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目前,房地產市場上的物業項目主要分為公寓(住宅)、寫字樓、酒店三大類型。其中,公寓可以分為商住、商務兩種類型。近一時期,北京的房地產市場上又出現了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業於一體的公寓新品種,即酒店式商務公寓。剛一面世,這個『三合一』的新生代公寓便勢頭強勁,銷售業績不俗,打破了商務、商住兩類公寓幾乎平分天下的格局。那麼,這種公寓新生代與商住、商務公寓究竟有何區別?三類公寓將會誰與爭鋒?
新生代:比商住有氛圍 比商務更便捷
酒店式商務公寓與商住公寓相比,更有良好的商務氛圍。CBD、中關村地區及周邊地帶大中小型、高中低檔企業聚集,商務氣氛濃郁,便利的交通、優越的地理位置、各種配套設施齊全的生活環境形成了這裡獨特的商務環境。例如新世界太華公寓位於崇外大街的黃金地段;都會國際位於CBD的周邊地帶東四環華堂商場附近,不僅避免了CBD核心區域的擁擠,商務氛圍亦絲毫不差。商住公寓雖然商務環境還不錯,但卻沒有寫字樓、商務公寓的那種商務氣氛。商與住混合在一座樓中,辦公環境自然大打折扣。
同時,在同樣品質的環境與氛圍中,酒店式商務公寓在生活與工作上又比商務公寓更便捷。在生活上,新生代有一般商住公寓所沒有的精裝修,全套的品牌家具、電器,工作上有大多商住公寓不可能具備的一流的辦公、商務設施,再加上商務公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細致的服務項目和全天候商務服務,它可以作為老板或高級員工的日常居住場所,為人們贏得了較多的工作與休息時間。
新生代:比商住形象好 比商務更高檔
事實上,酒店式商務公寓屬於商務公寓的一種類型,只是將商務公寓加上了酒店式服務的功能,比單純的商務公寓增加了一些人性化的色彩。所以完全可以把它單分出一類。
酒店式商務公寓中有高檔外銷公寓和普通商務公寓之分。一般來說,在商務公寓辦公的公司要比在正規寫字樓辦公的公司在形象上稍遜一籌,商住公寓更因成本低、價位低、居住辦公環境較差、未形成成熟的商務氛圍而在形象上不如寫字樓及商務公寓。對於一些注重公司形象、資金實力又比較強的正規公司來說,寫字樓或高檔外銷公寓仍是其首選。由京港物業公司推出的都會華庭二期——都會國際等高檔外銷公寓則因具有5A級的裝修標准、成熟的商務社區與高檔的人文環境而顯示出自身的高品質,給無論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次的感覺。
新生代:比商住功能多 比商務項目全
商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個『商+住』的場所,然而,商住公寓一般只有一些生活配套設施,也有個別商住公寓設置了商務層或提供一兩間會議室、商務中心等商務設施,但只是提供設施而已。現代城等項目也有一些幫助業主購置物品、上門維修等服務項目。而通常意義上的商務公寓也只是有一定的商務設施、商務氛圍。
酒店式商務公寓則既有先進的商務設施和齊全的商務功能,同時又能提供高檔、細致、周全的酒店式服務。可以說,它是soho和酒店式公寓的組合體。在為『商』服務方面,硬件設施完全能滿足不同客戶群體的不同商務需求。全天候的多功能商務中心包括提供24小時中不同時段的商務會議、商務秘書、翻譯、金融、郵政、票務、打印、復印、傳真、信息查尋等服務;程控交換系統能滿足居家商務的需求;24小時監控系統、進口處樓宇可視對講、戶門防盜開關和緊急呼叫按鈕;多功能會所;充足的車位等。在為『住』服務方面,酒店式商務公寓能夠為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購物品等比酒店更周全細致的高檔、貼身、繁瑣的50多種服務。
新生代:與商住性質有別 與商務立項不同
都會國際起初的定位是公寓,卻是按照寫字樓項目立項的,銀行辦按揭時也要按照寫字樓的有關規定進行,而且,開發商是按寫字樓而不是按住宅樓的標准交的地價。同一地段的寫字樓,比住宅的地價要高大約20%到30%。與公寓不同的是,按照寫字樓立項,銀行給做的按揭最高限為15年,比按住宅立項銀行給做的按揭年限要低。另外,如果住宅立項的是商務公寓,買房人只能住而不能經商,即不能注冊公司。
需要提醒投資型買家注意的是,買房前先調查清楚房屋的用途和性質再做決定,以免日後帶來安全等方面的一系列問題,甚至與物業管理公司發生分歧。如果項目是商住樓,銷售合同中會注明此住宅的用途為『商住』,租戶既可以自住,又可以經商。如果是按照住宅項目立的項,租住此房的租戶是不能注冊公司的。而以寫字樓立項的酒店式商務公寓則既能住,又可商,方便靈活。
商住:只在特定區域內生存
目前,京城東部中關村、CBD圈內打『宜商宜住』商住公寓牌子的項目實在太多,已經在業內引起爭議。有業內人士認為,商住公寓對『住』不太公平。其物業功能模糊,辦公、居住混合,環境雜亂。辦公的人經常能聞見鄰居住戶家裡飄出的炒菜味;而住戶每天都要提心吊膽地面對川流不息的陌生面孔。通訊、網絡、物業管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這裡的客戶滿意。對於需要安全、安靜、安寧生活的住戶來說,商住樓的社區氛圍根本無從談起。
但從另一個角度說,既然那麼多的發展商爭著往『商住』概念上『貼』,表明這類住宅的市場需求是相當大的。因為商住公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低,以中小戶型為主,房款總價不高,使其在市場上具有一定的競爭力,甚至從中低檔寫字樓市場上分得了一杯羹,這不能不說明商住公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。有人說,商住公寓是中關村、CBD等特定區域的現象,不會在市場上長久生存下去。由於它的上述弱點,它對主流寫字樓並沒有較大的影響和威脅。
新生代:功能多而全 也有不利面
酒店式商務公寓的模式可以說是一種新的嘗試,雖然它有那麼多、那麼全的功能和服務,集眾多的精華於一身,但有業內人士擔心:兼顧面太多、功能及服務項目太全,是否會讓人覺得定位不太明晰。據悉,雖然酒店式商務公寓目前的銷售勢頭強勁,都會國際開盤兩個多月即賣出百餘套公寓,中關村一帶的幾個新項目也頗得買房人的眼球……但也有客戶對這種物業模式的定位有點兒模糊:到底是寫字樓還是公寓?
不管怎樣說,集眾家所長的公寓新生代——酒店式商務公寓佔據多大的公寓市場份額,會有多大的昇值空間,有待我們繼續觀望。(葉晴)
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