合理、產權歸屬有爭議等現象。這些現象在某種程度上說明目前我國的房地產市場還有待規范。
被訪者認為:這些問題的出現,雖然開發商、施工單位、監理單位,甚至購房者本人都有或多或少的責任,但首要責任在於開發商。因為調查結果顯示,除裝修質量問題外,認為應由開發商承擔責任的被訪者比例均遙遙領先於認為施工單位、監理單位是責任人的被訪者比例(詳見表2)。因此,要解決房地產市場的不規范問題,應首先規范開發商的行為。
除了政府有關部門出臺相關政策規范開發商行為外,開發商為了順利交樓又會采取哪些措施呢?美林花園副總經理楊傑認為,要規避交樓問題,應該從項目前期著手。在前期策劃中,先考慮如何交樓,再考慮如何賣房。對於一些暫時定不下來的建材、設備,就先選擇同類產品的最低標准,注意,不是最高標准。因為告訴客戶最高標准,無非是在賣樓時,讓客戶感覺好些,但到交樓時,如果差距太大,就會有麻煩。物業管理公司也應該提前介入,他們會對對於會所的定位、一些設施設備的選用提出許多好建議,避免了小區建設在使用過程中的不經濟性和不合理性。另外,『簽單不算完,溝通一直不斷。』因此,我們建立了客戶服務部,銷售人員與客戶談妥後,包括合同談判、客戶溝通等等工作就由客戶服務部來接手。
北京市國土資源與房地產管理局有關領導說:『香港有「入伙紙」制度,上海住宅建設局在搞入住管理辦法,我們目前也在起草《北京市入住管理辦法》。入住表面上看是業主權益的保障,實際上是一個系統工程,涉及到前期開發的所有問題。不過,我們也在摸索,審批制是不是最佳的管理模式?水、電、暖、房屋質量是否合格,政府有沒有這個能力全扛?都在探討之中。』
■《辦法》能增添入住安全感
雖然《辦法》的認知度並不高,但當問及被訪者《辦法》的實施是否有利於購房者的平穩入住時,絕大多數被訪者持肯定且樂觀的態度——94.8%的被訪者認為能增強住宅消費的安全性,七成以上被訪者認為購房者利益的保障性至少能提高50%以上。一位知道《辦法》實施的李小姐這樣說:《辦法》實施後,能增強透明度,對開發商有一種約束力,能在60%的程度上保障市民的利益;一位不知道《辦法》實施的曹女士也如是說:《辦法》屬於一種行業性政策,對購房者的好處肯定要多一些,能在50%的程度上保障購房者的利益。
《辦法》在銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責任等方面對開發商的責任進行了細化,如它明確規定了哪些商品房纔能上市出售、哪些情況下購房者有權退房、買房定金能退、延期交房開發商應承擔違約責任、廣告內容應寫進合同裡、房產商對所售商品房承擔質量保修責任等。這些規定能有效解決以上所述的目前存在的房地產問題,如面積誤差過大、樣板間與實際交付不符、承諾與實情不符等。
《辦法》剛實施,京城樓市頓時有了新氣象:某位開發商在其項目推廣會上就明確告訴客戶定金可以退還;某些開發商在樣板間內明確告訴購房者哪套是交房標准、哪套是為了展示等。不能否認,與以往相比,京城房地產市場的透明度提高了。因此我們有理由相信《辦法》的實施將進一步增添了住房消費的安全感。 (海榮 周宏)
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