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在現代經濟管理的詞典裡,『經營』一詞含有治理、管理、籌劃、營銷的意思。在物業管理這個特殊的行業中,『經營』二字始終存在於物業管理與服務(常規服務、專項服務、特約服務)之中,始終貫穿在具體的對小區房屋及其設施設備的管理養護、對小區環境的清掃保潔、綠化美化和小區秩序安全維護等活動中。換句話說,物業管理與服務其實就是對小區物業的經營,就是對小區環境的經營,就是對小區文化的經營,就是對廣大居民群眾人心的經營。這種經營是以市場為導向,以盈利為目的。物業管理企業作為第三產業中的一個特殊的經濟組織,他既是服務者,又是經營者。他所進行的生產、管理與服務本身就是一種經營,就是一種社會化、企業化、專業化的經營。物業管理與服務的一切工作都必須通過經營來完成。沒有經營,物業管理與服務工作,就會失去動力,就會成為無本之術,無源之水。因此,物業管理與服務工作搞的好壞,關鍵在經營。
從物業管理企業自身上看,物管企業不是行政機關,不是事業單位,也不是社會福利部門。他是一個企業,是一個屬於第三產業的,新興的朝陽行業。物管企業是要盈利的,盡管是微利,但也有一個經濟效益的問題。物管企業又要收費的(出售服務),就要講成本,講投入和產出,講收支平衡和盈利,因此需要好好的來經營他。
從小區的物業管理上看,一個小區的物業管理工作做的好壞,也離不開經營二字。一個小區就是一個權利(物業產權)集合體,就是一個經營對象,就是一個獨立的管理、經營與核算單位。住宅小區物業管理的委托合同,其實就是一個委托經營的合同。因此,經營是物業管理服務的核心。
從物業的管理體制改革上看,住宅小區的物業管理是以其產權和經營權分離為前提的,物業管理企業行使的只是經營權。特別是隨著物業產權人委員會在小區的成立,物業管理競爭市場的逐步形成,物管企業必須具有更強的經營能力和經營手段,必須進一步提高經營水平。他必須通過有效的經營來發展自己,壯大自己,提高自身的市場競爭能力。因此,經營是物業管理發展的重要前提。
從當前人們對物業管理的認識上看,還存在著很多誤區。一是認為物業管理收費較低,要麼微利,要麼虧損;能保持收多少,支多少就行了,不需要去經營。二是因為物管企業是為居民和物業提供管理與服務的;他不是工廠,也不是商業企業,只要努力做好服務工作就行了;因而不去用心經營,也就不計成本,不精打細算,不講回報。三是認為物管企業只是收費,是個福利型的、保障型的服務單位,也用不著下力氣去經營。四是一些住戶認為,我交了費,你就得服務好,或者越超值越好。須不知你交費多少,或者交不交費,對於小區的物業管理來說影響很大,最終受影響的還是住戶自己。這種只講服務,不講回報;只講管理,不講經營;只講投入,不講產出的狀況,容易使社會、居民和物管企業自己產生很多誤會和誤解,並將對住宅小區的物業管理產生不利影響。
因此,在物業管理服務工作中,必須要引入經營的觀念,強化經營的理念,提高物管企業的經營意識,認清物管企業的經營性和經營好小區的重要意義,積極推行經營型物業管理的模式。主要應做好以下三個方面的工作。
一、要經營好物業管理企業
經營好物業管理企業自身,是物業管理可持續發展的重要內容,是經營好住宅小區的必要前提。這就需要充分利用所掌握的資源,通過強有力的營銷手段和豐富的管理與服務內容,積極運用人、財、物進行合理化經營,以較小的投入爭取最大的產出、最大的效益。
要經營好一個物管企業,主要有以下幾個方面:一是要樹立正確的經營理念。即以人為本,以服務為中心;講質量、講誠信,創品牌;實現社會效益、環境效益和經濟效益兼顧並全面發展。二是要確定『雙贏』的經營方針。即以實現物業增值保值和為居民提供高質量的生活環境和條件為目標,去經營好小區,並獲取利潤。而決不能搞短期行為,只看眼前利益而損害消費者(住戶)的利益,這無疑於殺雞取卵。三是要搞好規模經營。即把物業管理這塊蛋糕做大、做強,互相補充,以諸小區之效益補某一小區之不足,靠的就是規模經營,整體效應。四是要精打細算,有長遠眼光。就是要為小區,為住戶長遠打算。只有為他們的長遠利益著想,最後纔可能實現自己的目標。這既是一個經營問題,也是一個企業道德問題,更是一個以誰為本的問題。精打細算,其實就是一個會不會算帳,會不會經營的問題,目前的物管企業缺乏的正是這一點。五是要做好集約化經營這篇文章。集約化經營是物業管理經營的重要特點。這篇文章做的好壞,直接影響物管企業的經營效益,直接影響物業管理的質量和水平。因此積極研究和探索物管企業集約化經營之路是當務之急。六是要搞好品牌經營。要千方百計的創企業管理品牌、服務品牌、環境品牌、文化品牌,擴大企業的影響力。
二、要經營好住宅小區
經營好一個城市,是政府的重要責任,而經營好一個小區,則是物管企業的重要任務。這就需要千方百計的利用小區的各種資源,按照法規、規章與合同,運用經濟手段,為物業產權人、使用人及其物業提供良好的管理與服務,使物業增值、保值,從而為廣大居民群眾提供和保持一個舒適、清潔、安全、文明的居住環境和條件。
