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長期以來,由於房地產業創造的產值在國民生產總值中佔有相當的比重,房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以人們一直理所當然地把房地產業作為國民經濟的重要支柱產業。但是,如果把房地產業作為地方第一支柱產業來進行中長期的規劃,並落實到具體的產業政策中,筆者認為還值得商榷。
對某一地區來說,房地產業某幾年的指標以及與日本、新加坡、我國香港等土地資源稀缺地區的房地產業發展的比較,常被當作確定房地產業地位的依據,房地產發展的周期性經濟波動以及區域經濟因素的差異被完全忽略了。這種忽略最容易誤導地方的產業定位。
筆者認為,以房地產業為第一支柱產業有以下不妥之處。
第一,過分強調房地產業的優先發展可能導致泡沫經濟的復蘇。1997年的亞洲金融危機由泰國而起逐步蔓延,泰國當時以短期借貸為依托的房地產業紅火一時,俗話說『蒼蠅不叮無縫的蛋』,泰國終於成了金融危機的第一個犧牲品。我國一些城市目前還存在大量空置商品房,很多匆匆上馬而又沒有持續發展能力的房地產開發企業還沒有完全退出市場,一些有一定規模的國有房地產企業資本金嚴重不足,資金短缺,資產負債率居高不下,還有房地產行業政企不分、二級市場混亂的現象還相當普遍等,諸多方面表明,我國房地產業同證券業一樣需要發展,但更需要規范。我們要以防范金融風險的高度警覺性來防范房地產業已經存在且可能繼續產生的泡沫。
第二,地方房地產的過度開發可能會給區域規劃、經濟持續發展帶來不良後果。地方房地產開發既要考慮微觀區位因素,又要考慮中觀區位因素。中觀區位因素涉及區域內的功能分區,如城市的空間布局和城市形態的總體設計。如果不顧區域整體規劃,在較短的時間內(如3年到5年),把有限的土地開發完,勢必要影響地方乃至區域內經濟的持續發展,『子吃卯糧』,是不足取的。因此,地方房地產的發展應通過市場機制自覺利用經濟杠杆來進行,要適應區域布局、區域功能、區域產業結構調整的要求。
第三,地方房地產價格期望值高或經常性波動削弱地方企業的競爭力。地方經濟發展要靠地方企業的興旺。企業因經營的需要必定要投資於房地產,房地產投入成為企業單位產品或服務固定成本的一部分。根據可變成本定價現論,企業以變動成本作為定價的最低限,由於補償固定成本是獲取盈利的前提,如果企業單位產品固定資本高於同類企業,則企業產品的價格競爭力將大大削弱。造成這一結果的原因是地方過度依賴於房地產的價值發掘和保值增值。
第四,地方產業的單極化不利於抗御因產業衰退而帶來的經濟不景氣。一般說來,地方產業的形式越多,對地方經濟的影響力就越平均,則地方經濟就越穩定。其原因是,少數一兩個產業的衰退不會產生地方性的經濟不景氣。反之,如果地方形成了單極化的產業態勢,則產業景氣時,地方經濟就會特別繁榮,產業不景氣時,地方經濟很可能就會發生嚴重的衰退。因此,我認為可以適當強調房地產業的發展,但不可把它當作唯一強調的對象偏重發展。
為此筆者認為,把房地產業作為某一地方的支柱產業並無不妥之處,而把房地產業作為地方的第一支柱產業則失之偏頗。加入WTO之後,中國房地產業將面臨新的機遇和挑戰。屆時我國房地產業供求總量失衡的局面可能會得到改變,房地產業仍將是我國經濟發展的重要保證,而同時房地產業的專業化、規范化、規模化的進程會大大加快,政府將扮演宏觀經濟調控者的角色,繼續調整和加大對城鎮土地供應的調控力度,制定完善、公平的市場規則,監督整個產業的運作態勢,采取措施避免房地產市場發展出現大起大落,使房地產業真正成為國民經濟和社會發展的有力而穩固的支橕。
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