要經營好一個小區主要應做好以下工作:一是抓好對小區物業的經營。主要是抓好對物業及其設施設備和場地進行及時的維修、養護。確保物業增值保值,並要重點做好預防式的養護管理。二是要抓好對小區的環境的經營。主要是抓好對小區內環衛、綠化、秩序、環保、消防、交通等方面進行完善的養護管理,確保小區環境優美。三是要抓好小區文化的經營(人心經營)。要加強與住戶的溝通與聯系,積極推行『人情化』物業管理服務,取得住戶的信任和支持;要采取各種宣傳教育手段,開展形式多樣的文化娛樂和體育活動。弘揚社會主義道德風尚,宣傳社會主義法制,提昇小區居民的社會道德水准,增強小區居民的凝聚力、向心力,從而促進住宅小區物質文明和精神文明建設。
人居環境是城市環境的重要組成部分,是城市環境經營的重要資源。環境是有價值的,既有經濟價值,又有社會和人文價值。人與環境是一種互動關系,人可以改造環境,環境也可以改造人、影響人。因此,做好住宅小區的經營工作,是十分必要的。而要搞好小區的經營管理工作,除了做好上述三項工作外,還要注意以下幾個問題。
首先,要經營好小區,特別要以環境建設為主。要把環境的營造與改善當做小區經營的核心。這既是一個經濟問題,又是一個文化問題和心理方面的問題;既是一個『硬件』建設的問題,又是一個『軟件』建設問題,這些問題解決與否,直接影響小區居民的責任感、認同感和自豪感,直接影響小區物業管理收費率的高低。
其次,小區環境的營造與改善,既要做到有藝術特色,又要有豐富的文化積淀與內涵;既要達到『硬件』建設高品位,又要做到『軟件』建設的高品位。從而為居民創造一個良好的生活與工作氛圍。只有這樣纔能使小區更具有吸引力,使物業既保值又增值。同時也可使小區居民能夠通過二、三級市場的物業交換來得到應有效益。
第三,小區環境的經營還必須從小區自身的特點、小區規模的大小、小區居民的文化層次等狀況出發。要抓住重點,以最小的投入取得最大的產出;以最少的成本獲取最大的效益,並最大限度地滿足小區居民生活及文化娛樂等方面的不同需求。
三、積極搞好多種經營
一個物業管理企業經營的好壞,是強是弱,一要看他的管理規模;二是看他是否有很強的『造血』功能。而造血功能的強弱,主要取決於是否做好多種經營這篇文章。這是物業管理企業可持續發展的先決條件,也是提昇物管企業市場競爭力的基礎。
首先,要破除『守攤』思想,開闢經營渠道。在做好住宅小區常規服務的同時,主動尋求物業管理經營的商機,擴大專項服務和特約服務項目及內涵。充分挖掘小區內的各種潛力,充分利用小區的一切可以利用的資源,積小成多,爭取更大的效益。使物管企業成為社區建設、管理與服務的重要提供者和生力軍。其次,物業管理企業還要立足本職,創造條件,積極向外拓展業務。一要積極開展小區以外的多種經營活動。通過良好的經營所取得的收益來補充小區物業管理經費的不足。二要充分利用國家機構改革之機,積極接管學校、醫院、療養院、商業大廈及其它大型公建等收益性較高的物業管理項目。拓寬物業管理盈利渠道,增強物管企業的經濟實力。三要積極參與物業小區的招投標,用自己的實力和信譽接管的物業小區,為人民造福。
總之,物業管理是一種集管理、經營、服務於一體的有償勞動,經營是他的核心內容。而物業管理實行的又是一種社會化、專業化、企業化、經營型的管理模式,企業化經營是物業管理企業的基礎。而物管企業作為受委托的經營方,運用現代化、專業化、標准化經營管理手段,來為居民創造一個便捷、安全、清新、整潔的居住和工作環境,最終實現社會、經濟、環境和心理效益同步增長,就應該成為物管企業的經營理念,就應該成為物管企業必然追求的目標。因此,物業管理企業必須在經營好自己的同時,經營好住宅小區。要強化經營的觀念,堅定經營的思想,發揮經營的手段,加大經營的務度,增強物管企業的實力,只有這樣,纔能使自己永遠立於不敗之地。
當然,要做好物業管理『經營』這篇文章,還需要有一個良好的經營經營環境和前提條件。首先要盡快按照現代企業制度來規范物業管理企業,使物業管理企業真正成為獨立法人,獨立享有民事權利並承擔民事責任的實體。並實現自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的目標。這是做好物業管理經營這篇文章的重要前提條件。其次,要營造一個良好的社會輿論環境、完善的法制環境和積極的政策環境,使物管企業能夠在良好的環境中搞好經營,持續發展。第三,要建立一個積極競爭的物業管理市場環境,要采取措施,扶持名牌物管企業;鼓勵兼並,實行重組;實行物業管理招投標制度,激活物業管理市場。總之要形成這種局面,做好這些工作,政府要有所為,社會要有所為,居民群眾要有所為,物管企業更要有所為。而且勢在必行,迫在眉睫。
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